北京楼市降价实录：房地产这头驴不能杀

从2014年1月开始，全国房地产市场陷入全面低迷。从新房到二手房，从大部分一线城市到二三线城市，从成交量到房价，只有下跌，没有反弹；没有小阳春，更没有金五月，这是2008年以来从未见过的现象。

号称“房价孤岛”的北京，也不例外。

大动作首先来自大房企。3月16日，大兴天宫院板块的住总万科橙推出333套毛坯房，均价21680元/平方米。相对于此前售楼处释放的精装房2.6万元/平方米的报价，近5000元的降幅被市场解读为“打响北京降价第一枪”。尽管万科当时迅速澄清并非主动降价，而是一、这是按照政府区域指导价销售；二、差价5000元并非降价，而是不装修省下的费用，但人人都知道这是两个纯粹的借口，没有任何技术含量。

也就是从住总万科橙“被降价”开始，被认为坚挺的北京楼市，松动的迹象日渐明显。

4月初，通州台湖区域的东亚印象台湖开盘，价格从预期的2.6万元/平方米下调到2.2万元/平方米；4月上半月，亦庄林肯公园推出A区3.2万元/平方米房源，较B区3.6万元/平方米的价格下调4000元；5月，亦庄城建海梓府推出特价房，底价为28800元/平方米，较此前36000元/平方米报价下调超过7000元。

进入六七月，给出优惠折扣的楼盘越来越多。刚需盘集中的五环外通州、大兴、房山区域，因产品和客群定位同质化，竞争更为激烈，“特价房”、“内部团购房”比比皆是。而房价飙涨的势头也已遏制，大部分楼盘止涨，保持与去年持平。

尽管不少开发商以“调整产品、下调预期”等各种理由不愿承认降价，但在许多买房人及业内人士看来，北京房价的松动，已经是现在进行时，一些调整越来越主动，越来越真切、越来越实质化。大部分促销楼盘的降幅在5%-15%之间，部分楼盘的降价幅度甚至接近20%。许多外埠媒体甚至用“北京房价罕见下跌”的醒目标题，来表示对一贯房价“坚不可摧”的帝都楼市速变的诧异。

在这场博弈中，能让北京房价冲破“屡调屡涨、逢调必涨”的历史惯性，除了市场自身因素引发之外，还有“前狼后虎”两大因素功不可没，一个是收紧的“信贷政策”，一个是当红的“自住房”。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，自去年末信贷政策的收紧，才是导致当下楼市趋冷，开发商降价跑量的关键所在。金融政策支持对购买力造成了重大影响。

“房贷收紧对购房者的支付能力影响非常大。以购房者买一套总价200万元的房子首付30%，贷款140万元计算，利率从去年底的8.5折抬高到目前的基准上浮，以上浮5%计算，140万元贷款30年，月供就从之前的8008元上升到9199元。另一方面，二手房交易放款时间平均在3个月左右甚至更长，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。”

虽然当前饱受“弃购”争议，但自住房的入市在很大程度上拉低了周边区域商品房的价格，迫使定位为刚需项目的开发商降价抢夺客源，一些项目就此进入实质降价通道。也因此，在这股降价潮中，刚需盘的日子最不好过。

朝阳东坝的自住房金隅·汇星苑以2.2万元/平方米均价摇号入市，同区域的首开·常青藤立即推出均价3.2万元/平方米的特价房入市抢刚需客源，该价格相比2个月前4.2万元/平方米下降1万元，降幅超30%。

刚刚开盘的通州首开香溪郡定为20000元/平方米，部分楼栋房源甚至为19000元/平方米。售楼员在向记者推介时透露，定价看齐甚至低于离项目仅十几分钟车程的自住房金隅·汇星苑，是首开香溪郡的一大策略。而位于平谷的首城汇景湾近期报价为12000元/平方米。这几乎与同在平谷的自住房，11000元/平方米首创悦洳汇相当。

刚需项目集中的北京首都开发控股（集团）有限公司（简称“首开”）成为受影响较大的开发企业，旗下多个项目频频低开走量抢客户。

以首开7月初入市的两个项目为例，首开熙悦山开盘单价低于2万元，较6月初下降近2000元/平方米，与3月份的售价相比下降近20%；而首开国风美仑本期入市价为16500元/平方米，与去年基本持平。首开香溪郡更是瞄着自住房来定价。首开项目频频调价入市，也有自身原因，据悉是资金压力过大。

有一种矜持，叫“暗降”

虽然明确打出降价旗号能招揽顾客，但“豁出去”明降的企业毕竟是少数。北京楼市最近发生了两起维权事件，一个发生在泰禾1号街区，一个发生在合生滨江帝景，这两起事件多多少少都跟项目降价相关。

泰禾1号街区从3.2万元/平方米降到了2.7万元/平方米，滨江帝景则从2.8万元/平方米降到了2.38万元/平方米。虽然开发商一再解释是因为推出产品有所不同因而价格不同，但很明显，业主们并不买账。

因此，在楼市成交量持续萎缩的情况下，如何“矜持”地降价则成为一种技巧。

这是个“技术”含量高的活，低于预期价开盘、团购、根据推出的产品调低价格、分期首付等等，明折暗扣汹涌，把实际优惠给到了购房者同时，还维持了表面上的价格坚挺，这实在是个讨巧的好办法。随着7月以来销售压力不减反增，楼市“暗降”风越演越烈。

“现在就没有不降价的刚需项目，只是公开不公开，我一去都直接就问你们的特价房源多少钱？一问一个准。”买房人刘小姐对记者说，相比去年看房时价格高还一房难求，现在买房不着急了，可以慢慢挑选房源。

通州泰禾1号街区的房价从一期的3.2万元/平方米降到了二期的2.7万元/平方米，原因说是因为产品不同。一期的LOFT层高是4.5米，二期是4.2米。但究竟从4.5米下降到4.2米价差值不值5000元/平方米，则难以衡量。

同样的事，万科旗下的金域东郡也干过。产品从低板变成高板之后，价格也降了将近5000元/平方米。而靠近东六环的通州合生滨江帝景最新的价格策略是，“精装改毛坯”，推出一批均价为23800元/平方米的毛坯房，比精装修房便宜4000多元。销售员很直接地表示“我们的精装修成本差不多是两千多每平方米，这种由于产品不同而造成的成本实际分担情况其实很难说清楚，您也不用管那么多，反正便宜就是了。”

除了“改头换面”暗降以吸引观望需求进场，近期的北京新房市场，还不断涌现首付优惠的声音。有些楼盘表示部分首付款暂由开发商垫付、购房人可延期付款，有些楼盘则通过与银行合作、暂缓购房人的首付缴纳时间，也有楼盘直接免除数十万元首付、降低入市门槛。

此外，“低于预期价”开盘以及“团购优惠”，则成为很多新盘助推法宝。刚需盘集中的房山区，在去库存和房企销售业绩的双重压力下，新入市的首开熙悦山澜庭和世茂维拉两个产品定价一路下滑，前者从2月份的26000元/平方米下降至19000元/平方米。亦庄之前卖到过36000元/平方米的林肯公园，新一期开盘价格降到了32000元/平方米。

北京市2014年以来新房月度成交量价情况

为抢夺刚需客群，“团购优惠”更成为项目促销标配。平常小幅度的“3万元抵5万元”已被嗤之以鼻，下得去手的得“5万元抵10万元、抵15万元、抵19万元”才行。

市场冷，但心不冷

统计数据显示，7月北京楼市商品房成交价格在自住房的低价稀释下，达22021元/平方米，创下40周以来最低值。

而《地产》独家调研了北京421个在售及待售项目，在大环境相对稳定的状态下，部分楼盘出现了价格松动。其中，有40.4%，共170个项目推出各种打折优惠措施，或暗降或明降。在这其中，除了一部分尾盘如元大都七号、富力飞常HAOS等项目为截案，降幅在35%-40%之外，大部分在售楼盘降幅在8%-20%之间。少量项目降幅接近25%.如北京城建·海梓府降幅为21.5%，首开香溪郡降幅为25%，金融街·金色漫香苑降幅为24%，中国铁建·青秀尚城降幅为27.3%.

开发商或明或暗的降价，或狠或犹豫的决心，为的就是跑量。不过，市场反应却不太给面。

北京新房销量自3月签约7000余套之后一路下滑，4月降至6000余套；五六两个月又下降了1000套，降至5000余套；7月再减500套，降至4514余套。

张大伟认为，“以价换量”的效果不大，除了信贷政策和自住房影响，主要原因在于“没降到位”。“只有首开常青藤、金融街。金色漫香苑等个别项目的降幅接近25%，大量项目的价格降幅普遍没有超过10%，在浓重观望情绪下，实在是‘不太解渴’。”

“目前的市场下消费者不会满足于传统的2万元-5万元的优惠，降价至少要每平方米下降2000元或以上才会明显带动销售。”通州金隅花石匠的一位销售经理向记者言道。而多数购房者在“买涨不买跌”心理影响下，期待房价进一步下跌，这种观望心理导致了商品住宅成交量的继续回落。

而楼市整体成交的不尽如人意，也直接导致了北京商品住宅库存量的增加。据北京市住建委官方数据显示，截至8月6日，北京楼市商品住宅库存总量达到82506套，可售住宅量与年初相比增加了近3万套。

继7月36盘入市后，8月份北京共有32个刚需及改善型楼盘项目计划开盘，商品住宅供应量仍在高位徘徊，而去年同期的月度开盘项目量仅为20余个。

随着进入市场的待售房源量的持续增加，克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬认为，下半年将会有更多企业进入降价大军。“尤其到9、10月，上市公司为了确保明年的财报‘靓丽’，届时可能会有一波新的以价换量。考虑到北京目前巨大的刚需群体，房价大跌不可能，但为了‘保量’，价格会降多少还很难预测。”

在淡市中“煎熬”了半年多，房企普遍面临着一定的资金和库存压力。为避免出现“地主家也没有余粮”的状况，降低成本、加快去化成为企业回笼资金的有效方式。

2014北京新房交易量价走势

所以，下半年房价的进一步小幅下降是大概率事件。

但即便如此，市场上还远远没有出现恐慌情绪，相反，对于后市的信心却屡屡可见。首先，仍有愿意“扛一扛”的开发商。

由于去年销售业绩普遍较好，因此，不少开发商不愿大规模降价，只是“小股推盘”来试探市场。“很多开发商经历过多轮房价起浮，身经百战，觉得到最后政府肯定救市，会有人过来问‘你饿不饿，我给你煮碗面’。”一位业内人士言道。

亚豪机构市场总监郭毅也表示，作为首都，从长期趋势来看，北京房价不会大幅下跌，目前的下跌也并非一泻千里，而是集中在刚需盘的去化。“不少房企去年拿的高价地，到2015年产品一出来，价格肯定还要上扬。”郭笑称，“现在有实力咬牙扛得住的，明年就会迎来春天。”

“北京市场没有想象中的差，正处于‘挤挤水分更健康’的阶段”。21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰言道。“需求量没问题，只是由于供需关系和信贷政策的影响，会经历较长时间的调结构与去库存的过程。”

华远地产董事长任志强也认为，如果只从几个月的数字来证明楼市已经进入下行通道，证据不够充分。“短期有波动，但不代表会维持长期状态。过几个月，银行信贷稍微放一放也许就变了。”

其实，作为市场化的商品，房价有涨有跌该是常态。何况已经连续暴涨十来年，此时放慢脚步乃至适度回落，对市场和企业的健康发展而言均可谓利大于弊。

改善房坚挺

有人愁，有人喜。与受到强大冲击的刚需项目不同，北京大多数的中高端项目在7月已经开始回稳。

7月19日，位于大兴旧宫板块，国奥旗下的改善型楼盘国韵村项目开盘，现场吸引了200多组客户到访，一期推出的所有房源在两个小时内全部售罄，成为了近期南城楼市首个日光项目。

而在国韵村开盘当日，另一改善型项目，位于海淀区域的华润·万橡府也同样“日光”，当日取得了15.9亿元的销售业绩。

“日光盘”再现，给低迷的楼市仿佛带去一丝曙光。但也有媒体对此产生质疑，认为二者实则是“被日光”。

某媒体指出，国韵村已取得销售许可证的房源共250套，但其只推出80套房源，并于销售当天售罄。该媒体认为，国韵村采用房源分批开盘的做法，存在有意减少入市房源数量，制造热销的嫌疑。另一日光盘华润·万橡府当日售罄180套房，但该媒体1个月后查询住建委官网数据，显示仍有58套房源目前状态为“未售出”，因此，质疑其并未“日光”。

《地产》记者实地走访中发现，国韵村一期推出的80套产品主要为86平方米两居、138平方米三居以及174平方米四居，全部为精装修准现房，均价3.6万-3.9万元/平方米。而在同一区域内，保利首开拿下的地块总价为12.82亿元，溢价率49%，不算保障房部分楼面价高达2.23万元/平方米。因此从楼面价来判断，未来区域内入市项目的价格将超过4.5万元/平方米。

国韵村销售负责人表示，“在市场环境略显艰难情况下，我们的确不敢猛推大量房源，而采用的是‘小股推盘’的销售策略，小批量推、低开价走，以此来试探市场行情，以求降低风险、避免滞销、达到精准销售。”

华润·万橡府负责人则表示，项目热销的原因在于建委对于中高端房“限价”的放松。“之前建委对于价格的控制比较严格，但是从10万元/平方米的保利海德公园开始，限价有所松动。因此，被强行压制了一段时间的改善型需求得到了释放。此外，二手房市场的复苏也是中高端改善型市场回暖的一个重要原因。”

数据显示，7月以来，工作日二手房的网签量多在300套以上，改善型及高端人群“卖旧”步伐的加快，从而腾挪出购房资格及资金，来加速“换新”。

而对于“日光”嫌疑，华润·万橡府负责人也表示，网签数据统计真实可靠。不过，因办理手续需要时间，大部分网签数据的公布存在一定滞后性，这种滞后性将影响实际数据的真实性。“有些网签数据甚至滞后1个月，因此可能会让数据真实性‘打折’。”

抛去日光嫌疑，上述两个楼盘的销量看好却并非个例。亚豪机构数据显示，北京楼市上半年总价500万元/套以下的刚需盘成交量同比下滑近五成，而500万-1000万元/套的改善型产品降幅仅为两成。且改善型产品的销量占比，也由去年上半年的6.1%上升到了8.5%，尤其是总价区间在500万-1000万元/套的改善型产品，无论从成交量还是成交价格方面，均走出了独立行情。

记者发现，这些改善型楼盘往往以产品优势取胜，包括所在的区域地段、配套资源以及相对合理的定价，综合来看都在同区域内有相对高的性价比。“我们来国韵村看过好几次，通过跟亦庄项目对比，最终还是考虑了这个位置上更有优势些的项目。图的就是距离市中心更近。”一对前来购房的中年夫妻向记者表示。

亚豪机构市场总监郭毅表示，与刚需客群主要关注价格不同，改善型客群追求的是楼盘的品质、配套、服务等软硬件设施，并以项目的长期升值预期作为购房参考，在寻找到满意的住宅项目后能够接受短期、小幅的价格震荡。在房价仍然存在下行风险的当前，改善型购房需求的表现更为稳定。“未来几个月，楼市供应‘中高端’趋势将会愈发明朗化。”

改善型产品的异军突起，为咬牙苦撑的开发企业带来些许安慰。受此影响，房企也在供应端逐渐向改善型的中高端产品偏移，来配合改善型购房者的入市积极性，进而达成业绩目标。

据统计，8月份北京楼市计划开盘的32个项目中，共有16个中高端改善型楼盘项目入市，包括金隅78墅、亚奥万和四季、海棠公社、天润福熙大道、京投银泰琨御府等楼盘项目，占当月计划开盘量的50%，并创下年内月度开盘量的新高。且在销售前景向好的市场环境下，开发商增加了推货量的同时，得以小幅提价入市。

8月10日，三个改善型项目枫丹壹号、滟澜新宸和中粮万科长阳半岛入市。枫丹壹号、中粮万科长阳半岛本期开盘价格相比前一期每平方米上调1000元，而滟澜新宸涨幅更大，本期开盘每平方米上涨了2000元。

“动真格”的二手房

“总价降了50万元，家里的老房子才最终出手。”徐女士所说的老房子位于二环内龙潭北里。房子虽是70年代的老楼，但因挨着光明小学，属于学区房，区域内最高售价一度飙到5.5万元/平方米。

今年7月上旬，徐女士挂牌出售该房产，要价260万元（按照51平方米面积计，每平方米5万多元），结果一直没有卖出。“最后咬咬牙，降到了210万元，在8月初完成交易，每平方米便宜了近1万元。”徐女士慨叹道。

2014年北京市二手房各月挂牌价下调比例及议价空间情况

徐女士的经历并非个案，根据链家地产市场研究部统计，从调价方面来看，7月挂牌价下调房源的平均价格下调幅度为4.3%，与6月相比，幅度增大1个百分点。

链家地产市场部分析师张旭认为，7月价格下调幅度加大是由于二季度市场低迷，成交疲软，业主即使“挥泪大甩卖”，成交难度依然很大，这也导致业主观望程度有所上升。而进入7月以后，实实在在的降价已令7月的二手房成交量出现回升，业主对于房屋出售的信心增加，为了促进成交，让利幅度也有所增大。

根据北京市住建委数据统计，7月份，北京市二手房住宅网签量为8059套，环比增长23.1%，同比减少22.6%.这一成交量为近4个月来的最高值，北京二手房市场交易量在6月份触底后，7月份开始出现复苏势头。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析指出，在经过了3个月成交量和房价的逐步下行之后，部分潜在的购房需求逐步走出观望，出手购房，是支撑市场近期出现复苏的主要因素。他预计，8月份北京二手房市场的缓慢复苏的势头仍将持续，交易量有望继续回升。房价方面，北京二手房价格在经历了10%左右的跌幅后，再次进入新一轮的买卖双方的价格博弈期，随着购房需求逐步结束观望，近期看房量的增加，业主进一步降价的意愿正在降低。

“8月份，随着交易量的继续回升，房价继续回落的可能性不大。但是，由于目前购房人群对房价非常敏感，如果业主贸然提价，很有可能再次导致部分购房人群再度回归观望，因而，未来房价反弹的可能性也不大。”胡景晖续称。

房地产这头“驴”不能杀

2014年，楼市下滑的速度超过市场之前的预期。

比起成交量下滑更让开发商担忧的是，北京市市长王安顺近日在上半年经济形势工作会议上表示，要冷静观察，不能因此进行干预，不轻易出台新的房地产政策，甚至采取放松限购等措施。

2014北京二手房交易量价走势

而就在市长表态之前，市住建委也做出指示，北京将适度放开高端商品房项目的预售审批，加强税收征管，保持房价基本稳定，并适时合理调整普通住宅价格标准。在业内人士眼中，这一系列举措可以说是北京对维持楼市行情的最大支持，也是对年内不放松限购限贷最为直接的反映。

在政府看来，房价“稳中有降”，有利于挤出积累的泡沫，也是调控多年来所追求的基本目标。

但除了“挤挤更健康”，业内人士普遍认为，北京不轻易松绑限购的“底气”来自于土地财政收入。截至7月31日，北京土地市场共成交97宗地块，出让总金额达到1229亿元，首7月成交金额同比历史最高年份（2013年）仍大涨41%。

“预计本轮市场调整将起码持续到2015年。但以多轮房地产调控经验看，不会延续太久。”郭毅言道。“如果信贷持续维持当前水平影响购买力，房价就会持续下跌。一旦整体跌幅超过20%，就不会再有开发商愿意拿地，那时候，政府恐怕也坐不住，货币政策甚至按揭贷款政策不排除有松动的可能。北京作为比较特殊的城市，即便政策有所松动，也会趋于维稳式微调，谨防反弹。”她强调，“毕竟让房地产健康发展才是主旨，而不是往死里整。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭的观点与郭毅一致。在他看来，房地产业是事实上的支柱产业，不可忽视商品房市场降温对经济增长的负面作用。

杨红旭指出，房地产开发投资、商品房销售、卖地款与房地产税收，是房地产影响经济的三个主要路径。今年上半年房地产业的降温，已经对经济增长造成各种拖累。由此，也就可以理解为什么地方政府争先恐后地放松调控，呼和浩特、济南等城市已经取消限购。“而决策层面，对于房地产业的态度表现为：一方面加大棚改、住房保障力度，通过惠民生的角度增加房地产投资建设量；另一方面提出‘分类指导’‘双向调控’，房地产政策表面平稳，实质趋松。”

杨红旭认为，按我国经济、社会、房地产业所处的历史发展阶段，以及国家大力推进新型城镇化的特殊背景，中国房地产市场崩盘的可能性不大。平稳去库存，避免楼市显著降温，确保经济增长目标，防范金融风险，三者密切相关。

因此，房地产这头‘驴’，不能杀。（原标题为：北京降价实录 之 篇一：让房价跌）