评论：“央妈”护航撑不起房价狂欢

万达房地产 · 发表于 2014-11-29 00:27

在意外的时间节点，“央妈”紧急降息，市场一片欢腾。以至于一条信息在房地产业内人士的朋友圈中疯转：2006年降息，2007年房价大涨；2009年降息，房价当年就大涨；2012年降息，2013年房价又大涨；2014年降息，也许是最后一次买房的机会。（备注：2010年房价涨幅比2009年大得多，2009年实际持平。）字里行间流露出的是对降息之后再度迎来房价狂欢的期待。
　　
与此呼应，降息之后的首个交易日，A股地产股全线飘红，地产指数超过5个百分点的涨幅全年罕见。
　　
到目前为止，“央妈”虽没亲口承认为楼市“护航”，但从房贷新政的出台再到直接宣布降息，目标均直指导致楼市成交惨淡的“罪魁祸首”，就只差在脸上贴上“救市”两字。
　　
可惜，就算“央妈”一次次出手，并且还留有再度降息的可能，一些人所期待的房价狂欢不可能重临。
　　
甚至，广州土地市场的最新动态，也可以看出开发商只是口头期待、实际并没有奢望又一次狂欢的到来。央行宣布降息后首个工作日，白云区“靓地”——红云涂料化工厂地块出让，竟然无人争抢、底价成交。虽贵为“总价地王”，但其楼面地价与区域的最高价还有非常大的差距。今年广州房企依然有不错的收成，不至于到“无米下锅”的地步，之所以不争“靓地”，只能说明他们对楼市前景仍存疑虑，即使“央妈”持续护航，也无法根除这种疑虑。
　　
开发商有疑虑实属正常。因为最近几次的房价狂欢，实在和“央妈”护航无关：2006年、2007年中国实际处于加息当中；2010年是4万亿元盛宴的副产品；2013年则是在调控政策抑制下反弹的结果。当然，4万亿元也好，反弹也罢，都只是房价狂欢的间接因素，最直接的因素是：房子供不应求。从2003年到2007年，广州一手住宅的消化率在1.15-1.38之间，卖出去的房子比供应的房子多得多；2009年，广州一手住宅消化率更达到了历史新高的1.46。严重供不应求之后，自然会有价格的节节攀升。2013年略逊一筹，也至少做到了供求平衡。
　　
反观现在，情况则是严重供过于求。今年前10个月，广州一手住宅消化率仅67%，还不如2008年的70%。供过于求造成了一手住宅库存在11月底突破了千万平方米的大关，以广州目前的销售情况，库存已经足够卖一年半的时间。
　　
即使“央妈”护航心切，也无法重演一次2008年、2009年之间的供求大逆转。毕竟4万亿元的盛宴可一不可再。现在楼市的供过于求，不在供应的放大，而在需求的萎缩。当房价上升到现在的高位之后，大量刚需距离入市门槛不是只要垫垫脚尖的距离，而是搬来梯子都够不着；房价的高企，还导致了风险凸显，加上限购和中国投资渠道增加，投资客不会也不用再在房地产这棵树上吊死。想买的够不着，够得着的不想（能）买。“央妈”的房贷新政因银行的消极大打折扣，一次两次加息，无法将楼市入市门槛大幅降低，也无法对投资客产生足够的吸引。楼市需求无法再现井喷。
　　
缺少井喷式需求的支撑，一切的狂欢都是扯淡。
　　
到目前为止，“央妈”虽没亲口承认为楼市“护航”，但从房贷新政的出台再到直接宣布降息，目标均直指导致楼市成交惨淡的“罪魁祸首”，就只差在脸上贴上“救市”两字。　　

□本刊评论员（执笔/张秀钦）

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