叶檀：房价市场开始回暖目的是什么？

万达房地产 · 发表于 2014-12-11 23:42

近日，央行降息，市场预期暖冬来临，然而寒冬还在继续。12月1日，中指院数据显示，2014年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为10589元/平方米，环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌，跌幅缩小0.02个百分点。

虽然下跌，但降息后，市场稍有回暖。据网易房地产数据显示，11月5日至12月5日期间，广州楼市成交住宅达7351套，环比下跌10.9%；成交面积为853451平方米，环比下降8.4%。期间，在11月22日与29日出现两个交易小高峰，22日广州全市楼盘销售套数达332套，环比上涨45.7%，29日达到422套，环比上涨10.8%。

降息没有也不可能让房地产市场大幅回暖。贷款利率下降0.4个百分点，对价格敏感的刚性购房者有利，但对习惯于高收益的投资者缺乏吸引力。

银行对于融资成本、各地市场有自己的判断。目前，包括各大行在内，存款利率已经上浮到顶。在金融脱媒的情况下，银行的存款成本没有下降。据融360网站数据，利率下降后各银行房贷利率变化不算大，除了北京、上海等地有最低八五折的贷款，其他如重庆等大城市，房贷利率最低九折，最高为基准利率的1.05倍。一年期基准贷款利率为5.6%，1.05倍即为5.88%，原长期贷款基准利率6.55%，1.05倍反而在原有基准利率上有所上升。对首套房贷打折的银行通常对是否使用公积金有严格规定，银行的廉价资金并不好拿。

利率市场化，居民存款流失将成为常态。目前基金、券商资管、保险资管、信托、银行理财等规模共计38.8万亿元。上一轮投资热之时，企业的信用风险等问题没有得到很好解决，银行此前由于钢贸、基建等留下的一堆可疑资产需要处置。而新一轮的投资又如泰山压顶，压在银行头上。对于银行来说，只有华山一条路，通过资产证券化的方式成为产品设计类银行。

对于富裕人群来说，追求的是投资回报率。100万的资金，年化无风险收益率目前在5%左右，一个月收益有4000多元。这笔钱若投入房地产市场，最大的风险是资金沉淀难以兑现，以及未来的房地产税。除非在自贸区等特殊区域，目前的房地产价格不可能达到5%以上的无风险收益。12月1日，高盛中国在2015年宏观经济及A股策略会上预计，明年有4000亿资金从楼市转向股市，相当于流通市值的3%左右。确实，富裕人群仍然在购房，但他们或者钟情于庄园，或者到境外投资。

降息与释放基础货币不是同一个概念，降低名义利率不可能压低实际利率。降息对负债率高的大型基建项目、大型公司有好处，对于中小企业、房地产等好处不多。

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房地产是否就此沉沦？未必。原因就在于高负债率，以及信用抵押品或多或少与房地产相关，中国去杠杆如果去到房地产大幅下降，债务风险就不是可能而是现实。

一则貌似无关的新闻与房地产有关。财政部、国家税务总局近日宣布，从11月29日起调整成品油等部分产品消费税。这是自2009年成品油税费改革后首度调整成品油消费税。全球原油价格下降，中国大量进口原油，但成品油价格保持稳定，实质是通过改革让消费实际价格保持稳定，以免陷入紧缩区间。

房地产同样如此，作为中国最重要的税收来源，房地产市场保持稳定是避免紧缩之路。

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