房产税不会刺破中国的房地产泡沫

万达房地产 · 发表于 2015-5-24 21:55

中国个地方政府的财政收入严重依赖土地出让金，但是卖地收入总有天花板，当天花板到了的时候，开征房产税就成了必然。以美国来说，美国作为一个发达国家，其财政收入来源中有很大比例就来自于房产税，房产税占美国政府财政收入的比例高达70%。

　　1998年中国开始房改，房地产市场开始起步，大约在2004年的时候开始从大城市起步，之后开始从大城市到县城都开始掀起了疯狂的造城运动，房地产价格也因此节节攀升，土地出让金开始成为地方政府的重要收入来源，大地产商开始从大城市转往全国拿地。

　　土地出让金占地方政府财政收入很大比例。2013年，深圳财政收入1713亿元，土地出让收入为467.25亿元占财政收入的比例为27%；广州财政收入1140.5亿元，土地出让收入615.2亿元占财政收入比例为53.9%；佛山的比例是43%。这些经济发达的城市尚且如此，其他经济不发达的地区土地出让收入占财政收入的比例更高！

　　目前，大地产商开始回归大城市，他们也在转型。例如万达集团就表示其未来的主要收入来源将是以租赁收入为主！这样的情况下，土地财政已经接近到头了，房产税开征正在向我们走进。

　　日本政府错误政策刺破泡沫

　　日本当年存在房地产泡沫无疑，许多人将它的破灭归咎为日元升值，其实更应该归因于当时政府采取的不合适政策！

　　1986年到1987年，日本连续降息5次，银行贴现率从5%降低到2.5%，利率为日本历史最低，同时也是全球最低。过低的利率导致市场资金泛滥，于是大量资金涌入股票市场和房地产市场，高涨的房价和股市吸引日本实业资本也进入资本市场，其时由于日元被迫升值，日本制造业面临艰难日子，表面上出口顺差持续增长，其实是出口额持续缩减、进口加速缩减所致，这导致日本制造业的收缩。

　　在这种情况下，日本本应升息抑制市场过热的，但是却受到美国政府的阻挠，一直延迟到1989年5月日本从开始提高利率！

　　愚蠢的日本政府却过激的提升利率，到1990年8月的20个月内从贴现率的2.5%急速提升到6%。以目前中国的利率计算，40万20年期贷款，每提升0.25个基点就增加约50元人民币，急速提升的利率让供房者难承受。

　　日本实体经济在1985年来由于日元升值接近一倍，已经让其制造业受到沉重打击，如此急速提高利率进一步打击企业经营者！

　　1992年日本出台了地价税，征收额度为评估值的0.3%。利率和房产税的双重打击让日本的房地产市场陷入停滞，供房者无法供房，买房者买不起，于是导致房地产价格大幅下降，可是经济活动却与房地产贷款密切相关，房地产价格的大幅下降反过来打击企业经营，再导致人们的收入下降，如此也就形成了恶性循环！

　　从日本房地产泡沫的破裂可知，日本地产泡沫的破裂和失落的十年是日本政府的愚蠢造成，反而日元升值的影响不是关键！

　　房产税不会刺破泡沫

　　目前中国房产税开征是迟早的事，这是有识之士预见得到的，政府在开征房产税应该考虑到大多数人可以承受的范围，避免日本当年那样一步到位，导致持有房产者无法继续供房，希望买房者又买不起，而打断市场的循环！

　　中国的基准利率在5.1%，不算低也不算高。相比当年日本的2.5%的贴现率，这个利率不会导致大规模泡沫！

　　目前广州的房价基本在一对夫妇双方收入的一方收入可足够月供，在可控制范围内。

　　按广州的房产均价1.6万、70平方来计算，平均每套房价在112万，广州人均收入5600元，如按0.3%的税率平均每户约收取3360元。

　　在目前的利率基础上开征房产税不会刺破房地产泡沫，但是如果同时大幅提升率那才是对房地产市场最危险！

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