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[提要]个人住房贷款20年，不仅房企、银行依靠它赚得盆满钵满，就连“叫苦连连”的房奴们，也因当初自己长远的投资目光而沾沾自喜。究竟谁是房贷20年来最终的赢家呢？
个人住房贷款20年，不仅房企、银行依靠它赚得盆满钵满，就连“叫苦连连”的房奴们，也因当初自己长远的投资目光而沾沾自喜。究竟谁是房贷20年来最终的赢家呢？
银行：房贷带动其他消费类贷款
要问房贷带“火”了谁，银行恐怕是首当其冲的。不少“房奴”抱怨，“全当是自己为银行打工”。不过，对此银行业可能会不认同。
“其实个人房贷是最不赚钱的贷款业务。”银行业内人士向记者表示，相比于利率普遍上浮30%左右的经营类贷款，个人房贷最低至基准利率0.7折的利率，让当下揽储艰难的银行觉得形同“割肉”。对外经贸大学客座教授赵庆明表示，随着城市化的发展，银行个人房贷业务量依然还有很大的发展空间，“但今年以来的利率市场化对房贷业务影响巨大，一些银行今后可能会因为获得的资金成本太高，而放弃这一业务。”
实际上，对于银行而言，不仅收获的是净利润的增长，还有个人业务的创新源泉。建设银行北京分行房贷业务负责人表示，个人住房贷款带动了“装修贷”、“车贷”等其他个人消费类贷款。
房企：前50名富豪均与地产有关
2001年，在经过数年发展后，房地产市场的牛市终于来临，北京房价涨幅高达97.3%，中国房地产业也在这一年走向成熟。曾有不少房地产业内人士表示，在有了个人房贷与房展以后，北京房地产市场才算真正“火”起来。而早早涉足房地产市场的商人们如今也都标上了富豪的标签。在2010年胡润富豪榜中排名前50的富豪，均与地产相关，仅有两人并未涉及住宅项目。
不过，在华远地产股份有限公司董事长任志强眼中，房企其实并不那么赚钱。任志强曾在去年年底表示，最挣钱的应属房奴，认为房企只挣了前几年房地产升值的钱，而后的升值套利属于购房人。
住建部政策研究中心副主任王珏林却对这样的说法十分反感，他觉得任志强这是“吃了肉还骂娘，赚了钱还不满意”的说法，房地产企业赚钱没商量。
房奴：首套房平均收益率340.31%
在不少新房奴看来，在2000年左右买房子的老房奴们是当下“最幸福的人”：当初低廉的房屋价格，和已经解套的喜悦，都足以让人羡慕。
一位国有银行信贷员表示，在2003年以前购买房子的人主要是改善居住环境的，投资意识几乎为零。到2004年之后，投资意识才逐渐萌芽。也就是说，老房奴们大多购房都是用来自己住的。不过，原先不经意的买房，如今看来却成了别人口中“太有投资眼光”的优质资产，房价也因此翻上几番。西南财经大学金融学院教授甘犁表示，在城市中，第一套住房平均收益率均值为340.31%。
10年前的老房奴恐怕赶上了“好时代”。赵庆明表示，虽然在刚刚买房贷款的前几年感觉压力较大，但是后来由于经济发展速度迅猛，并存在较高的通胀，工资上涨幅度也快得多，这就意味着老房奴的苦日子并不长久。
不过，也有人认为，正因为此前经济存在较高的通胀，对于普通的老房奴而言，房屋资产并未“升值”而仅仅是“保值”。
购房十年造就财富翻倍 做房奴你幸福吗? 新民晚报
上世纪90年代末首批贷款买房的自住购房者，在捱过了多年的还款压力期后，纷纷成功上岸，由“房奴”跃升至“房主”。而他们最终收获的，不仅仅是一个居所，更有因置业而带来的资产倍增。
“房奴”解套无债一身轻
对于能够提前还贷，李女士还是表现出一些兴奋。在2000年购入房产时，考虑月还款额的承受力，李女士选择贷款20年，现在每月3000多元的贷款对她来说，“早已不再是一种压力”，随着家庭收入的上涨和积累，李女士还是决定提前把贷款还清。
目前，像李女士这样的案例已经越来越多。甚至，在业内人士看来，这样的情况“在之前的几年已经出现”。
1998年，在取消福利分房和实现住房货币化分配政策的带动下，我国房地产业逐渐转向市场化，并由此迈上快速发展的通道。“当时基于人们对于贷款的陌生感，贷款期限多数在10一15年之间，超过20年的颇为少见”，同济大学房地产研究所所长施建刚认为，“首批购房者还贷结束，从时间上来看也属合情合理。”
这样的现实状况不仅与贷款期限有关，也与十年前的房价基数、贷款规模密切相关。
汉宇地产市场研究部经理付伟就称，现在的一套200万元的房子十年前大约只需要20一30万元，再加上早期借贷消费的观念并不为国人所接受，所以首批购房者贷款规模普遍只有15一20万元左右。而由于房价上涨和收入水平的快速提高，提前还贷者屡见不鲜。
由此，在十多年后，选择按揭贷款购房的首批“房奴”，多数都将结束偿还周期，进入无债一身轻的状态。
房产增值财富可变现
业内人士更明确地表示，这部分首批购房者“属于中国城市化快速推进的受益者”，“首批购房者之前的贷款压力，在房价的快速上升中，早已转变成财富”。相对房价的增幅，首批购房者承受的信贷压力完全被减轻，而这也被目前的80后“房奴”艳羡不已。
对于首批购房者所拥有的房产在十几年之后已增值数倍的说法，业内人士用一个样本来说明，“2001年，位于浦东的证大家园(小区网 论坛)价格大约在2300元/平方米左右，而目前则为3万元/平方米左右，房产增值十余倍。”
一些业内人士也表示，以上海的房价来看，十年前的房价要和当前相差9一10倍。
房地产十多年的快速发展，除了极大改善了人们的居住条件，也大大增加了居民的财产性收入。付伟就认为，“这个阶段对于大多数家庭进行财富积累都是一个机遇期，相对于普通工薪家庭而言，在这十年里买房的人比不买房的人财富增长的速度要高出10倍以上。”这自然是由于过去十年因为房产的升值幅度已经达到了10倍，直接导致有房者与无房者财富差距扩大。而需要注意的是，在过去十多年里由于政策较为宽松，不少家庭利用房贷杠杆，实现多次买进卖出，其获利的空间就远远不只10倍。
也有人表示，首批购房者虽然名义财富增加了，但如果只有一套房子用来自住，名义财富的增加并没有多少意义。对此业内人士则认为，“考虑到资产更新的角度，过去十多年拥有房产的人相比没有房产的人，更具有改善生活的能力，而且付款压力也降低很多，毕竟从某种角度而言，房产是一种可变现的财富。”
改善有理置业更轻松
正如业内人士所言，财富的增长使首批购房者具备了更强的改善生活的能力。而改善性需求对于楼市的影响也越来越大。
今年楼市在第二季度开始回升，并在6月份达到高潮，其中改善型需求的集中放量成为主导型的因素。
从三季度公寓成交排名来看，中心区优质板块的某楼盘凭借较高的性价比，在6月底开盘后就一举成交400多套。而在成交排行前十项目中还有来自长风(社区网 论坛 商铺)板块的中海紫御豪庭和外高桥(社区网 论坛 商铺)板块的仁恒森兰骓苑。这两个项目均为大平层户型，由于以较为理性的价格入市，其去化情况较为理想，其中不乏改善性需求的支撑。
对于首批购房者入市，业内人士认为“早已发生”。在他看来，城市化进程的推动很重要的力量来自改善型需求，而未来十年，房地产市场至少有4一5亿平方米的销售面积与改善性需求有关。
付伟更表示，“特别是在保障房建立起来之后，首批购房无疑将会成为改善型置业的主要对象，其重要性甚至超过刚需。” |
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发表于 2012-12-3 13:52
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发表于 2012-12-6 16:32
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