楼市分化剧烈北上广难复制"深圳式"暴涨

万达房地产 · 发表于 2015-6-14 22:40

深圳房价在3·30新政后“独领风骚”，而同为一线城市，北上广的开发商操盘手们似乎只有羡慕的份儿。曾经多年领涨的北京楼市今年也未见大涨。诸多房地产业内分析人士认为，深圳此轮房价暴涨的一系列因素，其他城市并不具备。

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“接下来北上广也会涨，包括一些热点的二线城市，但三四线不可能了。”中原地产首席分析师张大伟说。

北上广难以追随深圳

3·30新政对楼市的刺激，首先表现在一二线城市的成交量上。数据显示，5月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比上月的24.17万套上涨幅度达到了8.4%，而同比涨幅更是高达20.1%。其中一线城市2015年前5月签约17.11万套，同比涨幅达到了41%，二线城市合计签约70.66万套，同比涨幅为13.4%，三线城市签约16.9万套，基本持平，四线城市成交量有轻微下调。

高成交之后往往便是价格上扬。但张大伟认为，深圳不会成为北上广的示范。他表示，深圳能迅速复苏有几个原因：深圳的城市人口结构比较年轻，一些购买力也有所出仓；深圳自身一些限外政策的松绑和微调，对当地需求的增加也起到了一定作用；深圳新增土地供给是北上广深中最少的，各方就有了上涨的预期。

中联链家二手房研究院总经理肖小平认为，相对深圳来说，北上广的供求矛盾比较小，供求的不平衡是深圳房价大涨的根本原因。

“除非北上广都放开限购，可能就会出现类似深圳的房价热，否则像深圳这么疯狂是不太可能的。”肖小平说。

全国楼市分化加剧

张大伟指出，2015年来，全国主要城市楼市的特点是：成交复苏，一二线明显上涨，分化严重。他认为，购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。影响房地产价格的主要是经济调控政策，其中影响力最大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。
3·30新政正是从信贷方面着力，释放了二套房需求。由于后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性，购房者入市的积极性的确在提高。

但这种刺激基本只会出现在一二线城市。总体来看，目前除了深圳，全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。

同策咨询研究部预计，到了下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。

但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力。比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。

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