美国若加息，中国楼市很危险？

万达房地产 · 发表于 2015-9-19 21:14

北京时间9月18日凌晨两点，美国联邦公开市场委员会（FOMC）宣布，考虑到全球经济疲弱以及美国持续的低通胀，暂不加息。

消息出来之后，市场各方给出了颇有差异的解读。有人认为这是利好，有人则说是利空（因为政策靴子没有落地）。至于美国9月不加息的关键原因，有人说是“美国因素”，有人则说是“中国因素”。

我们今天想探讨的是：如果美元进入加息周期，将如何影响到中国的房价。

先看一下，美元这轮加息周期会有多长。美联储在今年6月份的时候曾经摆过一个乌龙，工作人员把一份应该在5年后才公布的保密材料，提前公布到了网上。根据这份材料，美联储自己预测会在今年四季度首次加息，2015年内只会加息一次，0.25个百分点。

整个加息周期将延续到2020年年底，大概5年的样子。美国联邦基准利率会从接近于零，上调到3.34%。如果按照每次0.25个百分点的加息幅度，大概需要加息13次。

这是中国自改革开放以来，遇到的第六轮美元加息。但情况几乎是全新的，没有历史经验可以参考的。这是因为：第一，这是人民币结束升值周期之后，遇到的第一个美元加息周期；第二，这是中国股市、楼市出现“双泡沫”之后，遇到的第一个美元加息周期；第三，这是中国改革到了攻坚阶段，经济转型到了攻坚阶段后，遇到的第一个美元加息周期；第四，这是中国资本市场、外汇市场有史以来最开放时刻，遇到的一轮美元加息。

好在中国资本市场没有完全对外开放，人民币也没有自由兑换，中国有庞大的外汇储备。所以我们会遇到严峻挑战，但问题不会太大。

整体而言，美元加息对中国楼市是比较大的利空。如果人民币不能一步贬值到位，热钱会持续流出，国内富裕阶层到国外配置资产的热度会升温。而收紧外汇管制，则不符合正在实施的对外战略（通过一带一路、人民币国际化，转移过剩产能）。所以，我个人认为，人民币汇率会在2016年9月30日之前，做进一步贬值，幅度在10%以内。

如果以美元计价，我认为中国楼市可能接近见顶，当然这是阶段性的顶部。但由于热钱流出带来的通缩效应，国内货币政策必然会通过宽松来对冲。这从近期M2增速提高到13.3%就可以看出来。而且北京率先在四大一线城市里，执行了二套房公积金贷款首付降低到20%，这意味着国内楼市政策会进一步放松，以稳增长。所以，以人民币计价的中国楼市，还有一段上涨空间。当然，这主要是有人口增量的城市。

中国房价的长远走势，还要看改革的进展。大概有三种情况：

如果十八届三中全会确立的改革得到落实，则实体经济将复兴，中国人资产配置将发生逆转，有利于房价平稳向下。但如果以美元计价看，中国房价平稳运行，而且会缓慢向上。

若改革进展缓慢，但社会仍然能保持稳定，则楼市将仍然成为重要资金池，而且M2增速降不下来，因为经济增长方式转变也很难有实质性进展，则楼市价格仍将上升。最终会有经济危机，但大城市的房产仍然是可以信赖的资产。最终房价以美元计算大跌，以人民币计算大涨。当然，人民币会大幅贬值。

还有最坏的情况，那就难以预测了。不过，我相信最坏的情况很难出现。

来源：楼市参考

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