中国“楼市动荡”拉开序幕：一半开发商将死

万达房地产 · 发表于 2016-1-1 16:28

如无意外，万科与宝能系的战火将一路燃到明年，这也为房地产行业的“动荡之年”揭开了序幕。2015年中国房地产市场并不平静。无论是知名地产高管出走再创业、房地产企业选用各种“姿态”跨界转型、频发的企业间战略合作，还是地产与金融的互相渗透……房地产行业的剧变已在眼前。动荡不可避免地跟随剧变而来。

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经济观察：中国房地产行业“动荡”开始？

全国工商联房地产商会秘书长钟彬29日在第六届和讯地产金融创新峰会上将这种变化做了一个总结。他认为，只有经过了顺境和逆境、牛市和熊市，经过了完整的经济周期和行业周期，一个行业才可能成长与成熟。钟彬认为，人们会看到房地产业从重视供应到重视消费，从重视开发到开始重视运营，从关注增量到关注存量，从实体市场到金融、资本市场，以及面对终端消费者体现出以人为本的初心。

这些种种变化发生的大背景是中国宏观经济转型以及房地产行业进入新的发展阶段。在这一阶段，房地产行业向高增长告别，开发企业的毛利率和净利率明显下滑。这种变化表现在宏观经济指标上就是房地产开发投资增速节节下滑。从2013年开始，房地产开发投资增速以每年接近10个百分点的速度回落，今年可能会首次出现零增长或者微幅增长。

当前，转型成为房企一道必过的坎儿。山水文园集团总裁张雪梅在29日的峰会上直言：“我们忘掉自己是房地产公司，而是打造生活社区，为人提供美好生活的真正的服务商。”她认为，过往黄金十年，简单、低端、可复制的房地产制造时代已过去，房地产企业的生存空间就在不断产生的细分市场中。

万科、万达、恒大、绿地等知名的千亿房企均不约而同地选择跨界转型。万科的“八爪鱼”战略将住宅、购物中心、社区体验、养老、产业办公综合体等涵盖其中；又如万达收缩其百货和KTV的比重，将支柱产业定为商业、文化、金融、电商四个模块。而恒大的跨界更为激进，将触角延伸到矿泉水、体育、医疗、快消、粮油、保险等多个领域。房企五花八门的跨界让旁观者摸不着头脑，恰恰描述了动荡期企业的探索和试错。

而在大房企探索跨界转型的时候，大量中小房企可能会遭遇兼并、重组，甚至退出房地产市场，掀起一波破产倒闭潮。有业内人士预计，3-5年后，中国8万多家房企会减少一半以上。

除了在风雨中找准自身方向，房企还需要应对越来越多来自资本市场的冲击。今年以来，保险资金对房地产企业的举牌屡见不鲜。即便战争仍未结束，但宝能系已成为万科的第一大股东；在“万宝大战”中持关键一票的安邦保险还是金地集团和金融街的大股东，同时还在近期接连增持远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)，成为其第一大股东；新华保险是中国金茂的第二大股东；中国平安则是碧桂园的第二大股东。

险资成为大股东可能会对房企的管理形成影响，推动企业甚至行业的动荡和变化，但也有可能以其强劲的资金实力帮助房企在土地市场上竞逐。金融与房地产越靠越近，也让一些企业看到商机。汇联金融执行董事兼COO郭馨孺当日介绍说，该企业构建了房地产全产业链的金融平台，包括为一级开发、拿地、建设、预售、销售等每一环节提供金融产品。

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房企大佬：一线城市房价不涨开发商就死定了

“明年希望市场有所好转”，星河湾集团董事长黄文仔说，最近中央经济工作会议提出稳定房地产市场，化解房地产库存。“经济发展离不开房地产业，房地产不会倒、也不能倒，希望广大开发商与政府共同努力，促进房地产共同发展。”

大城市的房价还有上涨空间吗？对此，黄文仔的答案是：北上广这些一线城市，如果房价不涨，开发商就死定了。

未来商铺的价值是否面临重估？黄文仔说，过去几年他在公司的会议上多次提到不能做商业地产，“我做房地产有办法，做得非常漂亮，但是（对商业地产）我没有这个信心，没有把握”。他坦言。

而对于楼市去库存的问题，黄文仔认为，目前，二、三线城市的房地产库存量较大，“基本上都是亏本销售”，一线城市则面临着土地成本高企的问题。他举例说，一线城市的地价已经达到3万多元/平方米，开发成房产后“要卖5万元/平方米才可以保本”，“一线城市做也不是，不做也不是”，他认为房地产发展到如今，一定要有定力，不要过度盲目下转型判断。
中国房价或20年后最便宜

12月14日召开的中央政治局会议，作为中央经济工作会议之前的定调会，对明年的经济工作提出总的要求和政策的着力点，为即将召开的中央经济工作会议确定一个政策基调。

中央政治局会议谈及明年的经济工作，在政策目标上，将“稳增长、调结构、惠民生、防风险”视为明年经济工作的核心目标，并且将“稳增长”仍然排在第一位。而“稳增长”的关键则在于能否如会议所提出的。

“抓住关键点、打好歼灭战”。其中，房地产市场能否稳定，可谓关键的关键。

继11月10日中央财经领导小组会议上发出“化解房地产库存”的信号之后，本次政治局会议再次明确提出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”

这意味着，面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战，2016年，在房地产政策层面，中央将通过力度很大的组合拳帮助稳定房地产的预期，从而在某种程度上稳定中国经济，避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融领域，引发系统性的金融风险。

从今年前11个月中国经济与房地产投资的表现看，今年经济持续下滑，房地产投资的明显下滑是主要原因之一。

尽管受今年“两会”以来房地产刺激政策的影响，包括一线城市在内的部分城市，房地产销售回暖的迹象很明显，但房地产投资却仍然持续下滑，到了11月份，房地产投资的增速下滑至1.3%的低点，已经连续22个月下滑。

1-11月份，房屋新开工面积140569万平方米，下降14.7%，降幅扩大0.8个百分点。其中，住宅新开工面积97077万平方米，下降15.3%。房屋竣工面积72413万平方米，下降3.5%。

而商品房待售面积在10月末68632万平方米的基础上再创历史新高，达到了69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。
待售住房库存量高企，尤其是三四线城市去库存化压力极大，这个问题依然没有解决。

机构数据显示，目前70个大中城市中，去库存周期超过12个月的城市多达27个，其中北海去库存周期高达30.1个月，烟台26.4个月，荆门25.5个月，呼和浩特24.9个月，三亚也多达23个月。

社科院报告则表明，当下房企库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。

销售和投资冰火两重天的背后，折射出中国绝大多数的城市住房供应严重过剩的事实。

回顾中国房地产调控政策的变迁，从过去最早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点：住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。

在中国住房进入过剩阶段之后，房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束，房地产已经从中国经济增长的引擎很有可能成为中国经济的拖累。

中国住建部提供的数据显示，包括农村在内，中国自有房比例已经高达89%。

无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。

事实上，如果剔除通货膨胀的因素，二十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。
说十年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而十年后人均月收入是1万元时，房屋均价可能是每平方12000元，相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了，因此，现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值，还会严重贬值！

对比古今中外房价，中国现在的房价处在房价最高时期，以目前的房价，一个年收入8万元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的。

房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

中国已经实施了十几年的“土地财政”政策，随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。

也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。

著名离岸资产配置专家刘磊认为，未来房地产市场另一个不利因素是人口红利的消失。

根据统计数据，中国0~14岁人口比重从上个世纪六七十年代到现在一路下滑，到2010年已经降为16.6%。在未来10年，中国23~28岁的生育旺盛期女性的数量将萎缩44.3%，如果生育率没有明显提升，0~14岁人口占总人口的比例将降至10%以下。

对此，人口学者判断，中国人口负增长的大势已定，21世纪中国面临的最大风险就是人口负增长造成的风险。即使现在开放了对二孩的限制，但就目前抚养一个孩子的耗费与居民收入的矛盾，也很难令政策带来拉动人口增长的效果。
中国社会现在已经步入“老龄化”国家，再过十年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会大幅度降低。

目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房，而这批人的后代恰恰都是“独一代（独生子女一代）”。

十几年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谭！

财政部最新发布的数据表明：今年1月到8月，全国国有土地使用权出让收入17599亿元，同比减少10950亿元，下降38.4%。如此大规模和大幅度的下滑，史所罕见。地方政府的钱袋子瘪了许多，持续多年的土地财政正面临着严重挑战。

我国政府收入，主要分为一般公共预算收入和政府性基金预算收入。

且看今年1月到8月的情况：全国一般公共预算收入103521亿元，同口径增长5.2%，其中地方本级一般公共预算收入4993亿元，同口径增长2.3%；全国政府性基金预算收入23399亿元，同口径下降29.8%，其中地方本级政府性基金预算收入20764亿元，同口径下降32.8%；全国一般公共预算支出102864亿元，同口径增长13.5%，其中地方一般公共预算支出10745亿元，同口径增长23.16%。

从结构上看，全国政府性基金预算收入占政府总收入的近二成，其中土地出让金占全国政府性基金预算收入的七成多。

土地出让金是地方本级公共预算收入的三倍多，可见地方政府高度依赖卖地款。地方公共预算支出总额比收入总额多了一倍多，严重入不敷出。

从增幅上看，地方政府公共预算支出增幅是收入增幅的10倍！加之地方政府性基金预算收入大降三成多，其中土地出让金大降近四成，地方政府的日子实在难过。

进入本世纪以来，我国房地产市场经历了飞跃式发展，土地出让金也呈暴发式增长，从2001年的1295亿元，持续增长至2014年的42606亿元，暴增32倍，年均复合增长率约25%。
随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。

也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。

从地方债务对土地财政依赖程度来推测，从长期看地方有可能在商品住房上达到双极限：

即一方面有可能将地价房价抬高到极限，另一方面又有可能将居住用地的供应源源不断地维持到极限。从种种迹象看，特别是从住房库存数据看，这个双极限或许正在逼近。

此外，那些目前全国经济发达的地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高的主要因素之一。

但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移，经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势。

2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头，预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势，一线人口的负增长会导致房屋需求减少，进而促使房价走疲、甚至下降。

从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期（释放流动性）的关系来看，可以得出这样的结论：

如果房价处于历史高位，且房屋空置率居高不下（创新高）、租金回报低（创新低），交易量锐减的情况下进行市场救市，如降息，恰恰是为了规避市场的硬着陆、市场转向甚至是价格剧烈下挫的开始。

综上所述，由之前大规模资本去追求高增长的房产，应该转向了资本合理分流，追求回报周期稳定，回报率稳定的投资产品。

来源:中新网

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