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广州11月的土地拍卖可谓红红火火，单是24日就有8宗地被拍走，一日揽金50亿。30日则迎来了近年来广州土地拍卖的最高潮，17宗地全部卖出，收金163亿。截至11月底，广州今年出让土地成交总金额839亿元，相比去年全年的783亿元，多出56亿元。 购房者担心地王抬升楼价 开发商纠结投资风险高
广钢新城及市桥南的优质宅地在一周之内卖出，使得广州11月的土地市场一扫前半年的沉寂。不少外来置业者担心，市桥目前拍地价超1.6万，未来房价超3万也不远了，买房的梦想又要搁置。同时，开发商的纠结则更明显，目前二三线城市库存高，卖不动，回归到广州等一线城市的开发商愈多，而随着广州市区内优质地块的减少，“狼多肉少”的状况势必将进一步抬高楼面价。如果拍地时已经是“地王”，是不是非得是“楼王”才能让开发商有得赚？有专家说，未必。
“地王”为“楼王”多为巧合
事实上，“地王”成长为“楼王”的案例在广州却并不多见。以天河楼盘为例，目前珠江新城宅地“地王”的越秀星汇御府，今年网签均价在天河区只排第七；黄埔区“楼王”保利学府里，今年网签价只排黄埔区第三。
“地王”高价与周边楼盘涨势，尽管能相互激励，但“地王”本身并不一定能建成“楼王”。由于房地产开发周期一般至少得在两年左右，这就使得土地的现实价格与房屋的预期销售价，在时间上不“相近”。“地王”的获得者要想将“地王”开发成“楼王”，就只能将“宝”押在这两年时间内房地产价格会维持大幅上涨的态势。
一个项目能否成为‘“楼王”，关键看其推售时的市场环境、项目地段、产品，而不是拿地时地价的高低。广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥曾对媒体说，“地王”成为“楼王”的很大程度是巧合，“地王”没有成为“楼王”才是正常。
地价涨房价就涨？还是得看购房者的钱包是否鼓
房价主要由地价、建安成本、企业利润等部分构成，其中地价是重要部分。人们一般都认为：地价贵了，房价也会贵。但事实确实如此，高价地的诞生确实会影响地块房价走势，甚至造成周边新盘及二手房趁机炒作，利用未来区域内房价走势做足营销，迅速抬升房价。
静心来看，那些名副其实的高价地确实是优质地块，以其极佳的区位优势、庞大的面积体量，如果以低价成交，才是市场的异常现象。地价涨了，周边楼价一定涨，这是典型连锁反应，但“面粉贵了，面包价一定涨”的结论并非绝对正确。
众所周知，拿地阶段，大手笔砸下资金的是开发商们；而房屋买卖阶段，资金主要来自购房者。开发商的融资能力远超购房者，同样的情况下，开发商用于拿地的资金较迅速，地价泡沫相比房价泡沫更高。同时，房价与货币政策也唇齿相依，一旦人民币发行回归正常，脱缰的房价也就失去了源头动力，房价炽热涨势今后或许很难延续。所以，能否成就一代“楼王”，与购房者手中的钱袋子息息相关。
“地王”是开发商甜蜜的负担 广州房价不相信眼泪
开发商高歌猛进如广州，如近年来广钢新城的金融街、高价拿地的龙湖地产，“地王”频频。为什么开发商挤破头也要进一线城市？就像春秋争霸，攻入北上广深才能展现自身资金实力及加入品牌房企的阵营，不能只攻一座城池，还得北上广深都有标杆楼盘才行，就像“过江龙”金融街控股，2014年疯狂在广州拿地，作为入广州的第三个项目，金融街·融穗御府也在12月5日顺利开盘。
拿下“地王”，开发商们也背上了甜蜜的负担。犹如一场豪赌，赌的不过是一线城市房价上涨速度高于地价及时间成本。广州房价高企，并未吓退正大批涌入的外来务工青年。在经济资源、教育资源、医疗资源，交通资源、金融资源均高度集中的广州，渴望在此买房的青年们，才是助涨楼价飙升的原动力。
来源：腾讯
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发表于 2016-1-4 10:54
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