叶檀：共有产权房颇具中国特色

4月1日，在住建部的共有产权住房试点城市座谈会上，京、沪、深、成都、黄石、淮安6个城市被列为全国共有产权住房试点城市。

共有产权房是特殊的住房保障形式，一举多得，具有创新意义，适合中国本土地国情。共有产权房具有保障性质，中低收入阶层通过较低的价格购入部分产权，获得保障，无论以后是否赎回政府手中的产权，一辈子有了安居之所。他们付出的价格基本等于经济适用房，未来视时间长短，按照优惠价或者市场价赎回政府拥有的部分产权，相当于这些共有产权房拥有一项期权，五年或者八年时间（各城市不同），可以从政府手中赎回剩下的产权，成为完全产权房的拥有者。在北京等地，地方政府也拥有一项权利，即在交易时享有优先购买权。这是融合了安居、期权等方式的正确激励机制。

共有产权房有以下收益。

第一，国人热爱完全产权房，对于暂时无法拥有“自己的房子”的中等收入夹心层，开始时以低于市场的价格拥有部分产权，而后通过努力可以赎回完全产权，这部分夹心层将成为认真工作养家购房的安定阶层;第二，即使无法拥有完全产权，居民通过支付少量租金可以在部分产权房中安居。由于拥有部分产权，拥有未来期权，居民对于居住地的爱惜超过廉租房小区;第三，共有产权房价格高于经济适用房，政府可以借此弥补保障房建设资金的不足，起码可以做到收支平衡。根据已有的试点，基本可以70％左右的保障房建设成本;最后，最重要的是，购买者需要花费较高的代价获得完全产权，而政府拥有优先回购权，共有产权房不可能出现经济适用房式的福利大漏洞，让大量开着宝马车的人享受宽敞的高档经济适用房，讽刺中国福利制度的不公。

保障者与被保障者的权利义务放在台面上，暗箱操作的余地很少。重点在于，共享产权，拥有期权，限制交易时间控制投机，政府依法享有优先回购权。

2007年8月，江苏省淮安市首创共有产权经济适用房模式。房屋产权可以按照两种比例实现共有：个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。非完全产权房在市场上交易完成，政府与下一位购房者共享产权。

根据《成都商报》的报道，成都共有产权住房已纳入《四川省城镇住房保障条例(草案)》之中。征求意见稿中规定，共有产权住房将和公共租赁住房共同构成四川省保障性住房，经济适用房将被涵盖在共有产权住房内。共有产权房将逐渐取代漏洞百出的经济适用房地位。

根据征求意见稿，购买共有产权住房满5年的，允许上市转让，同等条件下政府有优先收购权；不足5年需出售的，由政府回购，禁止上市交易。保障对象可按基准价或低于基准价购买共有产权住房。允许保障对象分批购买共有产权，但住房保障对象购买总额不得超过基准价。

政府投资建设的共有产权住房项目基准价格按成本价或略低于成本价确定，市场主体或社会投资机构开发建设的共有产权住房项目按成本加微利的方式定价，利润率不超过成本的3%。通过收购、回购、配建等方式取得的共有产权住房，其销售基准价格参照前款规定并考虑折旧等因素确定。

上海推出共有产权房，大幅度降低购买者门槛，成为普惠政策，未出现福利漏洞，保障房的资金得以循环。以市场、政府力量多方保障，建立在明确的游戏规则基础上，摆脱全面保障的乌托邦幻想，也许是中国日后所有福利机制的方向。