分析师“地板价”淘金美国楼市

自2008年全球金融危机爆发后，许多企业和家庭都受到巨大打击。在这场狂风暴雨似的危机中，有一小部分人却看到了百年不遇的投资良机。比如美国许多法拍屋的价格一度跌到了2007年高峰价格的50%，夸张的甚至有二折价。

李明（化名）是在华尔街一家大银行工作的金融分析师。金融危机后，他和圈里的好朋友发现美国许多地区法拍屋的价格便宜到了“离谱的地步”，于是他和好朋友合伙涉足法拍屋市场。此后一发不可收拾，从2012年中买第一个投资房开始，短短两年时间就和合伙人买了25个投资房，并获得丰厚的投资回报。

价格便宜得“离谱”

法拍屋是由于美国的购房者无法支付银行贷款，银行取得“执行名义”后，由法院查封房屋，进而执行拍卖处分。美国的法拍屋有两种，一种产权不清，价格相对便宜；另一种则产权清楚，比如短售（Short Sale）和银行屋（REO）。而李明买的都是后者。后者法拍屋的拍卖大都采取买方暗盘竞标，以在一定的时间内，能支付最高价者获得。

谈起买卖法拍屋的成功经验，他说主要有三条，一是他和合伙人一起干，经验多，风险低，投资可以多元化。二是主要合伙人都是有扎实的金融投资理论知识和长期投资经验，三是对美国社会方方面面都比较熟悉。

和李明聊天，他描述自己的家庭理财观是“谨小慎微”。此前他把大部分家庭投资放在共同基金上，尤其是债券领域，基本上每年都有比较稳健的正回报，即使在金融危机恶化的2008年，他的整个家庭投资亏损也只有2%。

2008年金融危机后，美国房地产市场遭受重创，房价大幅下跌。李明在纽约附近的热门地区长岛买下了自住房，比高峰时的价格便宜了至少25%。

便宜价买到自住房，也促使李明琢磨起美国的房地产市场。“我当时的判断是，金融危机不仅挤出了美国房地产市场的泡沫，甚至还跌过了头，美国的房产简直就是投资的天堂，”李明说。他决定加大房地产投资力度。

2011年年底，在通过对大量美国房地产数据的量化分析后，他发现许多法拍屋的价格大多跌倒了2007年高峰价格的50%，夸张的甚至有二折价。“也就是说，2011年的许多法拍屋的价格回到了十年前的价格。不仅没有泡沫，而且便宜到了离谱的地步。”

在对市场进行详尽分析研究后，作为一名金融专业人士，他还得出了对宏观经济的看法：美国经济和房地产开始有复苏迹象，欧洲危机有恶化趋势，中国经济增速放缓。用一句话总结：“美国开始好转，欧洲要做最坏的打算，中国经济还有困难。”

农村包围城市

李明针对自己和合伙人的投资风险承受能力制定了一套投资战略、投资方案和具体实施措施。当时他制定的投资战略核心是：进入美国法拍屋市场，以获取好的租金收益和长期房产升值。以现金买入为主，不要杠杆借贷，稳中求进。

投资方案主要涉及到挑选投资区域和如何分配投资资金。首先是挑选区域，在大纽约周围，李明决定避开大部分华人投资者热衷的纽约市内的几个地方，比如曼哈顿、法拉盛等，转而选择了距离纽约1个多小时车程的康涅狄格州（康州）。他给这个策略起了个名字，叫“农村包围城市”。

由于受语言和其他限制，许多华人投资者只能在华人多的地方买房子。对于李明及其合伙人来说，他们有和美国主流社会打交道的能力和经验。知己知彼、扬长避短是投资方案的核心考虑。

康州位于纽约和波士顿两个经济和文化中心之间，是美国传统上的“老钱”聚集地，有许多对冲基金和资产管理公司，受金融危机影响，康州的金融行业受到严重打击，导致康州房价大跳水。

李明规划了一个“三点一线”的方案。三点是康州的三个城市：斯坦福市（Stamford）和其他两个城市。这三个城市都是位于康州黄金东海岸，基本上在95号高速公路的直线上。这个方案的好处是：既方便集中管理，又兼顾租金收入和地产升值。

至于如何分配投资资金。他当时的策略是：以斯坦福市的低价位的公寓和多家庭别墅为主要目标，以其他两个城市的中等偏低价位的多家庭别墅为次要目标。

投资回报可观

2012年中期，李明和合伙人选中了位于康州商业及金融中心的斯坦福市（Stamford）的一座又大又新的三家体的别墅。他们花40万美元买入，又花了5万美元装修，当年年底以60万卖出，半年获利25%以上。

李明介绍说，在法拍屋的过程中，需要和银行、律师、评估师等中介机构和当地政府打交道。而他自己的优势是，在美国工作了十几年，对美国社会有充分了解，和方方面面打交道都游刃有余。

他举例说，有一套房买了之后，装修动静比较大，被邻居投诉，需要当地政府对改装安全进行审批。李明聘请的建筑商是一家当地人经营的公司。通过与政府积极沟通，最后这个房屋的改装获得“免审”。

李明最初给自己和合伙人定的目标是，每年买一套房，10年后可以累积买10套房。不过在经历几笔交易后，他发现2012年的康州法拍屋市场简直就是“拓荒期的美国西部大草原”，任人驰骋。于是他的投资计划也大大提前。在短短两年时间内，李明和合伙人买了25栋投资房，房屋交易总金额高达800万美元以上。房屋类型几乎涵盖所有中小型房地产投资品种，包括独立家庭别墅、多家庭别墅、公寓等。目前大部分房子用于长期投资，也有小部分用于短期转手买卖。

由于法拍屋的可观回报，李明和合伙人开始组建自己的团队，有专人负责法律事务，还有人负责房屋后期的出租和维护。现在他们正在积极帮助中国投资人到美国进行房地产投资。

谈到今后美国房地产走势，李明说：“现在美国经济和房地产已开始全面复苏，自从2012年开始，许多地区的房地产价格都有大幅增长。现在美国房地产的上涨趋势十分明显。根据过往历史，房地产每十年是一个周期。现在正是地产价格开始起飞的阶段。”

□本报记者 黄继汇 纽约报道