社科院专家:地价领跑房价 卖地比卖楼更需调整

日前，备受关注的北京孙河乡两宗地块双双流拍，分析认为最主要原因是楼面价起价已突破4万，地块的起价过高。长期研究土地经济学的中国社科院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳则表示，土地市场目前正处于理性回归趋于平稳发展阶段，但地方政府推高房价的欲望依然强烈。

张慧芳认为，2004年以来，我国土地市场基本处于过热状态，经过十年发展，目前已经具备了理性回归平稳发展的外部条件。一是我国人均住房面积已经超过30平方米，告别了住房短缺时代；其二，2010年以来，住房销售速度只有供给速度的50%，目前多地库存接近历史高位；其三，土地供给总体上大于需求，部分二线及三四线城市土地供应严重过剩；第四，经过多年的持续快速上涨，且地价上涨指数一直高于房价上涨指数，致使目前的地价已经过高且上涨乏力。在这种情况之下，土地市场进行自我修复和平衡是市场进行资源配置的正常反应，但由于地方政府土地财政依赖严重而试图继续推高地价，这势必会扰乱土地市场的自我调整节奏。

据了解，上半年全国300个城市土地市场总体供大于求，在成交面积大幅减少21%的情况下，楼面地价反而上涨了21%，特别是一线城市的地价翻倍增长至102%。张慧芳认为，这固然与土地的稀缺性、不可再生、不可替代等自然属性，以及市场依然看好未来房价有关，但更主要的是由地方政府完全垄断土地一级市场，并采取招拍挂出让方式造成的。

张慧芳表示，我国土地上涨指数一直高于房价上涨指数，地价一直是房价上涨的主要推动力，但目前商品房已经相对过剩，继续推高房价无疑孕育着更大的风险。因此，地市比房市更需要调整。

对于下半年的土地市场，一方面住房因为长期限购，其投机投资需求已基本被挤走，而由于房价过高上涨乏力，也缺乏了投资价值。同时，保障房建设、棚户区改造又分流了部分住房刚需。这使得住房短期供应过剩，有效需求不足，房企资金链趋紧，再加上2013年土地成交量大幅上升，房企土地储备不足，张慧芳预测下半年土地市场依然会供大于求，溢价率或会继续走低，底价、流拍或会近一步扩大，市场分化近一步加剧。