2014年的房价，注定后会无期！

　　也许，用近期热映的电影《后会无期》里的经典台词来解读楼市，可以解读近十年房价的屡调屡涨—你连世界都没观过，哪来的世界观。只有深入研究了历次楼市调控，你才会发现房价不易收服。为此，克而瑞信息集团董事长丁祖昱博士就提出了一个周期性的规律：“2005年、2008年、2011年，楼市调整年几乎每间隔三年一次，调整期基本持续9-12个月，一旦政策因素被消化或者外部环境的改变，房价又会进入新一轮上升期。2014年，恰恰又遇楼市调整年。”事实上，购房者买涨不买跌的心态，让多数观望者很难抓住有限的“窗口期”，但我们回顾历次调控过程发现，每次调整期都出现房价周期性筑底，习惯性脱缰的“野马”只有此刻最值得出手。

　　2008调整年

　　2009年全国房地产成交量创新高

　　2008年四季度前我国一直执行紧缩政策，央行从2006年7月份启动加息和提高存款准备金率，一共加息8次，上调存款准备金率13 次，时刻提醒购房者“加息”周期对买房负担的加重；2007年“9·27房贷新政”出台，将首套房购房杠杆上调至三成，二套房提升至五成，并且首次提出在五年内转让住房将按全额征收营业税，在打击了投资投机置业的同时，也提高了门槛；加上2008年全球金融风暴对实体经济的深刻影响，叠加效应使得2008年楼市处于低迷状态，1-12月，全国商品房销售面积同比下降19.7%。

　　大多数购房者买涨不买跌的心态，又让这部分降价房接盘者寥寥，进而加速了周期价格调整的特征迅速且充分。

　　可是正当楼价堡垒刚刚出现了“缺口”，出于对土地财政的依赖，以及经济增速超预期的判断，中央及地方政府最终在2008年底重新出手救市。例如中央放宽二套房贷限制政策、取消城市房地产税等政策，促使房地产市场投资景气度重新回升。在此情形下，2009年的楼市来了一个180度大逆转，房价也来了一个报复性大反弹。根据国家统计局的数字，2009年全国房地产市场，无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。而上海经此一役，成为全国首个平均房价站稳2万元/平方米的城市，“外中内”环“123万”的价格体系就此深入人心。

　　2011调整年

　　部分大型房企“放价”后购房者再入场

　　当被称为“史上最严”的“国五条”在2010年9月29日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“多项利器”在楼市调控中发挥了积极作用。按照“国五条”规定，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，其后20个城市率先限购。2011年初，“新国八条”要求在一定时期内，严格制定和执行住房限购措施，其后43个城市加入限购名单，不到两年的时间，在“限购令”影响下，需求锐减，限购城市房价已经出现下滑态势在2011年集中爆发。其标志性事件是上半年个别限购城市大型房企开始尝试性降价。

　　与2008年末政府自上而下地放松政策推动的回暖趋势不同，2011年走出调整期的催化剂是市场需求本身。其中，对于合理房价的定义起到了推波助澜的作用。

　　2014调整年

　　调整固期后，或与过往和而不同

　　对比2008年、2011年，2014调整年政策整固期后，或与过往周期和而不同。在丁祖昱看来：“以往调整主要有外部因素引发，而此番调整更多是由供应、价格、需求等市场自身的内在因素综合作用所致。但值得注意的是，十八大以来，中央层面对房地产调控转向，减少"一刀切"式行政干预，更多依靠市场自身调控，放权地方政府结合实际情况自住调整。一方面，建立市场配置和政府保障相结合的多层次住房体系制度，努力扩大供应，另一方面，通过新型城镇化规划、不动产统一登记制度、房地产税收改革等顶层设计，建立房地产市场调控的长效机制。”

　　据国家统计局，不包括保障房在内的全国住宅销售量在1至6月期间同比下降6.0%。6月，政府监控的70个大中型城市中，超过50个城市的新建及二手住宅均价出现环比下跌。在上海，6月的二手房销售均价按月环比下跌0.05%，结束了连续24个月的上涨。

　　这一系列数据无疑为救市重提提供了空间，对此，同策咨询研究部总监张宏伟则直言：“回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，本轮市场低迷期也不例外。截止目前为止，除了调整限购政策之外，多地地方政府发布包括调整普通住宅标准、降低首付比例、房贷利率优惠、公积金政策调整、契税优惠、鼓励人才购房、买房落户、回购商品房做保障房、精装或绿色建筑等产品给予税费优惠等方面救市措施。”

　　有句俗话“鸡蛋从外部打破的是压力，从内部打破的是生命”。房地产调控亦是如此，政策救市只是外力，市场需求和未来预期的改变才是内因关键。因此，城市分化表现将是2014调整年主旋律。一线城市供不应求局面短期难以缓解，成交量将与去年基本持平，房价整体下降可能性不大；二线城市显著分化，仅部分供大于求、市场失衡压力较大的二线城市，预计市场观望情绪累积，成交量也将回落，房价但幅度不会很大。

　　5大理由！

　　上海房价降无可降！

　　理由1

　　一线城市的底蕴决定价值

　　对于资产的保值增值概念的认同和运用，全国起步最早的区域毫无疑问是上海，虽然粗放型、高杠杆化的所谓的房地产黄金十年已经结束，现在房产实现保值增值的周期被拉长，但作为中长期、自我资产的一种升级考虑，国际化的城市底蕴不会改变。

　　理由2

　　上海的可持续购买力惊人

　　针对中国富豪群体的研究报告指出,截至2012年年底，中国大陆千万富豪105万人，亿元富豪资产过亿6亿多，上海千万富豪1.47万人，亿万富豪8500人，分别占全国14%、13.2%。这是一个解读需求的基本指标，无论限购是否取消，上海的可持续消费力依然强劲，城市吸引力和就业机会，吸引更多人来此安居乐业。

　　理由3

　　整体经济运行平稳健康

　　整体经济运行是整个投资的基础，财政收入这块上海始终处于前列。在房地产和商品房新开发的投资，上海同样是有实力保障的，回顾在2014年上半年TOP50房地产企业表现，我们发现，跨城市经营的房企，只要在上海能够保持一定的市场份额，资金状况充实健康，基本不会陷入断臂求生的境地。

　　理由4

　　房企扎堆助推多中心崛起

　　品牌房企在新兴区域扎堆，不仅是多中心崛起的有效保证，预示着未来产品上市的时候，会对区域原先目标客户群作出升级或颠覆。尤其是政府重点规划投入基础建设的城市副中心，其房价体系自然会随之攀升。

　　理由5

　　供需层面持续供不应求