准小俩口月入1万5 2年实现北京市区买房买车梦

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　　准小俩口基本情况：
  　　小田今年26岁，家住北京市的远郊区县平谷。大学毕业后，她一直在市区里的一家IT企业工作，月入5千元，年底双薪，每年都有几百块钱的加薪幅度，工作比较稳定，有五险一金。小田有一个相恋3年的男友小崔，两人感情稳定，并且已经有了结婚的打算。小崔今年28岁，目前从事销售工作，工资不太稳定，一年平均下来每月大约有1万元，但是没有上任何保险。目前，两人积攒下了25万左右的储蓄。小田和小崔俩个人每月生活支出大约3000元，他们在四环外租了一套房，月租也需要3000元。由于双方父母都有退休金，每年小田和小崔每年给各自父母1万元。另外，两个人都酷爱旅游，计划每年长途旅游一两次，相关费用控制在5000元以内。
　　下面是她的口述：
  　　我在一家IT企业工作，我男朋友是山西人，从事销售工作。目前，我们俩合计月收入大约有个1万5，还有存款大约25万元。因为我们计划明年结婚，所以想在结婚前能先买一套婚房。虽然平时我俩都在市城区里工作，但是市区里的房子太贵了，所以希望能在我老家平谷区买一套90平米的房子用来做婚房，那样压力会小很多。
  　　我们所有的积蓄加起来大约可以付得起一套房子的首付，但是我不知道现在我们俩这种情况到底能不能买房，因为怕自己压力太大。而且我俩还想在两年内买辆15万以下的车，不知道买房之后还能不能实现。
　　看到他们的情况后，我们依照以往的惯例，先把他们的信息进行理财归类
　　准小两口的原始理财档案：

　　准小两口的理财思路整理：
　　存款：25万
　　每年收入：5千×13+1万×12=18.5万
  　　每年支出：3000×12(日常开销)+3000×12（租房）+1万×2(给各自父母)+5千（旅游）=9.7万元，取整为7万
  　　那么准小两口一年的盈余就是18.5万元—9.7万元=8.8万元。那么平均每月大约有8.8万÷12=7333元结余。
  　　目前平谷的房价大约在1万左右，买90平米房需要90万元。由于小田有五险一金，而且考虑到她是首次购房，所以在住房公积金的申购上最低首付比例为20％。那么90万×20％=18万<目前两人拥有的存款25万。两人的存款现在就已经可以缴纳首付款。

  　　注：目前，北京市单笔贷款最高额度为80万元；《个人信用评估报告》评定的信用等级为AA级的借款申请人，贷款金额可上浮15％；AAA级的可上浮30％。
　　购房方案A：假如小田现在就开始在平谷购房
  　　考虑到北京市目前房价有回暖迹象，因此小田的婚房，不妨现在就可以进行购买。自2011年7月7日起，北京住房公积金管理中心公布的公积金贷款利率是1-5年(含5年)为4.45%。5-30年(含30年)为4.9%。假若，小田现在就开始买房，且目前的25万元积蓄全部用于首付，那么小田将需要贷款65万元。如果贷款20年，那么每月需缴纳4254元。
  　　小田的工资为每月5000元，目前北京市住房公积金缴存比例通常为12%，那么加上单位缴存的部分，小田的住房公积金每月就是5000×12%×2=1200元。
　　除去住房公积金，小田每月仍需还款4254元-1200元=3054元。
　　小田每月结余：7333元-3054元月供=4279元。
  　　考虑到小田的男友小崔，目前没有任何保险。建议自选一份每年5000元的商业保险。同时，又由于小田在没有买到车之前不可能每天在平谷与北京市区之间来回奔波，那么小田每月租房的3000元钱还是不能节省出来，于是一年将结余4279元×12=51348元。要想买到15万的车，小田需要至少像现在这样存3年钱。由于小田准备进入新婚阶段，考虑到结婚初期可能需要的意外开销比较大，所以也不建议小田在结婚的头两年选择过高风险的理财投资项目。如果选择类似于银行存款、债券这样的固定收益类理财项目则收益偏低。因此小田不能在两年内完成买车的愿望。
　　购房方案B：假如小田在年底才开始在平谷购房
  　　如果小田觉得无法看清楚房价目前的走势，想等到年底房价更加明朗的时候再选择购买，而从现在开始到年底还有9个月。那么到年底的时候，小田将有25万+7333元×9=31.6万元。
  　　假设到年底，由于受到政策的限制，平谷的房价仍和现在一样，那么小田将需要贷款90-31.6=58.4万元。如果贷款20年，那么每月需缴纳3100元。
　　除去住房公积金，小田每月仍需还款3100元-1200元=1900元。
　　小田每月结余：7333元-1900元月供=5433元。
  　　小田的男友小崔同样自选一份每年5000元的商业保险。同样，由于小田在没有买到车之前不可能每天在平谷与北京市区之间来回奔波，那么小田每月租房的3000元钱还是不能节省出来，于是一年将结余5433元×12=65196元。要想买到15万的车，那么小田的车至少需要2年才能存够。由于小田准备进入新婚阶段，考虑到结婚初期可能需要的意外开销比较大，所以也不建议小田在结婚的头两年选择过高风险的理财投资项目。如果选择类似于银行存款、债券这样的固定收益类理财项目则收益偏低。所以小田要想完成自己的目标，还是需要至少像现在这样存1(买房一年)+2（买房后两年）=3年钱。
　　上面两个方案建议否决，采用下列方案。
　　购房方案C：专家理财建议，放弃在平谷买房和两年内买车的计划转而在市区买房
  　　买车其实是一项开销颇大的消费行为。在北京这么拥挤的地方，如果算上折旧、停车费、车险费、油费、维修费、时间成本什么的，打车的钱和买车的钱是差不多的。如果小田选择了在平谷买房，同时又选择了每天开车上下班。那么油费的消耗还将更高。对于小田和小崔这样即将组建的准家庭，并不建议买车。
  　　并不赞同小田和小崔在平谷买房的行为。如果平谷离北京市区有50公里左右的车程，同时根据他们的工作性质，IT企业和销售工作每天加班的现象可能会成为常态。因此，如果小田和小崔选择了在平谷买房，那么是不可能每天奔波于平谷和北京之间的。小田和小崔势必还要在北京租房。小田在平谷买了房等于没买房。
  　　因此，建议小田和小崔可以考虑在市区买入二手房，如果用心寻找，110万左右可以在天通苑、回龙观、通州靠近地铁的地方找到60-70平左右二室一厅的二手房。
  　　同时为了稳妥起见，如果小田觉得无法看清楚房价目前的走势，想等到年底房价更加明朗的时候再选择购买，而从现在开始到年底还有9个月。那么到年底的时候，小田将有25万+7333元×9=31.6万元存款。
  　　110万-31.6万元=78.4万元，刚好达到公积金贷款80万元的上限。建议贷款30年，那么每月缴款为4246元。
  　　小田的工资为每月5000元，目前北京市住房公积金缴存比例通常为12%，那么加上单位缴存的部分，小田的住房公积金每月就是5000×12%×2=1200元。
　　除去住房公积金，小田每月仍需还款4246-1200元=3046元。
  　　而到了年底把二手房买下之后，如果小田短时间内不想装修，那么还可以使用原来的装修。同时，由于房子选在了城里，所以小田不用考虑房子的装修问题。于是在买下城里的房子后，小田每月可以有7333元+3000元-3046元=7287元盈余。建议每月花2000元进行股票型基金或债券型基金定投。那么每月结余7287元-2000元=5287元。
  　　考虑到小田的男友小崔，目前没有任何保险。建议自选一份每年5000元的商业保险。同时考虑到小田明年打算结婚，同时婚期未定，假设小田准备在明年十一国庆节结婚，那么5287元×10=5.3万元-5000元=4.8万元。于是这笔钱可以做婚礼筹备和旅行结婚的费用。
　　结婚结束后，每月仍可能出现5287元的盈余。那么可以把这笔钱拿去作为未来孩子的生产费用和教育基金。
　　准小两口经过规划之后的理财档案：

  　　如果读者朋友们自己有理财方面的困惑需要我们解答，可以发送邮件到MSN理财编辑的信箱。当然，如果读者朋友对上面的理财案例有更好的解决方案，也欢迎发送到我们的邮箱里。我们会从中选择比较有代表意义的典型案例进行分析和解答。祝大家生活越来越好。
　　作者简介：
  　　闵纬国，畅销书《当通胀来了》作者，2011年中国大众理财年会最佳演讲嘉宾，网络总访问量超过1000万人次。资深理财培训师，投资顾问、证券分析师。精通股票、基金、债券、期货、黄金、汇率等多种证券理财产品。本理财案例入选CCTV证券资讯频道《财智汇》理财案例访谈。《大众理财顾问》、《卓越理财》、天涯理财、MSN理财、和讯理财等多家财经媒体特约撰稿人。

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