楼市渐回暖，走势愈分化

万达房地产

上半年尤其是二季度楼市回暖，主要原因有3个：一是政策面的持续利好，货币政策效果显现，各地也陆续出台购房鼓励政策。比如，北京、天津下调公积金贷款首付比例，湘鄂赣公积金互认扩展至三省所有城市。二是季节性特征，二季度本就是传统旺季和年内推盘的第一个高峰。三是居民置业热情高涨，加强了对量价上行的正向刺激。

中国经济导报记者|侯帅

今年上半年，房地产市场利好政策频出。中国经济导报记者从中国指数研究院了解到，来自100个城市的全样本调查数据显示，在利好政策刺激下，楼市回暖明显——百城住宅均价止跌回升，上半年累计上涨0.82%。

从三四月份开始，我国房价逐渐企稳。环比数据显示，4月份跌幅收窄至0.01%，5月份转为上涨，6月份涨幅扩大至0.56%。此前暗淡的市场再次恢复活跃，那么，这种“曙光”对市场有哪些影响？又能持续多久？

量价齐升，市场回暖

北京市顺义区马坡镇鲁能七号院小区，虽离顺义中心城区较远，但安静的环境还是带火了这里的二手房产市场。7月初，张女士看中小区内一套二手房，她与身在国外的房主通过中介商谈妥当后，交了1万元订金，然而刚过一天，链家的致歉电话便打来了，“实在不好意思，房主不想卖了”。

在沟通之后，张女士提出了高于之前协商的最终价格，但房主依然选择退还订金。

这是卖方故意抬价吗？

“还真不是。”链家中介对中国经济导报记者表示，房主虽在国外，但卖房毕竟是大事，所以便告知了国内亲友。亲友表示“价格还会涨”。中介告诉中国经济导报记者，房主是很看好国内房价走势，“是真的不想卖了，想继续‘捂’着。”
   
“张女士遇到的这一问题，上半年在深圳发生较多，因为房价涨幅已能弥补违约赔偿，但在北京还是个案。”中国指数研究院高级分析师张婷对中国经济导报记者表示，这种现象的背后是卖家对房价上涨的心理预期。
   
“‘红5月’如期而至，市场回暖，提振了信心。”交通银行金融研究中心房地产业分析师夏丹对中国经济导报记者表示，上半年尤其是到了5月份，楼市总体开始呈现“量价齐升”格局，这对市场预期影响较大。成交数据显示，1～5月商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅收窄；销售额24409亿元，同比增速由1～4月的下降3.1%转为增长3.1%，为去年初以来首次正增长。单月份成交提升的幅度更为明显，5月份销售面积和销售额分别同比大增15.0%和24.3%。
   
上半年百城新房住宅价格止跌转涨，累计上涨0.82%。十大城市二手住宅价格累计上涨4.39%，涨幅较去年同比扩大3.76个百分点，其中一季度上涨0.12%，二季度上涨4.26%；上半年二手住宅均价累计涨幅超过新房1.85个百分点。
   
据张婷介绍，上半年十大城市住宅均价累计上涨2.54%，超过百城均价涨幅的3倍。分月看，1月份上涨0.59%；2月份转为下跌0.17%；3月份跌幅收窄至0.1%；4月份，转为上涨0.12%，一二线为主的十大城市对政策反应较敏感，均价比百城整体提前一个月份进入上升通道。5月份涨幅扩大0.87个百分点至0.99%；6月份涨幅继续扩大至1.09%，均价为19357元/平方米。
   
“这在很大程度上源于一线城市的带动作用，一线房价平均环比上涨达3%。”夏丹对中国经济导报记者表示，“其中深圳更是涨幅6.7%。”
   
记者注意到，深圳成交仍在上升。6月份29日至7月份5日这一周，深圳成交房产17.5万套，环比上涨0.8%。而北上广的交易量可谓“后来居上”，北京成交套数为35.9万套，环比上升68%；上海成交50.95万套，环比上升0.7%；广州成交24.73万套，环比上升2%。
   
张婷对中国经济导报记者表示，单周数据虽意义有限，但就交易量看，深圳之外的一线城市房价持续上涨几成定局，“房价走势总是滞后于成交量，目前除了深圳之外的一线城市，房屋成交量已经攀升，下半年，这些城市房价仍有上涨空间。”

政策利好，因素叠加

在夏丹看来，上半年尤其是二季度楼市回暖的原因，主要有3个：一是政策面的持续利好，除货币政策效果显现，各地购房鼓励政策的步伐还未停止，“如北京、天津公积金贷款首付比例的下调，湘鄂赣公积金互认扩展至三省所有城市”。二是季节性特征，“二季度本就是传统旺季和年内推盘的第一个高峰”。三是居民置业热情高涨，加强了对量价上行的正向刺激。
   
“这其中，政策起到了主要作用。”张婷对中国经济导报记者表示，从上半年房地产业的几个节点，不难看出政策作用之大：
   
1月份，决策层就房地产市场表态，肯定了该行业中长期健康发展的重要性，市场信心有所增强，百城住宅价格在新年首月份止跌，环比上涨0.21%。
   
3月份，全国两会强调稳定住房消费，多部门针对住房市场的政策密集出台，楼市整体环境向好，房企采取积极销售策略去库存，但房价仍小幅下跌0.15%，跌幅有所收窄。
   
4月份，“3·30新政”出炉后，多城市继续出台公积金调整政策，积极稳定住房消费，政策利好影响使价格降幅继续收窄至0.01%。
   
5月份，货币政策利好继续加码，地方层面紧跟中央步伐，积极出台住房公积金贷款调整政策。在中央及地方政府积极出台促需求、稳消费政策助推下，部分城市楼市迎来“红5月”，百城住宅价格环比止跌，上涨0.45%。
   
6月份，稳定楼市信号继续释放，新一轮降息降准出台，多种方式调整住房公积金政策，楼市延续升温态势，价格继续上涨，环比涨幅扩大至0.56%，均价为10628元/平方米。
   
“这些政策的作用会持续到年底。”张婷对中国经济导报记者表示，“无论下半年会不会有持续政策利好，楼市都会平稳增长，当然，这主要是指一二线城市。”同时，区域协调协同发展的推进，也将有效推动区域房地产市场发展。
   
据张婷分析，京津冀协同发展大背景下，轨道交通、高速公路等不断建成通车，通勤时间成本将大幅下降，环北京部分区县交通优势更为突出。此外，北京疏解非首都功能会带动周边地区产业结构优化，就业机会增加、经济增长向好等都有助留住当地人口、吸引北京外溢人口及其他城市流动人口。经济增长也会进一步提升居民购买力，当地购房需求会相应增加。
   
而且，受北京高房价辐射作用影响，环北京周边城市房价也有上涨空间。张婷表示，“综合来看，环北京周边城市房地产市场量价均有上升空间。”

走势分化，仍将存在

无论是上半年的政策利好，还是加速推进的协调协同发展，受益城市多为一二线城市。那么，三四线城市又如何呢？
   
“虽然从当前整体上看房价已经触底，但预计未来价格会回暖。不过，不同城市之间将存在明显差异。”张婷表示，从现有存量与近6个月份平均每月成交量相比较得的出清周期来看，目前一线城市出清周期已经降至10.7个月，压力较小，价格将出现明显上涨。天津、青岛等部分二线城市出清周期超过20个月，价格以稳为主，但南京、南昌、合肥等出清周期较短的城市，价格存在一定上涨空间。三四线城市普遍压力仍较高，价格增长乏力。
   
目前，分化愈加严重。安邦咨询高级研究员贺军认为，三四线城市的库存压力或将持续10年之久。

“截至2014年11月，国内一线城市出清周期已回落至14.4个月，土地消化时间为1.5年，二线城市出清周期为21.6个月，土地消化时间为3.3年。但在三四线城市，出清周期仍高达47.8个月，土地消化时间依然超过5年。”贺军同样以出清周期对中国经济导报记者分析，“无论从短期还是中长期来看，多数三四线城市库存量已达历史高位，未来压力显著。在需求低迷的情况下，三四线城市的库存压力状况虽各不相同，但政府和企业恐怕都需要高度警惕这方面压力。”
   
他告诉记者，近两年，安邦咨询研究团队在国内不少三四线城市做过调研，几乎无一例外，相关城市的房地产市场过剩状况都很严重。

“有些城市的房地产过剩程度远不是统计数据显示得那样抽象。”他举例说，在中部某省三线滨江城市，曾规划城市东扩，将城市东部列为政务新区，当地开发了大量房地产。该市主城的4个区目前聚集着119个待售楼盘。由于供应过量，该市房产市场竞争异常激烈。其中的不乏万科、恒大、世茂、碧桂园等知名开发商。

“我们调查发现，2007年该市住宅市场均价7000元/平方米，但2015年均价跌到了5300元/平方米。仅在该市的政务新区，大片住宅楼空置，总计有上百栋之多。”据贺军粗略估算，该市的住宅库存至少达到300万平方米。

“类似的情况在国内许多三四线城市普遍存在。”贺军表示，房地产库存严重的背后，是地方政府债务高企。据他估算，国内某些三四线城市的债务在地方政府债务中的占比应该超过60%。“在财力有限、债务负担沉重的情况下，三四线城市未来的发展情况不容乐观。尤其是房地产供应过剩所形成的地方债务、企业债务，以及银行面临的潜在风险，都是很难在短期内化解的。”
   
对此，张婷认为，随着房地产行业的分化越来越明显，究竟需要多少年来消化掉“遗留问题”还很难说，“有些用时甚至会超过10年，但有些可能会好一些。不过，这确实是一个不容忽视的问题。”