中国房产市场泡沫在破灭吗?

万达房地产

关于中国房地产市场泡沫存在与否，是否破灭等一直存在争论。毫无疑问，在一个交易活跃的市场里，泡沫是不可避免的，甚至是一个必要的存在，否则市场也会是一潭死水。中国房地产市场有泡沫，但是否到了要破灭的地步呢，这就是讨论的重点。有一种说法是，只有破灭的泡沫才是泡沫，没有破之前，市场依然在运行。那么问题是这个时间点在哪里？瑞银最近连续发布中国房地产市场泡沫化的言论，而作为国内房地产市场研究的代表性人物，易居房地产研究院副院长杨红旭先生则发表了不同的意见，看似相对的观点，都可以为业界跟踪分析中国市场提供参考。
　　
瑞银：中国房产泡沫痛苦远未结束
　　
瑞银研究报告指出：近几个月中国房产市场销售行情明显好转，但从三四线城市去库存过程判断，中国的房产施工泡沫还没有结束，泡沫的痛苦历程只走了一半。预计即便中国政府会出台政策支持基建，明年房地产固定资产投资增速也将放缓至2%左右，全国固定资产增速也会降至10%。房产相关行业企业的收入会减少，银行业资产质量会进一步恶化，地方财政将不得不减少对土地财政的依赖。
　　
瑞银指出，中国的房产市场在经历结构性下滑，和此前不同，它的成因不是政府收紧政策，而是供过于求和投资需求。
　　
而推动上述房市下行的关键力量是投资和工业活动疲弱。由于中国房产市场和工业有广泛联系，房产施工下行会给多种工业施加更大的下行压力，影响矿业和重工业，五金、建材和施工机械最受影响。
　　
大部分城市房市量价齐跌产生了负面的财富效应，不仅影响了家庭耐用品销售，也导致汽车销量同比增速从此前两年的13.9%和6.8%降至今年上半年的1.5%。地方政府财务状况恶化，政府支出、尤其是固定投资受限。今年上半年土地出让收入同比大跌38%。
　　
中国房市还会带来外部影响。房市下滑并没有像一些市场人士担心的那样，影响中国的贸易顺差增扩和人民币汇率稳定，由于房市对全球大宗商品终端需求非常重要，其下行导致进口增长疲弱，部分大宗商品价格大跌。在进口额下降的推动下，中国贸易逆差从前年的2590亿美元增扩至3820亿美元。
　　
中国银行系统的不良贷款增多，银行的部分风险源于开发商和住房抵押贷款，还有些来自房产和土地抵押的贷款、飞速增加的影子银行贷款、其他行业贷款、与房市密切相关的地方政府融资平台贷款。
　　
瑞银认为，房市下滑可能导致多个相关领域的资产质量严重恶化。中国官方的不良贷款率温和上升，影子银行还未出现重大信用事件，这些体现出，政府在努力采取行动抑制金融风险，比如允许银行贷款展期，开展地方政府债务置换，而且货币宽松压低了货币市场利率，也有助于让部分表外贷款回归银行的资产负债表。
　　
瑞银预计，尽管中国房市销售会好转，房产施工持续下滑还将削弱中国对大宗商品、原材料和机械的需求，房产、矿业和工业投资增长都面临压力，拖累明年全国整体GDP增长。明年中国房地产的固定资产投资增速将进一步放缓至2%左右，所以即使中国政府还会出台政策支持基础设施投资，全国整体固定资产投资增速也会降至10%。
　　
房产施工继续下调的影响会放大，将对中国企业、地方政府财政和银行的资产质量产生大范围的影响：相关企业收入和现金流越来越有限；地方政府将不得不减少对土地财政的依赖；无论直接还是间接风险，银行资产可能进一步恶化。
　　
另外，中国房产下行无疑会波及几乎所有市场。其最直接、也是最重要的影响渠道是贸易，因为中国是全球头号出口国和第二大进口国。
　　
现在中国房市显然给国际大宗商品出口商的打击最大。预计未来几年这类企业还会受到更多负面影响，直到中国的房产施工活动企稳。今明两年中国的房产施工增长会继续放缓，韩国等对华出口资本货物的国家经济增长可能进一步受影响。
　　
杨红旭：全国楼市步入复苏通道，非泡沫破灭
　　
上海易居研究院副院长杨红旭表示：今年以来，三线城市的库存与一二线同步下降。易居房地产研究院跟踪的全国35个样本城市（其中包括11个三线城市），截止6月底，一二三线城市的住宅去化周期分别约为11.6、15.1和20.7个月。
　　
从全国来看，经过4年多的持续去库存，全国的库存压力有缓解的迹象。今年5月底，全国商品住宅待售面积罕见比上月减少了121万平方米，6月底再次减少191万平方米，连续两个月减少，这种现象过去多年所未见。另外，全国商品房待售面积除以全国年化商品房销售面积的值，2010年为0.21，处于历史低位，自2011年开始持续上升，去年达到0.52，但今年上半年没有继续增长，仍然维持在0.52。
　　
这也预示着全国库存压力可能正在见顶，未来几年将趋于缓解。不管对于全国，还是对于三四线城市，都不必过于悲观。
　　
今年以来，全国房地产市场开始步入复苏通道，明年将会继续回暖，而非泡沫破灭。中国房地产总体上基本无泡沫，所以即便是资金面收紧，也不会崩盘。曾经大跌过的温州，房价开始重新步入上涨通道。未来几年，中国多数三四线城市的楼市情况会慢慢趋于好转，而非继续恶化、崩盘。  

来源：华尔街见闻