自愿购买拆迁安置房无房产证不能成为毁约理由

万达房地产

万先生以前是郑州高新区一个城中村的住户，家里有四层楼房和一个独院。两年前，万先生家被列入拆迁范围，按照拆迁政策，可以分到四套拆迁安置房。万先生的儿女还没到成家的年龄，四套房子住不完，就想着把安置房卖出去一套，拿到的钱可以做生意。

□记者岳明
　　
和几个熟人说了自己的卖房意向后，开五金店的张老板找到了万先生，表示想买房子。由于彼此熟悉，双方一拍即合，随后两天便签订了安置房买卖协议，张老板向万先生交了10万元首付款，并约定其余部分待房子交付后付清。
　　
然而，安置房竣工后，张老板实地察看了一番，觉得房子质量太粗糙，开发商许诺的配套设施也没能实现，就产生了反悔之意。张老板对万先生说，法律有规定，没有房产证的房子不得转让。还说之前和万先生签订的买卖合同无效，要求万先生把10万元退给他。万先生不干了：“我是真心想卖房，而且10万元我都已经用在生意上了。我们签的合同到底有效吗？”
　　
●未取得产权的拆迁安置房依法不能转让
　　
河南融业律师事务所律师昌晖说，在城市房屋拆迁过程中，有些被拆迁人获得多套拆迁安置房，远远超出其居住需求。为获取利益，许多被拆迁人往往在取得拆迁安置房的产权前就将过剩的拆迁安置房出售。而从拆迁安置协议签订到拆迁安置房屋交付，一般要经过较长的时间，在这期间，遇到房价上涨或下跌，安置房建设质量等问题经常会发生买方或卖方毁约导致的纠纷。此时，买方或卖方往往会依据我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定要求确认房屋买卖合同无效，以达到收回房屋或退房的目的。依照法律规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。但是，这条规定并不意味着万先生和张老板双方自愿签订的房屋买卖合同无效。
　　
●违反管理性强制性规定不会导致合同无效
　　
我国《合同法》是确认民商事合同效力的依据，该法第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条进一步规定，《合同法》第五十二条中的强制性规定指的是效力性强制性规定，即只有违反了效力性强制性规定的合同才是无效合同。
　　
我国法律中的强制性规定分为管理性强制性规定和效力性强制性规定两种类型。管理性强制性规定是为了管理和处罚违反规定的行为，仅产生行政责任，不否认该行为在民商法上的效力，法律及行政法规没有明确规定违反此类规定将导致合同无效。效力性强制性规定则是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。
　　
据此，未取得产权的拆迁安置房买卖合同是否有效，取决于《城市房地产管理法》第三十八条规定是否属于效力性强制性规定。因为《城市房地产管理法》没有明确规定违反该条规定将导致房屋买卖合同无效，该规定的目的是规范房地产转让行为，而不是否定房屋买卖合同的效力，双方违反该条规定进行交易只对自身利益产生影响，并不会损害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条规定属于管理性强制性规定，违反该条规定并不导致房屋买卖合同无效，张老板的主张不能成立。
　　
●合同无效情形法定明确，履约应诚实守信
　　
拆迁安置房的买卖双方作为完全民事行为能力人，在进行房屋买卖前要对交易的风险进行充分评估，一旦签订合同，就要按约定全面履行义务，随意毁约违反诚实信用原则，是得不到法律保护的。
　　
此外，我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。如果不符合这五种情形，就不能以合同无效为由毁约。

河南法制报