汇率变动利空房地产 楼市将整体下行？

万达房地产

很多海外房产机构人士认为，配置海外资产是对冲人民币贬值风险的方法之一。澳大利亚已成为除美国外最受中国买家欢迎的海外买房目的地。图为悉尼港附近的物业。邹峻摄

国际物业中介巨头分析人民币贬值对房地产市场的影响

上周，为增强人民币兑美元汇率中间价的市场化程度和基准性，央行决定完善人民币兑美元汇率中间价报价。8月11日实施新报价方式后，人民币兑美元中间价为6.2298元，创历史最大降幅，贬值1.82%，为2013年4月25日以来新低。随后几天人民币汇率逐渐回稳，8月19日，人民币兑美元汇率中间价为6.3969元。

亚豪机构专业人士分析认为，如果仅仅只是一次性的人民币贬值，对房企的融资成本上升以及对房价上涨都形成不了特别大的影响。但如果贬值形成持续性，必然会影响到房企整体的海外融资成本。只有房企融资成本增值幅度超过5％以上，才有可能影响到下游环节的房价。在全球多地开设分公司的国际物业中介巨头高力国际的专家，参照分析日本和澳大利亚本币贬值后的地产市场发现，本币贬值不一定导致房地产市场下行，在中国持有物业的外资公司并不以币值为唯一考虑因素。而随着外币升值，持有海外债务的公司适宜重组业务，中国人的海外置业潮料会继续。

本币贬值未必导致楼市下行

高力国际的专家表示，他们通过一系列实证研究表明，本币兑美元及英镑等主流国际货币的贬值未必会导致房地产市场的下行。例如，在日本，当日元兑美元于1988年~1990年期间贬值近13%的同时，日本住宅用地均价和商业用地均价分别上升23%和41%，房地产市场更受海外投资者所青睐。澳元兑美元的持续贬值对澳大利亚整体房地产市场产生的影响微乎其微。中国现已成为对澳大利亚房地产市场投资规模最大的境外投资国，且该趋势将会在未来至少12个月内持续。

预测中国商用及住宅房地产市场将在短期内保持大致稳定，前提为人民币兑美元贬值维持在10%以内。若贬值达20%时，其产生的影响会较为显著。 记者李凤荷

中原地产首席分析师张大伟认为，人民币持续升值的9年，也是中国房地产价格持续上涨的9年，过去9年中国房价大涨的原因有很多种，但其中一种就是人民币升值。在这个升值的过程中，拥有房产的人资产迅速升值。房产升值的预期，又激发了更多人买房的欲望。但如果人民币贬值，将会影响部分购房投资。人民币贬值，对热钱的流出、财富阶层的资产转移都将有影响。巨量的海外融资规模也可能引发房企资金链紧张，还债压力增大。

再次印证李超人的眼光

具体到房地产方面，由于外资介入中国房地产市场主要反映在商业地产，特别是写字楼，因此对商业地产的负面影响可能会大些，但对持有一两套住宅的普通老百姓则影响并不会太大。

人民币贬值也会影响外资介入楼市的热情，转而将以人民币计价的资产抛售，换成升值预期强烈的美元或其他货币。因此，李嘉诚撤资也被视为非常有预见性的行为，在美联储宣布退出QE后不久，即开始挂牌出售位于上海、广州等地的物业，并将目光投向欧洲。“土豪”级的买家会在家庭资产配置中加大海外地产。而大型房企同样可以通过投资海外地产的投资比例，对冲降低风险。

对中国买家而言，人民币兑美元贬值的确使美国房地产价格上升，并促使其在作出收购决策前再三斟酌。然而，高力国际中国物业投资服务部主管翁琳认为，除非人民币兑美元出现10%~20%的大幅贬值，否则不会对中国跨境投资活动的增长势头起到明显的抑制作用。

来源：大洋网