冯仑：互联网时代 房地产的四种模式与三种转型

万达房地产

互联网时代这种新鲜血液的出现刺激着传统房地产（专题阅读）行业的神经，爱不释手、欲罢不能是互联网于房地产行业人心中的地位，是否转型、如何转型且看仁者见仁，智者见智。

作为中国房地产的里程碑式人物，冯仑在业界一直享有“地产思想家”的美誉。以冯仑的个性及其在万通的作用而论，把冯仑比作房地产思想家倒也恰如其分。作为房地产行业的开拓者和创新者，冯仑先生首倡由“香港模式”变为“美国模式”。除了作为一名“段子手”，在各色会议中妙语连珠之外，冯仑还忙着发起“新住宅运动”，构建新型生活方式。冯仑20岁那年成为中国共产党的一员，接受过正统教育的他，在日后的语言风格、行为习惯上不自觉地流露出那个时代的痕迹。

冯总认为，在房地产行业中存在四种商业模式。　

第一种模式是“开发”。

第一种模式最成功的地方在流通环节中的出租与销售部分。

第二种模式分为两种：铁狮门模式和凯德模式。　

这两种模式回报率阶段性高。公司转型实际上是人的社会化，变成社会人的过程。公司在转型的过程中要有很长的时间来说服团队、社会资源、观念、模式、习惯等等，但是一般老板都比较急于转型，希望一夜之间就不一样，这种转型模式成为铁狮门模式。另一种凯德模式主要是管理基金，把基金细分成纵向基金和横向基金，类型主要有土地基金、住宅基金、购物中心基金、物流仓库基金等等。

第三种模式是不动产经营。

这种模式基本从金融角度计算收益，和传统的前两种模式互相配合。　

第四种模式是最新出来的互联网模式。

讲传统的房地产行业与互联网相结合，做一些新的投资尝试。

互联网模式取得成功需要具备三个反映条件。首先是多频、高频，通俗来讲就是交换的频率大，租房的频次、租房的人很多就是高频。其次是总价，每次花的钱不多。第三个是低成本，决策错了也可以承受。第二个成功希望很大的模式是社区电商，O2O社区商业取代物业公司。第三个模式竞争非常激烈，称之为智能家居，目前没有一家非常成功、成熟的公司。互联网今后只剩下两个必争的地方，一个是固定的端点——家，一个是移动的端点——汽车。做智能家居的结果会是，使我们的住宅变成标配。而且成为标配之后，企业之间的差距就缩小了，只存在配置高低的问题。第四种，互联网和房地产行业目前关系最难的地方是众筹建设和定制。定制讲的是物理功能，根据个人需求定制。众筹是财务问题，用众筹的方式解决财务问题，用定制的方法解决功能需求，笼统称为C2B模式。这个模式在中国很难发展，原因就是这种模式不属于高频业，成本比较高，互联网企业都没太有兴趣，不太和互联网的精神相符。但是开发商对这个感兴趣，因为缺钱，别人给自己钱盖房子，所以对众筹特别的上心。

房地产转型有三种：微转型、小转型和大转型。　

微转型是加一些诸如健康概念和环保理念，将住宅做细一点。　

小转型是在房地产行业内转型，最大挑战是业绩挑战。　

大转型是去房地产化，与传统房地产分离。现在新的行业，就是五大美女一个老妖精，现在资本市场最火的五大美女就是互联网、云计算、人工智能、基因工程、大健康、大文化，老妖精就是军工，无非就是这么一个转法，一步就转到五大美女去。公司在转型的时候就考虑两个问题，一个是考虑微转型、小转型、大转型。另外一个考虑就是自身的变革是在体系内，还是在体系外制造新的增长组织来变改，这也是一个选择。

来自：中国房地产总裁协会