中国房价真的会崩盘吗？多张图告诉你答案

万达房地产

了解市场需求，才能更好地把握价格趋势。要想知道中国房价是否真的会崩盘，首先要清楚中国房地产市场的消费者有什么样的消费心理特征？瑞银的一份调查对围绕这一问题的各种细节进行了深度分析。

2月份房价表现多少让人有点意外。从去年下半年到今年2月，在货币政策放松、地方政府救市多重因素刺激下，一线城市房价呈现止跌回稳态势，二线城市房价降幅有所收窄，按照这一趋势，2月份房价应该继续回暖，但从统计数据看，2月楼市还是偏“冷”。

看到2月楼市偏“冷”，有人或许会恐慌，担心房价难以复苏或者继续降温，也不排除一些地方政府以2月数据为依据进一步救市。其实，无论是开发商还是地方决策者这么想有点杞人忧天了。

房地产与很多行业一样也有淡季，今年的2月又恰逢春节，更是淡季中的淡季。很多购房人离城返乡，春节放假期间也没有交易，成交量就会下降，房价没有复苏动力。现在基本可以预判，从3月份起一线城市将逐渐步入回暖轨道。

从市场角度看，经历了去年楼市低迷之后，多数开发商去年业绩完成不理想，亟须要冲业绩，再加上开发商手里有大量存货需要出手，必然会加大推盘、促销力度，成交量回升就会带动价格。有机构公布的数据显示，上周54个重点城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比前一周上涨了20.7%。

短期来看，中央层面不会放任房地产一调到底、急速萎缩，同时，也不会允许释放大利好、过度刺激，相对而言最好的情况是，对房地产市场适度刺激，给整体经济的结构调整以缓冲，因此从这一方面来看，未来房地产市场的走势应该会相对平稳。

事实也是如此，去年的930新政、11月22日央行降息以及今年3月1日的再度降息，都是“新常态”的重要特征开始显现，从高速增长转为中高速增长，从“黄金时代”到“白银时代”，都应该认识到过去躺着赚钱的好日子已经一去不复返，但是白银仍旧是贵金属，房地产对国民经济的支柱地位短期内还不会改变。

从宏观层面而言，最高决策层对楼市有了明确态度，“鼓励居民自住性住房和改善性住房需求”，鼓励因地制宜,分城施策。前者明确支持刚性需求，后者等于是给地方政府更多自主调控的权力和空间。事实上，不少地方政府已经走在了救市的路上。

坦率地说，笔者并不担心楼市偏“冷”，而是担心楼市反弹过快。楼市复苏迹象已经显露，地方政府仍在添柴加温。楼市反弹过快会带来很多问题，最好的状态是缓慢复苏，平稳发展。

调查数据结果：

住房自有率相对较高，达到68%，另有19%的受访者住在父母或亲戚所购买的住房中。意料之中，一线城市住房自有率最高，为70%。年轻人（21-30 岁）和单身的住房自有率最低。我们调查中受访者68%的住房自有率与其他市场相似，但如果包括家庭成员拥有的住房情况，实际住房自有率达到87%，从全球看较高。

购房意向：

整体看，有四分之一的中国消费者表达了在2015年购买一处房产的意向。只有8%的受访者表示无意购房。一线城市购房意向更强，尤其是广州（在2015年购房）和北京（在2016年购房）。我们注意到一线城市仍在实施限购令，消费者拥有的住房套数不得超过两套。

在打算购买一套房的受访者中，略超半数都是自住需求，五分之一是纯投资需求。对于2015-2016年，在有购房意向的消费者中，有近三分之一都更青睐华东地区，其次是华南。从NAV看，万科A、保利地产及招商地产在华东和华南（合计）的敞口最大。

下表总结了购房者购买一套自住房的预算情况。对于一线城市，平均预算为16,626 元/平米，二线城市为9,293 元/平米，三线城市为8,377 元/平米。同样，华中和东北地区消费者愿意接受的房价更低一些，而华南和华东则更高。意料之中，上海的价格最高，为18,861元/平米。

购买新房的动机

投资性购房：

对于2015-2016年，华东地区有三分之一的潜在购房者以投资为目的，华南和华北在这方面分列二三。在所有地区和所有层次的市场中，投资型购房者的预算都高于自用型购房者，部分原因可能是他们更倾向于在市中心购房。不过，在北京和上海，投资性购房预算稍低于自用性购房预算。绝大多数投资型购房者都打算将房屋出租。相对而言，在华东及北京，打算将房屋空置的投资型购房者较多。

绝大多数投资型购房者都打算将房屋出租。相对而言，在华东及北京，打算将房屋空置的投资型购房者较多。

消费者对房地产市场的看法：

消费者的主要顾虑包括房价高，政策调整风险以及可能征收房地税。推迟购房时间的主要原因有房价可能下跌或过高，已经有房以及需要攒首付。消费者对今后三年的房价走势看法不一，略少于三分之一的消费者看涨，略多于三分之一的消费者看跌，其余则认为房价将保持平稳。消费者更看好一线城市的房价上涨前景。东北地区消费者更担心房价下跌。

对消费者来说，鼓励他们购房的最主要原因包括升职或加薪，房价下跌15%以上，以及按揭利率下降。对于可能开征房产税，消费者的顾虑看来较小。

购房资金来源：

超过一半的受访者认为过去12个月自己的经济状况得到了好转。在华南（包括广州），这种情况最为明显。这对购房者的负担能力而言是个利好消息。消费者对个人经济状况普遍持乐观态度，70%的受访者预计今后12个月自己的经济状况将改善。在自用型购房者中，表示打算交首付并申请按揭贷款的略多于一半，还有16% 的受访者表示打算申请公积金贷款。约三分之一的购房者表示将用自己的积蓄或在家人的帮助下付全款。就打算申请按揭贷款的购房者而言，其平均贷款价值比为55%。平均按揭期限为15年，各地区在这方面也较为一致。

首付资金来源主要是个人储蓄（62%）；一小部分购房者（19%）表示可能卖掉一些股票来换取首付资金。15%的受访者表示在首付方面将寻求父母或其他家庭成员的帮助。很少一部分受访者（4%）称将卖掉现有房产，以获得首付资金。

开发商对购房决定的影响：

和楼盘本身相比，开发商的声誉对消费者的购房决定影响更大。在全国范围内，万科A和保利地产的品牌知名度最高，这可能是因为其业务遍及全国。万科的开发质量获得了全国性认可，在各地区和各城市均颇受好评。保利地产的认可度也较高。消费者购房时较青睐的往往是万科A和保利地产。

来源:MSN理财综合