放宽楼市外资准入急需配套政策

万达房地产

９月１５日，国家商务部在举行例行新闻发布会时表示，近期商务部将会同外汇管理局联合出台配套措施，进一步简化外商投资房地产企业管理工作，提出放管结合以及加强事后监管的意见和措施。

这是继今年８月底国家六部委放宽楼市外资准入后，商务部门的首次表态。在有关人士看来，也只有加速制定配套政策，才能真正促进外资进入楼市。

外籍人士购房政策弹性加大

８月底，国家住建部、商务部等六部委出台了《关于调整房地产外资准入和管理有关政策的通知》（以下简称《通知》），主要内容是放开境外个人在中国购房的时限、数量要求，并且降低了外商投资房地产企业的门槛。

“这个《通知》中有一句话很关键，就是国家六部委将以往的‘无论商业或是住宅，外资限购一套’的表述，改为‘符合实际需要的自用、自住商品房’，使得政策弹性增大。”北京师范学院政府管理研究院副院长宋向清研究员介绍，相对于此前要求外籍人士在我国工作满一年、境内只能购买一处自用房产的规定，新政无疑为老外国内“安家”提供了更多便利。“另外，就是降低了外商投资房地产企业的门槛，降低注册资本金要求。”

对外资进入中国楼市的限制始于２００６年７月，当时国家住建部、国家外汇管理局等六部门联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

“当时由于我国经济前景看好、人民币升值预期较强、国内外存在较大利差等因素，外商投资房地产的增速较快，境外机构和个人在境内购房也比较活跃。”宋向清介绍，为防止过多外来资金涌入房地产并引发泡沫，国家及时出台了严格限制外资进入房地产的种种政策。

这些限制在当时背景下是可以理解的，虽然抑制了外资投资或炒作房地产，但也在房地产领域对外资准入和境外人士购房给予了过多限制。

但近年来，特别是今年以来，我国房地产市场形势发生了深刻的变化。房地产市场总体上呈现供大于求的局面，因此，为促进房地产市场健康平稳发展，适当放宽对外资投资房地产和购房的限制就显得有必要。

易居智库研究总监严跃进认为，这一政策释放了欢迎外来资本的信号，政策影响下，对包括杭州、南京、成都、重庆、天津、大连、青岛、珠海、沈阳等外籍人口较多的限购松绑城市，无疑是利好消息。

效果未必明显 建议制定配套政策

但是从实际来看，效果未必会很明显。

“因为政策对还未取消限购的一线城市而言，没有太大影响。”宋向清说，像北上广深，本来就限购，非这些地方的户籍家庭，只能购买一套住房。外国人不属于这些地方的户籍，也就是说，目前，外国人在这些地方的购房限制并无变化。“而对于没有实施限购的二线城市，因为外籍人员非常少，虽然放开了政策，房地产市场也没有什么变化。”

特别是在我国多个城市，对于“限外令”松绑，相关部门正在对政策进行解读，“限外令”暂未放开。比如在济南，外籍人士在济南购房，相关程序仍按照老政策执行；在郑州也是如此。

众所周知，中国房地产市场的规模在全球都比较庞大，２０１４年全国房地产开发投资９５０３６亿元，销售金额７６２９２亿元。但与此同时，中国楼市又是一个非常本土化的市场，外来资金和购房占比都极小，甚至可以忽略不计。２０１４年，全国房地产开发企业到位资金１２１９９１亿元，其中利用外资仅６３９亿元，占比仅０．５％。

新政对于外资投资房地产企业来说，效力也很难发挥，或者是发挥不明显。

以郑州为例，来郑州开发房产的外资企业中，只有一家香港房地产开发企业，没有境外的投资者。而且，这家公司这两年正在减少投资。这和国家统计局的数据相吻合。统计局数据显示：今年１—８月，房地产开发企业到位资金利用外资２０４亿元，同比下降４０．１％。

“因此，要想用政策刺激房地产市场发展，还必须出台相关配套措施。”宋向清说，就像商务部说的，进一步简化外商投资房地产企业管理工作，并在简化工作程序的基础上，提出放管结合以及加强事后监管的意见和措施。“总体上，就是要简化程序，提高办事效率，优化和改进外资投资房产管理，就是要真正做到方便高效，利于外资和外籍人士的购房和投资。”

另外，在《通知》中提出，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定，“我们能否在这些实施限购政策的城市取消对境外个人住房的限制？”宋向清说，因为这些一线城市是外籍人士居住的主要地，购房潜力巨大。“我们可以大胆尝试一下！”

■本报记者 吴建有

来源：中国经济时报