全国楼市复苏力度仍不够 房价上涨不宜高估

万达房地产

近期，国家统计局公布了8月份70个大中城市房价数据。同时国统计局网站也发布了一个解读8月份房价数据的新闻，标题是：8月份新建商品住宅同比价格由降转升。
   
其后，新华社也刊发了一篇报道，新华社：楼市回暖更要坚守政策底线，抑制投机炒房。并引用了统计局的房价同比由负转正 ，尽管二线城市房价同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降，但北上广深等热点城市价格回升明显，因此需要警惕楼市过热风险。
   
仅凭这两条消息，好像楼市已经比较热了，又需要担心房价大涨、投资投机者乱蹿了。不过，笔者认为，第一，统计局的房价同比首次转涨，存在较大误差。第二，媒体暂时不宜重提抑制投资投机需求。
   
很多普通民众，甚至经济学家，都认为中国统计局的数据水分大、不靠谱。作为房地产研究者，我几乎天天都要用到统计局的数据，也觉得统计局的数据确实不完美，却是当前全国成体系的数据，而且多数数据也是最权威的。没有办法，只能暂且骑驴找马。
   
几乎全国人民，都在关注房价。房价数据有很多，但全国及主要城市房价的指标，最重要的有两个，一个是全国新建商品房成交均价，虽然统计局不公布，但通过换算统计局公布的月度成交总面积和总金额即可得出；另一个便是70个大中城市房价。
   
前者只能反映全国房价总体情况，不能准确反映月度变化，而且不涉及主要城市；而后者则每月18日由国家统计局按时公布，包括70个大中城市的新建商品住宅价格与二手住宅价格变化幅度，除了直辖市、计划单列市、省会城市外，还包括35个地级市(全国均衡选样本)。因此，70城房价，也就成为衡量全国月度房价变化的核心指标。
   
70城房价，其实是房价指数，通过选取样本楼盘，持续跟踪同质房源的价格。比如在上海就选取了上千个楼盘，进行持续跟踪。当然，不可能百分百达到房源同质，比如有些楼盘中间隔了多个月份才推出新的房源。但总体看还是靠谱的。而且，其间还经历过一次改革，2011年1月开始实行新的统计方式，由之前的让开发商填表，转变为参考交易中心数据，从而大幅提高了采样数据的准确度。
   
我有意见的是，统计局关于8月70城房价同比由跌转涨的数据！8月份70个城市中，新建商品住宅同比上涨的城市个数为9个，下降的城市个数为61个。显而易见，下跌城市数量远远多于上涨城市。但按统计局的测算，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正。
   
统计局的这个同比综合平均 ，肯定设计了城市权重，9个上涨城市中，涨幅第一的是深圳，大涨31.8%，第二名的上海为6.5%，北京和广州分别上涨3.7%和2%。同比下跌的城市中，跌幅第一的是丹东，下跌8.7%，第二名是湛江，下跌8.6%。这就意味着，统计局把四个一线城市的权重定得特别高，而把35个地级市(三线城市)的权重定的特别低。所以，才得出8月份同比综合平均上涨1.7%。
   
一线城市确实重要，但据此能代表70个大中城市吗？一个大涨的深圳和三个小涨的城市，能把61个下跌的城市全部抹杀吗？如此权重设计，非常不合理！如果一定要设计权重，可以按各个城市的新建商品住宅成交面积分配权重。如此，则61个下跌城市的成交面积是9个上涨城市的几倍，因此8月份70城总体同比房价一定是下跌的。
   
其实，不必设计权重，用简单的计算方式，把70个城市的价格进行算术平均，得出的平均同比增幅，也能较好的反映实际市场情况。70个城市当中，35个地级市的成交面积较小，但考虑到他们是全国200多个地级市中的代表 ，所以不必有意降低他们的权重，得出来的平均同比增幅，基本上代表了全国所有的一二三线城市(不含作为县级市的三线城市)的房价情况。如果按此计算方式，则8月份70城房价平均同比下跌3.3%，比较符合总体情况。因此，强烈建议国家统计局调整一下这一数据的计算方式。  

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