刘晓博：“央妈”给楼市还备有“两份礼物”

万达房地产

瑞银证券中国首席经济学家汪涛预计，今年年底之前中国央行会再次降息一次，明年年初也会降息一次。这样，春节前后，存款基准利率会降低到1%。

对于汪涛的预测，我基本认同。

汪涛说的存款基准利率，其实就是央行公布的整存整取的一年定期存款利率。目前是1.5%，如果按照央行惯例，每次降息0.25个百分点，降息两次，当然就是1%。

1%，这意味着什么？当然是负利率时代的确认无疑。10月份中国的CPI是1.6%，全年略低，大概在1.4%左右。也就是说，高于一年期存款利率0.4个百分点。

不过对于购房者来说，大家更熟悉的是商业贷款利率。10月24日降息之后，5年期以上贷款的基准利率降低到了4.9%，如果降低两个0.25，就是4.4%。

假如一个购房者贷款100万元，期限为20年，全部采用商业贷款、基准利率。那么，按照10月24日降息后利率计算，20年本息负担是157万元；而如果再降息两次，则全部还款额是150.5万元，可以节省6.5万元。如果跟这轮降息周期之前比（当时商贷利率是6.15%），则可以节省23.5万元。

4.4%的商业贷款利率，在历史上是什么水平？我手头上有1989年以来的利率数据，可以说来给大家做个参照。

1989年和1993年是中国通胀的两个高点，5年期贷款利率分别达到过19.26%和12.24%。事实上，在1998年之前，都是高利率时代。亚洲金融风暴的爆发，带来通缩，5年期贷款利率降低到了5.76%，这是2002年的2月。2008年全球金融危机之后，“4万亿刺激”的大背景下，5年期贷款利率也只降低到过5.94%。

也就是说，从利率角度看，我们开启了改革开放以来利率最低的时代。即便考虑到打折因素，商业房贷利率也已经低于2009年。

也许有人会说，都利率市场化了，央行降息还有那么大的作用吗？从存款角度看，一年定期存款如果降低到1%，的确未必有银行会执行。但，这种基准利率对市场利率的压低作用，仍然是存在的。从住房按揭角度看，新的贷款利率被银行执行的可能性就大很多，同样也是竞争造成的。

所以，如果央行继续降息，再加上“降准”带来的流动性宽裕，对房地产的累积作用会不断增大，最终会让更多的城市房地产市场回暖。

如果你生活的城市有人口增量，而你又是刚需，那么你该考虑买房子了。当然，首选的是市中心的普通住宅，不建议考虑郊区和新区的房子，除非你在一线城市生活。

转自微信公众号：楼市参考（house0929） 作者：刘晓博