地价比房价贵成新常态 一线楼市豪宅化？

万达房地产

“在北京、上海拿地和不拿地对于开发商都是一件痛苦的事情，如果拿地必然面临高溢价难以操盘的问题，如果不拿地那么就会面临没有项目开发的困局。”一位房企高管向《第一财经日报》记者吐露了自己今年拿地的感受。

12月10日，上海土地市场再度出现波澜。上海闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块拍卖现场，有21家房企进行现场土地拍卖，包括当代、世茂、旭辉、协信平安、九龙仓、金辉、新城、保利、华润中粮、大名城(11.67, -0.03, -0.26%)、象屿、金地、中海、建发等开发商参与了这个角逐。最终，金辉地产以总价28.15亿元夺得楼板价43790元/平方米，刷新区域单价地王纪录，溢价率143.28%。

公开资料显示，该宗地出让面积为32141.9平方米，容积率2.0，起拍价11.57亿元，起始楼面价为18000元/平方米。同时，该项目的中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的55%。事实上，金辉地产拍的土地的楼板价已经超过了周围的项目售价。根据测算，未来上述项目需买到7万元/平方米才能实现保本。

无独有偶，12月10日下午的土地拍卖一样引人注目。经过了一个小时的上百轮举牌，龙湖以46.5亿元，溢价108.3%摘得嘉定区江桥镇北社区J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地块，这也是近2个月来，龙湖频频在上海参与竞拍多次后，首度拿下的宅地。本报记者查阅资料获悉，上述土地东至嘉涛路，南达海波路，西临黄家花园路，北至陇南路。土地总面积为9.54万平方米，容积率1.8，起拍价22.32亿元。以该地块起始楼板价为13000元/平方米。

该地块共吸引10家房企参与竞拍，包括新城、华润中粮、旭辉碧桂园、龙湖、绿地、建发、金地、路劲、禹洲等企业参与拍卖，和之前的情况类似，几乎每家企业都势在必得。最终，龙湖终于以46.5亿元获得，楼板价达到了27079元/平方米。同时，其周边在售项目多集中在南翔，同类型公寓成交均价25000元/平方米。

《第一财经日报》记者注意到，上述很多参与拿地的房企在今年获取土地并不多，这也造成了年末房企大的抢地热潮。以龙湖为例，上海龙湖目前的住宅土地储备稀少，其商业用地和住宅用地的比例为9:1，在近几个月的土地大战中虽屡屡出手但均没有斩获。上海龙湖总经理张泽林此前在接受本报记者采访时就表示，希望进一步深耕上海，因此对于住宅用地几乎都会去参与拿地。显然，随着此次拿地也可以缓解目前上海龙湖宅地储备不足的困境。

虽然如此，但是龙湖获取土地需要至少要卖到4.5万/平房米才能保本，这对于龙湖来说也是一个很大的挑战。当然，这个问题不只是出现在一个房企身上，在今天参与拍卖的房企中，今年九龙仓也并未获取上海土地。而宣布要将总部搬到上海的房企协信地产也没有在今年的土地拍卖中获取上海土地。相反，一些上海新面孔新华联(10.15, -0.12, -1.17%)、碧桂园、禹洲地产等则开始在上海发力，今年均登陆上海。

上述房企高管这样评论目前房地困境：“不拿地也是死，拿地也是死，但是拿地至少死的慢一点，若是熬到其他房企撑不下去了就胜利了。”

多位业内人士在接受《第一财经日报》记者采访时表示，由于房地产市场分化较大，目前房企纷纷在一二线城市开发，但是这些城市土地资源本身有限，自然导致土地价格日益走高。以上海为例，2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，2015年住宅用地计划400-600公顷。

中原地产统计显示，截至今年12月初，4个一线城市成交土地建筑用地面积5057.5万平方米，仅为2013年全年一半左右，但成交均价比当年上涨了67%。对此业内纷纷预测，这将会激化这些城市供不应求的局面。同时还可能导致豪宅扎堆，并给市场带来较大风险。

“一线城市土地供应量减少，有可能加剧这些城市楼市供不应求的现状，房价会继续面临上涨压力，而高土地价格自然导致开发商做出更多高端楼盘，继而造成高端楼盘的供应过大，同时一线城市的刚需楼盘日益减少，但是真正的需求却是刚需楼盘。”上海链家市场研究部总监陆骑麟告诉本报记者。

面对这样的结构供应问题，很多土地也要求开发商进行90平米以下户型的开发，但是面对如此高的拿地成本，这个户型开发后究竟是否可以获得理想的市场反应，还需要考验每一个开发商的实力。

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