新开工面积低位徘徊 开发商拿地热情下降

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　　受地产调控影响，楼市景气度难言起色。2月全国房地产开发景气指数为97.89，继续在底部徘徊。新开工面积和投资额虽然同比增长，但增速均出现明显下降。由于市场存在不确定性，开发商拿地热情有所下降，拿地策略也开始出现分化。　　房企拿地策略分化
　　国家统计局数据显示，1-2月全国房屋新开工面积为20049万平方米，同比增长5.1%，增速回落11.1个百分点；其中，住宅新开工面积14832万平方米，与去年同期持平。
　　由于楼市低迷，开发商的投资热情急剧降温，土地市场成交溢价明显下滑。中国指数研究院数据显示，1月、2月全国土地市场平均溢价率均低于去年同期。其中，2月全国300个城市土地平均溢价率仅为1%，与1月溢价率持平，较去年同期减少15个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为1%，较1月减少0.7个百分点，较去年同期减少17个百分点。
　　土地市场低迷不仅表现在较低的溢价成交上，开发商拿地热情也有所下降。今年以来，万科仅公告一宗新项目。公司参与了广州黄埔文冲石化路以西城中村改造项目。根据规划条件，万科负责的可开发部分用地面积约12.9万平方米，预计承担综合改造成本约14.97亿元。相比之下，2011年1-2月万科披露的新增项目多达15宗，支付的土地价款超过75亿元。
　　万科在年报中表示，将坚持快速周转和较少的土地储备，公司在拓展新项目方面会更加严格，坚决贯彻“宁可错过，绝不拿错”的方针，在稳健经营的基础上，关注土地市场可能出现的调整，择机获取可满足未来持续经营需要的土地资源。
　　与万科的谨慎态度不同，保利地产、雅居乐等房企在拿地上则显得更为积极。年初以来，保利地产在西安、石家庄、佛山等地均有所斩获，公司控股子公司取得武汉市东湖新技术开发区关山村“城中村”改造地块，成本约20.11亿元。此外，公司在石家庄、佛山拿下的地块分别斥资20.22亿元和17.78亿元。雅居乐、恒大地产等公司也在近期分别拿下多宗地块。
　　业内人士预计，随着土地市场降温，部分有现金在手的开发商会择机购地，增加土地储备。不过由于未来楼市仍存较大不确定性，持有现金依然是大多数房企的首选。
　　投资增速继续回落
　　土地市场遇冷，也影响了前两月全国房地产投资增速。数据显示，1-2月全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资3713亿元，增长23.2%，增速回落7个百分点。
　　国泰君安分析人士认为，投资增速下滑主要因为在库存高企、资金压力增大的背景下，开发商减少了新开工面积，并降低复工率，同时缩减土地购置费用，导致土地款支付减少。
　　万科指出，国内贷款和销售回款是房地产业最主要的资金来源渠道，两项指标的下降使得行业资金压力明显加大，导致企业土地购置和开发投资行为大幅萎缩。
　　数据显示，2011年全国房地产开发资金来源中，国内贷款占比仅15.1%，为历年来的低点。主要由销售回款构成的“其他资金”占比也较2010年下降2.2个百分点。
　　受资金链紧缩的压力，开发商对于今年的新开工面积预期较为保守。万科预计2012年新开工面积1328万平方米，竣工面积890万平方米。相比之下，公司2011年实现新开工面积1448万平方米，竣工面积659万平方米。可以看到，2012年万科计划竣工面积较2011年有所提升，将以消化现有项目为主。
　　业内人士预计，今年上半年库存持续攀升，开发商去库存压力较大，因此在拿地、开工上普遍保持谨慎，先保生存再图发展将成为未来一段时期内房企的主要经营策略。


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