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[楼市杂谈] 叶檀:让人震惊!这个河北贫穷小城怒刷存在感 居然排在2017年全国房价涨幅第四位

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发表于 2018-1-24 20:58 |阅读模式
雄安新区建立,京津冀加速限购,最大受益者是谁?

不是廊坊、保定和张家口这些网红城市,而是存在感极低的衡水。

没错,就是凭借衡水中学刷屏的高考移民城。

《叶檀财经》根据中国房地产业协会数据,以2017年全国293个城市为样本,70%的二手房价格权重,30%的租金权重,统计了2017综合涨幅前十大城市。

我们抛弃了一手房价,一手房价已经不能反映房地产市场的情况。

排名第一的是儋州,第二第三分别是杭州和西安,这并不意外,杭州搭上了电商的快车,西安在沉寂多年后急剧补涨。

排在第四位的,居然是做梦也想不到衡水。

一、教育“兵营”

衡水不仅有老白干,有衡水中学,还搭上了雄安新区概念。

在中国,有两种最大的焦虑。

房价上涨,子女教育,尤其是高中教育。

衡水,是一座被教育改写的城市,舒缓了家长的高考焦虑。

衡水中学是北漂家长最理想的教育移民目的地。每到星期天,北漂家长们给大大小小的孩子带上手绢水壶,小小的孩子像“充军”一样,到衡水的学生“军营”中。有人说,更像监狱。

2016年,衡水中学139名学生考入清华北大,高考神话,北大清华。

在当地读高中的孩子,基数足够庞大。有一篇文章叫做《我为什么不建议朋友读衡水的中学》,里面是这么说的。

衡水的中学,以衡中为旗帜,冀州中学、衡水二中、五中、枣强以及武邑宏达学校纷纷借鉴,形成了各具特色但模式趋同的教育形态,即所谓的衡中模式,特点是军事化管理,升学率在全省名列前某。

要去衡水读书的一般都是学生的家长,因为没有哪个外地学生愿意被送进河北最穷的市关三年。

衡水中学的升学率的确不是吹的。衡中的名声那么大,中考的分数线比其他省重点都高出一大截,几乎把所有河北尖子生都囊括而去,看看这样的生源质量,就知道为啥比其他学校强出那么多。

但是,不是所有的衡水学生都这么厉害,其他学校最好不过一届出两三个清华北大,而一届学生有多少人?以我所在的武邑中学为例,毕业生加上复课生,文理加起来八十多个班,我们文科班少一点有七十人,总共几千人,考上重点中学的人能有多少?那剩下的该怎么办?

不管怎么样,前赴后继的中学生和他们的父母,推高了城市所有的消费,从各类生活用品,到酒店、房租再到房价。

衡水这座城市太特殊,路况跟周边城市完全不同,周末和节假日,市区车辆比平时多至少一倍,大小酒店供不应求。

当地司机经常能接到来自东三省的夫妻,前往衡中探望就读高中的孩子,通常走遍了市区大小旅馆,都是早已客满,无奈之下选择某个小招待所。

衡水的第一波租房买房热潮,就是衡中带领的。

高中生的陪读父母一般在衡中附近租房,周边房租甚至要比市中心贵300到500元。2015年衡水众多楼盘的广告语几乎都有“黄金区位,毗邻衡中”的描述,当时每平米价格高达4500元,成为价格高点。

源源不断的学生,成为租金和房价上涨的动力。衡水不仅有衡中,以它为首的六所中学,包括衡水二中、衡水十三中、冀州中学、武邑中学和枣强中学,组成了衡水高中教育天团。

升学神话,形成虹吸效应,招揽来了大量外地生源。根据当地教育部门统计,衡水市区三所中学的学生来源覆盖全省,而枣强中学大多吸收邢台、邯郸等南部地区学生,冀州中学、武邑中学多接纳来自中部的学生。

衡水中学高三一共34个班,每个班大概不到70人,加上复读的学生,总共有5000多人,而衡水中学的校中校滏阳中学有30多个复读班,每个班至少有100多人,每个班至少有60%外地考生。

孩子进入这里,就像进入地狱,但家长觉得,离天堂更近了。

二、衡水成雄安新区最大赢家

教育投入是衡水房价上升的助力,雄安新区是京津冀楼市的一颗重磅炸弹。2017年4月1日,中央决定在河北设立雄安新区。

于是,2017年上半年,河北楼市画风突变,1月初政策宽松,利好不断释放,在雄安遭遇爆炒之后,河北省政府立马启用调控限购政策。在3月7日到4月15日之间,张家口、保定、石家庄、廊坊、沧州、承德、唐山和秦皇岛全部出台限购政策。

诺大的河北省,只剩衡水、邢台和邯郸不限购。衡水终于找到机会,从教育强市变成不限购洼地。

根据房天下和中指院数据,衡水房价从2017年1月的均价5310元/平,上涨到6月份市区均价8784元/平,涨幅高达65.42%。

第一季度,上涨楼盘占比74.19%,第二季度,占比23.61%,2017年上半年,月均涨幅为9.17%。

土地成交大幅回暖。根据中国土地成交网数据,2017上半年衡水土地成交33宗,环比上涨154.85%;成交面积环比上涨19倍,成交金额环比增长近8倍。

三、环京房价集体下跌 下一个轮到衡水?

上半年疯炒,临近2017年年末,环京津冀楼市开始掉头向下,投机资金开始大幅撤离,雄安新区概念房一地鸡毛。

12月25日,中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心发布《中国住房市场发展月度分析报告》。截止至2017年11月,以廊坊(燕郊)为代表,从4月最高点到12月累计下跌36.9%,跌幅居全国之首。房价中位数由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。一大批投机客被套牢。

严打京津冀、长三角和珠三角城市群炒房投机客,其中,京津冀成交量同比2016年11月下跌43.8%,跌幅居首。

调控政策效果太好,连地方政府都慌了。廊坊市政府曾在2017年6月2日公告,要进一步完善工作机制,建立房地产调控联席会议制度,努力把房价稳定在2016年10月水平,确保环比增长。

曾经的廊坊是京郊房价疯涨的最大受益者,然而现在变成了最大受害者。

根据链家网成交系统显示,以“纳丹堡小区”为例,2017年4月份成交价高达3.5万/平米,直奔4万/平米,2017年11月成交价仅为1.8万/平米。炒房者,成为热锅上的蚂蚁。

衡水房价上涨越来越乏力。《衡水晚报》报道,2017年9、10月成交量几乎腰斩,售楼处中介比客户多。

衡水楼市转冷在“金九银十”就已体现。根据房天下数据,2017年9月到12月,其前10楼盘总浏览量从日均58万人/次锐减至35万人/次。几轮上涨之后,衡水均价已超过9000/平米,无论是刚需还是投资客,都开始观望。

工资3000,市区房价15000,四线城市硬抗二线房价,等京津冀一体化和雄安新区概念退潮,支撑衡水房价的还剩什么?

就剩下像热锅上蚂蚁一样的高考家长们,过来背锅了。

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