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[楼市杂谈] 叶檀:深圳现房销售 别进圈套!

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发表于 2018-10-17 22:11 |阅读模式
今年房地产市场转型,关系到大多数人的钱袋子,几亿双眼睛都盯着。

檀香们知道,我们说房地产市场和股市说得比较多。我们可能说错,但不说自己不相信的话,大家一起说说人话,相信会轻松得多。

深圳的一则现房销售消息,让房地产市场炸了锅。房地产是隔三差五一枚深水炸弹:万科要活下去、补偿,广东房协期房销售内部征求意见消息曝光,现在深圳现房销售。

有时候,我们是自己吓自己,有时候,是天真的盲目乐观。市场有规律,政策随市场而行。

就拿深圳首例现房销售这件事来说,纯属过度解读。

深圳龙华金茂府为什么成为深圳现房销售第一单?

因为拿地的时候是地王,2016年6月2日,经过激烈的竞争,电建和金茂联合体以82.89亿的总价一举拿下金茂府,面积3.57万平方米,楼面价约5.68万/,面粉价直逼面包价。据内部人士测算,每平米得卖到8万,才能回本。这块地在当时土地市场火得一塌糊涂,18家竞争,得泼泼冷水降降温。

当时深圳龙华地块也热得烫手。

2013年以后,龙华几乎年年诞生地王,地王一入市,就刷新片区价格。2014年,中海锦城让龙华步入3万+的高位,2015年,龙光玖龙玺又拉高到5万+。

2016年抢到地的兴高采烈,可别忘了,当时深圳土地房产交易中心挂出的出让公告明确说:本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不得预售,只能以现售形式对外销售。

现在要开盘了,当然得信守承诺,现房销售。

所以,现在深圳龙华金茂府现房销售,反映的是2016年的深圳房地产热度,而不是2018年下半年的热度,绝不意味着全面进入现房销售时代。

高速火车快速转大弯,是很忌讳的事,不会有人轻易尝试。

深圳的政策没有拐大弯,因为今年预期改变,大家坐上过山车狂叫,任何一个小弯都以为是大弯。

如果深圳从此进入现房销售时代,如果深圳的现房销售成为全国风向标,那房地产市场将有腥风血雨。

房地产的所有模式都是建立在期房销售的预期上的,突然全部转成现房销售,要出人命的。

所谓现房销售,就是开发商办妥大产证,消费者签订买房合同后,立即可以办理入住并取得产权证。期房销售每个地方不一样,有的地方楼盘结构长出地面三分之一,小笋才露尖尖角,就能拿到销售证,有的地方得长出三分之二,结构大致成型了,才能卖。很早的时候,记得打桩声响就能卖。

现在大房企,从拿地到开盘要求在 100 天以内(多层小区), " 期房销售 " 可以做到极限。 " 现房销售 ",回款期从 100 天至少拉长到 200 天以上,有的会到两年,开发商的资金效率将降低 1 到 2 倍。

还有利率,假设现在最便宜的利率在10%,开发商贷款10亿人民币,拉长一年时间,就得多还1亿元人民币。

期房还是现房,是革命的首要问题,牵涉到房地产市场模式的根本变化。

期房、现房这些政策,都是跟当下的房地产市场热度密切相关的。2016年,楼市火爆,其他热门城市也出台了类似深圳的政策。

拿南京来说,2016年房地产市场热得跟白天的月亮一样,所以修改土地拍卖游戏规则,规定当网上竞价达到最高限价 80% 时,申领预售许可证应达到以下施工进度:七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。地价达到最高限价的90%时,开发商拿地后必须实行现房销售。

但今年7 月 18 号一大早,媒体兴奋的宣布,南京新公布了 5 幅土地的出让公告,达到最高限价的 80%、90% 这两个标准下的拿地 " 门槛 " 被取消了,现房销售条款悄无声息就此消失,原因很简单,南京的房地产市场不那么热了,那干嘛还要胶柱鼓瑟?

有人欢呼是开发商的重大胜利,简直是胡说,哪有这么轻松取得的重大胜利!

就在南京取消两个门槛的时候,广东江门出台政策《商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》,被解读为江门将实施 " 现房销售 ",取消 " 期房销售 "。

7 月 18 日,江门市住建局工作人员说,不对,从来没有取消商品房预售制,此办法只是一次修订,现售管理已经实行多年。《意见稿》所提到的“商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位(库)”,仅仅针对现售房。

我的判断是,每个城市、每个时段,各个地方的房地产政策都会不同,目标是维持房地产市场的稳定,在稳定中缓慢转型。有的时候你在这里因为某某市的一项什么政策热血沸腾,那个市迎头泼过来一盆冷水。这个时候,请保持冷静,坚信有些规律不可摧毁。

在极端里过来的人,恨不得一天之内市场就翻天覆地,看到一个现象就解读出微言大义,其实说明,从骨子里对市场规律不是那么信任。

哪有那么多的微言大义?不过是我们希望和失望的投射,把市场看作自己预期的镜子而已。

深圳现房销售试点、南京取消现房销售这两件事,只说明了两件事,一:有的政策滞后,要在两年之后,才会引起轩然大波。二,房地产市场热度下降,地方政策会随之改变,以维持市场基本稳定。

看看深圳,按照现有的力度,房地产预期已经发生变化。据乐有家研究中心数据,9月深圳新增住宅预售房源量环比上涨124.44%,新增求购客户量环比上涨72.7%,一二手房成交量下路,环比下跌超过三成,很多人手捂钱包、伸着脖子在观望。

再看全国的情况。根据中指院的数据,土地楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率16.1%;住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,平均溢价率18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。

土地市场已经降温了,预期已经发挥作用了,那干嘛还要加大用药量?

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GMT+8, 2018-11-21 11:14

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