库存增均价降 南昌楼市部分区域限购松绑？

限购松绑正在引发“多米诺效应”——继厦门之后，昨日也传出南昌开始暗中放松限购的消息。

近日有消息称，从7月14日起，南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区继续限购外其他区域全部放开限购，本地户口和外地户口在购房时申报材料不用再经过审核。这意味着，无论是本地户口还是外地户口，在南昌上述四区以外的区域购买房产将不受任何限制。

《第一财经日报》记者从万科海上传奇、南昌莱蒙都会等南昌多个住宅项目售楼处核实了此消息。

不过，南昌市住房保障和房产管理局并未对外明确发文确认限购松绑。本报记者昨日多次致电该局办公室，电话一直无人接听。

暗度陈仓？

“房管局对外还没有释放消息，但对内实际已经放开限购了。像高新开发区，已完全不限购，外地户口没有纳税或社保证明也可以买房，而且是多套房。不过，限贷依然没有放开。”南昌的万科海上传奇售楼处的一位销售人员昨日告诉本报记者。

在此之前，曾有媒体报道称，南昌房管局对此未做否认，相关人士表示业务部门已经和领导开过会，但并未在正式的会议上提出，也没有接到正式的文件和指令；限购取消的区域和程度还有待正式通知。而房管局并不希望宣传此事。

当地政府的谨慎也可从一些售楼处窥见一斑。记者昨日上午致电红谷滩、高新开发区、经济技术开发区等多个售楼处，询问限购是否放开，多位销售人员的回复如出一辙：“此前是有放开限购的消息，但目前还没有收到确切的指示，要去房管局那边问。”

到昨日下午，记者再向上述售楼处咨询时，才得到了限购放开的确切答复。

据了解，南昌市的限购政策最早是于2011年2月出台，当时规定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市满1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社保缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本市购房。

到去年11月，南昌的限购政策加码，外地户籍居民家庭购房的条件，即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年。

库存陡增

与厦门相似的是，南昌的房价在二线城市中算是比较坚挺的，不过今年以来也面临楼市下行的压力。

根据中国指数研究院的百城价格指数，自今年3月以来，南昌的新建住宅平均价格一直处于环比下跌的趋势，且跌幅不断扩大。2014年2月，南昌的新建住宅平均价格为9717元/平方米，3月环比下降0.65%。到6月，南昌的新建住宅平均价格环比下跌2.29%至9178元/平方米，当月跌幅位居全国第八。

与去年相比，南昌的新建住宅平均价格同比涨幅也由今年1月的9%收缩至5月的1.73%，到6月甚至同比下滑了1.92%。

房价下行的同时，南昌的新房市场也呈现出供大于求的局面。今年上半年，南昌新房住宅供应套数为27721套，供应面积311.16万平方米，同比2013年1~6月份猛增67.2%。而今年上半年新房住宅共成交只有23698套，成交面积280.2万平方米。

市场供大于求造成楼市库存量持续走高，去化周期拉长。截至7月1日，南昌新建住宅可售套数28020套，可售面积330.62万平方米；比2013年同期分别增长103.3%和96.6%，库存周期由原本的6个月延长至目前的12个月，去化压力倍增。

中原地产首席分析师张大伟表示：“总体来说，南昌的楼市并不算太差，但在市场出现下滑的情况下，放开限购也在情理之中。”

从南昌市选择放开限购的区域也可看出其“救市”的动机。东湖、西湖、青山湖、青云谱四区是南昌的老城区，新房供应较少。上半年，南昌新房成交主要集中在红谷滩新区、高新开发区和经开区，三大区域出货量大，产品、户型也十分适合刚需购房者。

“限购放开后，很多东湖、西湖等四区的潜在客户肯定要往红谷滩移动。”南昌某国企员工李小姐对本报记者表示，红谷滩经过近几年的开发，其价格、生活配套设施已与四区差不多，放开限购预计会推高房价。

李小姐还说，当地的一些开发商已经开始捂盘惜售，一些项目只是一栋一栋开盘，希望炒高房价。

不过，同策咨询研究部总监张宏伟认为，南昌此番暗中放开限购，更多是从行政思维向市场思维的转换。“行政手段的退出是必然趋势，只是各个城市需要寻找自己的最佳退出时机。从今年的情况来看，中央层面不会直接干预地方政府的调控政策，如今又正好面临楼市下行，时机还算可以。”

张大伟也表示，未来政策松绑与市场降温将同时出现，除了南昌、厦门，像南京、武汉等经济相对比较好的城市，也可能会暗中放松限购。