狼真的要来！一不留神做了房产投资的炮灰

万达房地产

房价跌了 狼真的要来！最近几年，经过一轮又一轮的调控，中国的房市顶住了万千民众的口诛笔伐，依然坚挺。如今，或许是调控起了作用，或许是市场规律使然，中国楼市开始进入相持阶段，一场降价的阴云笼罩在祖国大地。狼，真的要来了！

2014年初秋的凉意比以往更早一些，正如这般秋凉一样，全国房市同样开始冷得让人打起了寒颤。整个上半年，各界民众都在翘首期待“两会”上中央所提出 的“分类调控”能够带来成效，但记者从中原地产了解到，在很多实际操作层面并没有过多的改变，房价依然在下滑，“微刺激”“双向调控”已经很难治标治本， 中央“一年四万亿”刺激计划更是不太可能出现，地方政府对此也基本“抡尽了三板斧”，中国楼市将何去何从？

调控跟不上市场的步子

无锡4月降低购房落户的门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房，海口于5月推出“购房落户”新政。6月初在住 建部再次重申地方政府可自行调整政策后，沈阳传来全面取消限购的消息，但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于6月26日发文宣布全面取消限购， 成为全国第一个正式取消限购的二线城市。通过数据分析，我们看到南宁、济南等省会城市，天津这类直辖市的部分地区，房价确实在刚开始产生了一些惊人的跳 跃，一个星期环比能够增长一倍甚至更多，但仅仅持续了两周左右就又重新回落到原来的水平。仔细分析，这次调控和前两次调控并未有太多的创新之举，手段也无 外乎买房减契税、送补贴等过时的手段。

中原地产研究咨询部总监宋会雍表示：“房价不会回升有一定的必然性，2008年房价回升的背后有4万亿的支 撑；2011年的限购令本身并没有太大作用，技术性作用很小，无非就是吓阻作用，让投资者产生心理波动；而今年的诸多现象完全取决于市场规律，并不是调控 就能轻易改变的。现阶段各级政府所做的推动市场交易的努力基本与2008年相似，从市场效果上看，虽然在过去几个月内具有短期效应，但缺乏持续力量。之所 以出现上述现象，一方面是大量房产交易行为从线下转入了线上，隐性的投资群体不再需要走不合规的通道来投资房产了；另一方面是因为取消限购令在正式出台前 已经影响了一批购房者，且一部分憋足了劲的外来人口的购买力从限购令中被释放出来，增量中很可能包括这方面的蓄客。而不仅仅是因为政策起了足够的效应。”

银行变精明了

国内一部分城市从5月份开始打起了公积金和银行贷款的主意。有些银行在7月份调整了房贷利率，且在随后的舆论炒作中被无限放大成房产交易的黄金时 代来了。但孰不知，银行方面对房产交易行为所产生的金融业务收得更紧了，例如农行的95折折扣所针对的主要是些大客户，甚至有银行提供85折折扣服务于某 些日均流动资产达到500万元以上的银行客户，并不具有很好的普及性。宋会雍告诉记者：“以上海为例，在一手房交易中，能够贷到280万的购房者占总贷款 数的比重不足20%，大多数人不一定能够贷到200万；但是贷款需求在200万以上的大多不是首次购买，而在购买第二套房中，500万总价的房子能够贷到 200万的都少之又少。”

据调查，央行窗口指导至今，银行的房贷收紧局面未明显改善，各城市首套房贷利率回归至基准利率甚至上浮1.05～1.15倍仍然是普遍现象，从中原地产的大宗交易记录上看，在实际交易中最多是按照首套房贷利率回归至基准利率1倍来执行的，并未有过按此前政策规划中所号称的上浮0.5倍去实际执行，银行对于“央五条”所做出的回应，仅仅是在审批时间上从原来的1个星期缩短为2～3天，至于人们期望已久的放款速度并未发生任何松动。

银行之所以提高贷款门槛，可以说是历史遗留问题导致的。在早期的房地产开 发过程中，银行过度放松流动性所造成的风险让不少银行吃了大亏，这一现象在温州房产崩盘开始就已经让所有银行获得了警醒，但由于现行规则当中缺乏有效的监 管机制，银行能够做的唯有抬高手上的比例。银行的调整不仅仅针对购房者，在开发商中也能看到很多类似的情况。据了解，国内三四线城市已经鲜有银行敢于向房 企发放贷款，甚至曾经颇为抢手的土地都已经成为了银行手中的包袱。

救市不是良药

早在2013年下半年，李嘉诚便开始收缩在内地的各类房产项目，当时刚刚感觉风向有些不对的投资界精英们并未做出任何 举动，而当今年3月到现在房价经过一路走低，大部分房产商及投资者们依然固执地坚守着“不会降”的信条。这种“赌气式”的信条是脆弱的，事实证明连上海市 中心区域的房价都已经陆陆续续开始下跌了，恒大、万科、绿地等大型房企的降价更是带动了一大批房企降价的连锁反应。

市场曾一度寄希望于政府像2008年那样甩出4万亿救市，但纵观中国楼市与2008年早不可同日而语，且上半年以来， 中国经济运行虽总体平稳却不乏较大的下行压力，这种情况下即使真有4万亿投入市场也未必能够在这潭死水中激起半点涟漪。宋会雍认为：“政府虽然一直在小规 模地向房市注入资金救市，可此一时彼一时，如今的地方债务亏空比照2008年何止翻了数倍，估计少说也要40万亿才能看到效果吧，这对于任何国家财政都是 不可思议的。且不说政府能否拿出40万亿救市，就算拿出来是否能够真的救市成功？就算真的能够救市，是不是意味着一旦缺钱就印钞票的做法很正确呢？”

供大于求导致空城频现

现今，如何完成地产软着陆已经到了刻不容缓的时刻。记者将中原地产与国家发改委的数据做了验证，数据表明，中国房地产 开发在2008年达到了最初的供求平衡，此后的一段时间所新增的房屋面积主要用于解决历史欠账、住宅改善及新增城镇人口购房需求。但是在数据中我们发现， 截止到2013年底，现存新增房屋面积为26亿平方米，在未来几年内即将被释放出来的在建面积为71亿平方米。宋会雍为我们算了这样一笔账，每年平均入城 人口规模为1929万人，城市户籍人口增量为463万人，流动人口增量=1929-463=1467万人，假设流动人口中有20%购房却未迁户籍，则每年 新增购房者750万人；每年现有城镇人口房屋改善面积需求按人均1平方米计算，则总需求面积为4亿平方米；那么由此得出的国内每年住房面积需求为7～8亿 平方米，远远小于每年近30个亿的房屋面积增量。

宋会雍表示：“近两年，国内城镇化迅猛发展，需求量和新增供应量之间的剪刀差就出现了，实际的绝对供应速度比实际的绝 对需求速度大很多。现阶段既存的房屋面积已经足够使用的前提下，仍旧不断有新的土地被开发成住宅，可想而知，房屋严重供大于求必然会导致许多空城、死城的 出现。”

国家发改委的一位处长表示：“虽然这样的格局已经形成，但未来的发展还是很乐观的，我们一方面可以让地方政府出面去回 购一些住宅，另一方面还要在未来几年内加速城镇化进程，让2亿农民入城，这些问题都会迎刃而解，所以谈房产崩盘还为时尚早。”而被问及农民进城就业、安置 等具体方式方法时，却得不到任何有价值的回复。

拿捏好投资节点

我们从房企的财报上 可以看到，企业大把的资金全部压在项目或土地上，资产使用了很高的银行杠杆，而在土地不再是香饽饽的当下，一旦市场上有所波动，所带来的连锁反应就是排山 倒海的。例如一家很不错的地产企业，资产负债率只有60%，可一旦遭遇地价下跌，即使是下跌30%，那么企业就岌岌可危了，更别提那些资产负债率已经达到 80～90%的地产企业。房价下跌已经成为无可争议的事实，而跌到什么程度，还要通过时间来验证。

“近些年的调整节奏都是在相对比较中性的政策背景下进行的，假设在政策既定的前提下，根据以往的经验，2008年调整 了7个月，房价降幅为12个百分点；2011年调整了5个月，降幅为7个百分点；今年的调整一定会超过2008年的七个月，且一两年内未必能够刹住车，截 止到今年年底降幅估计会突破10%，到明年3月份会再跌5%以上。” 宋会雍认为，“很多房企早就意识到了这一点，开始默默地抛售手中的库存，上海的二手房也已经悄悄地降了5%。国内的投资者即使学不到李嘉诚那样，能够完美 地控制好节点，但也是时候出手手中的房源了，转投一些其他标的不错的东西，即使拿个5～7%的回报，也总好过到头来跌个5～7%，更要小心别一不留神做了 房产投资的炮灰。”

中国房地产投资“就要死了”？

未来两到三年内，楼市价格和成交量波动幅度仍将保持今年下半年的水平，整体处于“筑底”阶段。房地产行业依然是下半年经济面临的最大不确定性，在市场调整期中，必须认真应对市场调整，确保当前房地产市场的软着陆。

中国房地产市场的不景气开始打击众多房地产项目的销售，开发商以降价回应，于是乎各地又出现了打砸售楼处的闹剧。

在杭州，愤怒的业主聚集起来抗议，他们拿着的横幅标语写着：“还我血汗钱！”态势剑拔弩张，但售楼处里的人们却很淡定，因为这样的情况也曾发生在2011年。业主们最终还是罢休了，他们或许渐渐认识到，容易赚钱的日子已经过去了。

“投资者正在回归理性。”售楼中心工作人员称，“如果他们开始组织一个家庭，需要一个住所，他们仍然会购买。这是刚性需求。但是，投资者不再为了赚大钱而置业了。”

中国的房地产繁荣似乎正慢慢陷于停顿。全国许多地方的价格已经下降，销售趋于枯竭，随着开发商开始收缩，建设规模大幅跳水。有开发商坦言：“上半年的销售情况大家心知肚明，如今的甲方也不好做。”

购房者态度的转变，告别投机，转向根本的住宿需求--正导致中国房地产市场的运行方式发生转变。

“以往，父母告诉他们的孩子：别浪费钱……存起来，买一套房子。买了一套房子后，你还要继续存钱，买第二套房子。”瑞信房地产分析师杜劲松表示，“现在父母观念也转变了，认为再买房子不值得。”

投资大佬们也不看好中国房地产的发展前景。李嘉诚正在撤离中国，截止目前，已经出售了多处内地物业资产。而王健林最近对于美国和其他海外市场的关注，或许与中国房地产市场放缓势头扩大有关。

中国上一场房地产市场低迷发生在2011年，它促使中央政府采取协调一致的应对行动，包括减息。

但这一次，北京方面态度坚决，地方政府以及房地产开发商只好拿出自己的应对措施。这些努力目前在全面展开，包括降价、放宽资本获取渠道以及终止限购政策。

难道曾经被奉为“投资神器”的房地产真的就要退出中国汹涌资本的舞台？

楼市调控松绑成风

最近，在呼和浩特和济南率先解除限购后，上半年遮遮掩掩的限购松绑如“多米诺骨牌”一样，短短一个多月时间，已有数十个城市取消或者大幅度松绑限购。

这些城市既有直接取消、中止限购的城市，如呼和浩特、济南、温州、海口、昆明、长沙等城市，也有像武汉、厦门、苏州、杭州等虽没有直接取消，但已经大幅度松绑的城市。

中原地产首席市场分析师张大伟预计，到三季度也就是下月末，将很可能只剩四个一线城市仍坚持限购。即便是一线城市，如广州和深圳，也将会在四季度出现一定范围的调整。

7月份，广州的楼市数据创下一年新低，一手房网签量只有33.8万平方米，是除春节的2月之外最低的一个月，环比下跌37%，跌幅远高于北京、上海、深圳等一线城市。广州取消限购的呼声四起，尤其是远城区的南沙、萝岗区域。

前不久，深圳市专门开会讨论了当前的房地产形势。有媒体报道称，深圳准备对楼市做局部小幅调整，不符合市场规则的限价政策也将全面退出。深圳市已做好了放松房地产调控的政策储备，包括实施契税减免、降低二套房贷款首付比例等方面。

不过，上述消息尚未得到官方确认。

上海易居房地产研究院研究员严跃进称，高库存的压力下，一线城市房企的降价促销力度也会加大。如果库存压力继续增大，不排除在限购政策上进行微调的可能。

他分析称，“去库存”将是今年下半年救市的关键词。当前全国一二线城市的成交量，在本轮房地产降温周期中，已基本见底，预计在9、10月将有所反弹。但库存和去化周期还将继续攀升一段时间。

放开限购对房地产整个市场到底有多大作用呢？

同策房产咨询研究部总监张宏伟指出，就目前各地情况看，尽管个别城市松绑后曾出现过成交量的短期反弹，但是之前已经签约的成交，只是由于限购原因没有备案登记。松绑不会带来实质性的反弹，同样也不会造成房价的大幅度上涨。

多位业内人士认为，从全国范围看，限购政策已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年楼市走势的唯一最关键因素。也正因如此，目前地方政府的救市行动已经不仅仅满足于松绑限购，开始涉及信贷支持领域，救市措施正越来越深入。

不过有报道称，8月8日，福建出台房地产救市政策，要求银行增加房地产贷款。目前，已有广西、浙江、四川、福建等省份与杭州、绍兴、包头等市出台了相关政策，喊话银行放松房地产贷款政策。但监管部门和各地政府的喊话效果并不理想，银行对于地方政府的政策松绑反应冷淡。

四川对银行发放房贷进行财政补贴、绍兴的二套房首付比例不低于40%。在银行内部来看，这些政策有些奇怪，甚至更是可笑。

中信银行相关人士也表示，限贷是否放松是央行和银监会的事情，通常地方不能干预。

房地产冰山在前？

根据国家统计局8月13日公布的数据，1～7月固定资产投资同比增长17%，其中固定资产投资同比增速创2002年以 来最低。具体到房地产上，1～7月房地产开发投资同比增长13.7%，房屋新开工面积同比下降12.8%；商品房销售面积同比下降7.6%，销售额下降 8.2%；其中1～7月房地产开发投资同比增速为2009年8月以来最低。

很明显，房地产投资拖累着固定资产投资，固定资产投资拖累着整体投资，整体投资拖累着整个经济的增速。再看货币数据， 根据央行8月13日发布的报告，7月份社会融资规模为2731亿元，这已经是自2008年10月以来最低的月度总额，而7月贷款意外地大幅放缓，也被认为 是“房地产市场的疲软压低了对新贷款的需求”。

另外，由于成交低迷，新增供应量大于成交量，全国楼市库存总量仍在增加，去化周期延长。据上海易居房地产研究院监测数据显示，截至7月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米，环比增长1.4%，同比增22.8%，创近5年来新高。

值得注意的是，向来被视为楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳四个一线城市的楼市也出现松动。6月份，除北京的新建住宅市场依然坚挺外，北京的二手房市场、“上广深”三个城市的新建住宅以及二手住宅指数全面下调。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一告诉记者，从2010年起房地产本轮调控的小周期看，过去两年的房地产市场是整体上 行基础上的城市差异明显，而今年是市场差异基础上的总体下行。朱中一认为，现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市房地产市场进入调整期，这是不争的事 实，但也不像一些人说的到了要崩盘的程度。他估计，这次调整还会延续一段时间。

中原集团主席黎明楷预计，今年下半年房价整体上会继续下行，但到下半年成交量将有所回升。未来两到三年内，楼市价格和成交量波动幅度仍将保持今年下半年的水平，整体处于“筑底”阶段。

房地产行业依然是下半年经济面临的最大不确定性，事实上，“不确定”可能将是房地产投资未来一段时间的“常态”。在这个过程中，“波动、缩量、负增长、微利、见顶”等仍是关键词，而开发商的创新、稳健和理性也将成为存活下去的要点。

能够观察到的是，目前对房地产走势不看好的结论，仅仅针对于传统住宅市场或住宅项目的投资，因此要一概而论房地产所有业态，确实稍显偏颇。

下一趋势：海外？大金融？

尽管国内房地产投资意愿持续下降，但房地产业上半年对外投资却增长53.3%，保持了较高速增长。

也就在不久前，“土豪”万达已中标洛杉矶贝弗利山(Beverly Hills)地区威尔希尔大道9900号(9900 Wilshire Boulevard)地块的地产项目。集团计划投资12亿美元，修建一个综合性地产项目，包括面向娱乐界的豪华公寓和写字楼。

万达方面希望这一项目能“借助好莱坞雄厚的电影工业”帮助旗下的青岛东方影都影视产业园区的发展。东方影都于去年启动，投资规模逾80亿美元。2012年，万达斥资26亿美元收购了美国最大的电影院线AMC。

万达此次竞标成功的地块位于好莱坞黄金地段。该地块俯瞰贝弗利山高尔夫球场，与半岛酒店(Peninsula Hotel)一街之隔，到罗迪欧大道(Rodeo Drive)购物街步行只需10分钟。

实际上，房企转战海外，意在谋求更多的投资收益。以美国为代表的发达经济体普遍经历了较为彻底的去杠杆化过程，房地产 行业的高估值泡沫得以挤压。欧美经济的复苏与楼市回暖，良好的投资收益空间和完善的法律制度，近年来吸引了越来越多国人的投资目光，房企频频加码海外投资 也在情理之中。

除了海外楼市回暖，就房企而言，一是国内房地产市场已不是此前十年全世界最高速增长的大市场，此时需要加快“走出 去”，推进资产多元化，加之国内市场泡沫风险积聚，也需要规避投资风险；二是中国已经涌现出一批年营业收入千亿元级别的巨型房地产公司，其市场多元化以分 散风险的需求也在增加；三是国内居民和企业海外投资、海外置业需求急速膨胀。

业内人士指出，一般而言，投资房产的收益主要来自租金回报和房产增值两部分。从租金的净回报率来看，较低的融资成本决 定了欧美发达城市的收益一般都会大于国内一线城市；从房产增值的角度看，中国房产投资要优于国外，但眼下是中国房地产市场的“下半场”，增值优势也正在消 失。

“未来房地产海外投资还会增长。”商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育曾在接受媒体采访时表示，特别是我国在海 外的一些大型投资建设计划将为国内开发商创造巨大发展空间，包括中小开发商在内。以东南亚国家为例，我国的一批中小开发商已在柬埔寨创业成功；泰国新通过 的两条联通中国铁路计划，有望在泰国当地创造一系列“造城”机会。建议业界及时关注利好政策，把握类似投资机会。

针对国内房企纷纷“出海”投资，也有业内专家提醒，在追求可观的投资回报时，风险亦不能忽视。中国房企在海外投资时，政策风险是影响项目能否得以顺利进行的重要因素。因此，海外项目不能照搬国内的操作模型，需要结合当地投资政策和环境，作出适时调整，并做好前期调研。

除了“出海”，开发商目前正在寻求一些新的业态进行投资，养老地产、文化地产等，都在他们的试水范围内，到底做的怎样，突出的只能说是凤毛麟角。除了投资新业态，部分房企正在加码金融业务，如绿地会在贵州建四大金融服务公司：外资小额贷款公司、金交所、金融租赁公司、商业银行。

绿地集团的这一做法，被业内人士看做是又一次抓住了“政企合作”的生意经。在张宏伟看来，向来懂政府的绿地集团，与贵 州省政府的全面金融合作可以看做是绿地集团金融扩张的重要一步，也是绿地进军贵州省的重要一步了，“绿地可以利用政府资源和政府审批权限加快当地合作项目 的推动进程”。

在房企普遍缺资金的情况下，越多越多的企业开始涉足金融行业，其中更多房企选择入股参股中小银行。张宏伟认为，参股银行可以让房企更易获得贷款通道：“房企可以利用信贷客户的名单制管理方式，将企业放在授信时的优先名单，从而更容易获得入股银行贷款。”

相对于绿地的大金融布局，更多房企只倾向于参股和入股银行。据统计，截至2014年2月，共有29家房企入股和参股银行。其中统计中的29家房企，只有越秀参股比例超过50%，为75%。其余房企中约有90%在5%以下，有的甚至只占到0.07%股份。

随着资本放开进入银行业，加上近年房企资金链紧张，选择入股和参股银行的趋势还在增大，而且多以城商行、农商行、村镇银行等中小银行为主。“之所以入股银行，房企的算盘有两个：一是分红银行收益，二是为了通过内部渠道获得银行贷款。”

楼市博弈期 房企谋转型

房地产究竟是不是中国的支柱产业这一话题又争论了很久，但不管答案如何，房地产的兴衰与地方财政息息相关，也与每一个人息息相关。如今楼市进入博弈期，多方利益相关者展开了一场拉锯战。相持之下，房企不得不处危思变，开启转型计划投资者也不妨多多思考。

当前的房地产业已经进入调整期是毋庸置疑的，今年市场的调整与以往几次不同，更多是市场自身内因所致。2013年的市 场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继。经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出紧缺的 格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已经暴露出供应过剩的风险。市场的这些内在变化是本轮调整的核心原因所在。

上半年上海全市共推出了531万平方米的新房源，同期成交量却只有398万平方米，供远大于求的局面给开发商的营销造 成巨大压力，也让购房者的观望情绪加重。成交量高达37.62%的下滑幅度，给地方政府财政和土地收入都带来了巨大的压力，更严重的是房地产业的下滑给地 方GDP带来致命打击。地方政府已经成为房地产业最大的利益攸关者。

供需博弈，刚需撑场

当中央、地方不停出台各种政策刺激经济增长、入市买房之时，各地出现良好价格调整的楼盘也都获得了热销，这似乎让市场看到了底部。然而，降价新闻多，实际降价楼盘少；资金压力还不是太大的开发商们降价的动力并不是太足，等待博弈市场回升的愿望反而更强。

持币观望期待房价能够更便宜的购房者，实际上对房价下跌的预期也并不太高；反而对影响购房者买房的限购、限贷和贷款利 润上调等政策的放松有更多的期待。在全球经济基本面并不太差，但是美国QE退出后，中国等大量吸收美元较大的经济体资产泡沫去除不可避免。因此，房价及房 价构成的限购、限贷及贷款利率下调不可避免。

然而，受影响最大的政府已经快速行动，通过各种政策调整来降低购房门槛和购房成本。资金压力不太大的开发商不愿降价和等待降价捡便宜的购房者之间的博弈，将是未来三个月市场的主流表现。

从上半年热销楼盘来看，成交面积前5名的均是刚需楼盘，成交金额前5名的均是改善型楼盘。其中，绿地海域笙晖同时出现 在两个榜单的前5名，是因为其2.2万的均价的公寓是刚需、3.5万均价的别墅是改善，而且两种产品户型均紧凑实用，品质也较高，所以销量都比较好。该案 也是市郊人口密度较低区域高溢价、高周转楼盘的典范。绿城的锦绣兰庭和上海御园占据了全市楼盘销售额的冠亚军位置，表明对市区高品质楼盘的改善需求潜力非 常巨大，只是能够打动改善型买家的楼盘比较缺乏。

高端住宅逆市飘红

不论开发商与购房者在宏观层面上如何博弈，细分市场里，高品质又能符合目标客户需求的户型仍然需求旺盛，供应相对偏 少，价格也必然会比较坚挺。专做豪宅的开发商融绿以69.2亿元的成交金额超越绿地、万科，成为上海一手商品住宅销售额第一名。上半年成交均价超过10万 元/平方米的楼盘超过10个，与2011年的历史最高点持平。另外，3月份还出现总价3000万以上的顶级豪宅古北壹号上市就成交24套之多的历史盛况。

融创绿城的合并，成就了其上半年销冠的位置，保利则 因为地产、置业两家报表的分开而失去了第一的位置。如果保利地产和置业上海楼盘的业绩并表的话，其上半年的销售额达到70.7亿元，比融绿还要高出1.5 亿。保利近年来在市中心也拥有了保利西岸名轩、翡丽云邸、ONE56等市中心豪宅项目，这些项目的热销奠定了其较高的业绩基础。而且，保利近年来在市中心 持续拿地，其业绩仍有冲高的空间。另外，万科也将有陆家嘴和张江两个高端大体量项目上市，其下半年及之后的业绩冲高能力也比较强。

同策咨询研究部研究员彭丽娜认为，上海高端住宅呈现逆市飘红的现象，究其原因主要在于：从供应市场来看，一是市场下行 期，高端楼盘相比普通住宅而言，开发商在价格上让步幅度较大，个别楼盘降价幅度达20%，一定程度上刺激了成交；二是从政策层面上看，今年春节后，限价令 开始松动，高端楼盘陆续获得审批，去年被延缓的高端项目集中入市，如徐汇区的保利西岸和中信君廷名邸项目，均是在今年2月份获得预售许可证，这也使得去年 被抑制的需求得到释放。

土地成交量持续低迷

2014年上半年土地市场逐渐低迷，成交量明显萎缩。上半年监测的100个城市经营性用地成交建筑面积29598万平 方米，同比下降26%，其中住宅用地成交建筑面积22805万平方米，同比下降22%。从市场变化来看，上半年土地市场呈现出先扬后抑的走势。年初土地市 场延续之前火热的成交态势，竞争激烈地王频出。但是随着整体市场进入谨慎观望态势，土地市场也逐渐降温，企业拿地态度愈发谨慎。3月份市场开始降温，土地 市场成交规模环比回落33.5%，同比大幅下降37%。

从各能级城市成交规模表现来看，二三四线城市成交量都在逐步萎缩。在房企纷纷转战一二线城市的影响下，三四线城市的土 地市场去年已经走冷，今年上半年则延续之前冷淡走势，经营性用地成交建筑面积同比大幅下降47%。而随着市场走势的持续恶化，市场低迷逐渐蔓延到部分二线 城市，导致二线城市之间也出现不同分化，预计未来更多二线城市甚至一线城市的成交量会进一步收缩。

双向调控将成常态

下半年，房地产行业的调整还会继续，目前还处在不断下行探底的初始阶段，如无外力作用，短期不可能出现根本性好转，但调整方式不太可能出现急速崩溃式的下行，而是一种阴跌震荡式地回调。

在没有外力干预的情况下，一、二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束。如果货币放松，则更短。一、二线城市对 外来需求的吸附力较强，需求依然大量存在，城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表 明，调整期基本在6～12个月，最长不超过15个月。

就目前46个限购城市来说，今年内全面取消限购的可能性不大，但是市场压力大的城市做出相应调整可能会实施，预计取消 和放松限购的城市将越来越多。例如在三线城市全面取消、二线城市可放松不能取消、一线城市调整部分不合理条件。还有就是缩小限购范围，部分城市的非中心城 区取消限购；再有就是条件放宽，执行宽松，二套上调至三套，外地户籍与本地户籍一视同仁，各地根据实际情况自行把握执行力度的宽松程度等。

对当前房地产市场的调整，中央政府也认为本身是正常的，也就不存在救市问题。市场有冷热、供求有高低也都是市场化调节机制的应有之义，寄希望于未来有大力刺激政策促成市场实现“V”型反转也是很不现实的。

房企转型成趋势

2014年，房地产市场环境从调控化向市场化发生了转变，也从暴利的黄金十年向平稳发展的白银十年过渡。在这样的行业趋势下，房企走向了专业化和多元化。

3月10日，易居中国与腾讯签署战略合作协议，双方将共同开发基于房地产移动电商的相关软件和工具。腾讯授权乐居在微 信平台上批量开通房产项目公开账号。乐居同意将微信支付解决方案成为乐居用户在微信平台进行房地产线上线下(O2O)电子商务的默认支付方式。双方还将探 索更多的合作机会，包括但不限于微信、QQ即时通信服务、腾讯微博、QQ空间以及腾讯旗下的其它网上产品。大数据电商与移动互联网平台的结合，让易居中国 更具竞争优势。

6月6日，绿地商业集团、绿地集团京津房地产事业部联合发布了“智慧商业魔方--商办社区专属商业服务平台”，并宣布 绿地从销售转型为运营商和服务商，为进驻商家提供商业发展平台，为旗下的商业办公楼项目提供包括社区餐厅、车辆服务、商务中心、休闲空间等服务，目的是 “使物业未来的商业价值高于同区域项目”。

万达则宣布与京东合作，联合启动一系列合作项目，共同为消费者提供更加优质的服务和体验。京东和万达此次合作并非围绕 单一项目的浅尝辄止，两家公司将在营销层面展开合作，其中包含联合营销、会员打通、积分打通、数据共享四个方面，以实现营销资源的打通与共享，促进行业间 的良性互动，也将整个020市场的蛋糕做大。

另外，恒大与阿里巴巴则以足球为媒，开启社区电商的合作，招商地产“到 家网”正式上线，花样年集团控股有限公司旗下物业运营公司--“彩生活”在香港正式开始公开招股发售，而万科首推事业合伙人，绿地升级职工合伙人制度…… 这些知名房企纷纷开启转型计划，房企从大数据平台、会员营销、电子商务等方面展开互联网转型探索，其电商营销、社区服务、商业运营三大领域应用和合作明显 加快，“用互联网思维经营房地产”是目前房企最为热衷的话题。此外，上半年房企在组织架构、小股操盘、轻资产代建和海外拓展方面也有不小的动作。

“房企+X产业”成房企转型新模式

面对新一轮的市场低谷，房企纷纷谋求转型，但彻底转型是不可能的，那就先抓一根“救命稻草”再说，于是绿地集团开启了地铁投资计划，农工商房地产则着眼开发养生庄园，房企们的转型大戏拉开了序幕。

近日，上海本土房企开始“跨界”华丽转身，吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。

上海本土房企“跨界”转型，似乎是在跟随全国房企转型的步调，涉足时尚，迎合了时代的发展趋势。其实不然，上海本土房企开始“跨界”转型背后有着复杂的历史原因。

发展空间受限，谋变方能进取

每一轮市场周期的变化都会给上海房地产市场带来新一轮的市场变革。2014年，在银行信贷紧缩的市场背景下，上海房地 产市场进入了新一轮的市场低谷期，面临新一轮的市场变革。而这样的变革主要表现为：在上海楼市充分竞争的市场环境中，全国性品牌大企业通过过去几年在上海 房地产市场的跑马圈地和标准化运营，市场份额不断扩大，而借力上海本地资源优势兴起的本土房企发展空间受到挤压。

同策咨询研究部数据显示，2014年上半年上海商品房成交金额TOP30房企当中，全国性的品牌房企占据了三分之二的江山，而本土房企只占到三分之一，只有10席，分别为绿地、旭辉、大华、复地、中星、中华企业、上海中环集团、城投控股、上实城开和宝华。很明显，上海本土房企在上海本地房地产市场已经不再占据市场主导地位。

而随着上海房地产市场集中度明显上升，上海本土企业面临着生存危机。在楼市调控与市场竞争等多重压力之下，众多上海本土房企开始正视市场的变化。不管是主动应对还是被动回应，都已经开始进行结构性调整。

“房企+X产业”模式成首选

在过去几年调整与转型过程中，上海本土房企主动进行全国化布局，有的积极拓宽市场区域，取得了不错的业绩，比如绿地、 旭辉、复地、农房等，他们经历市场洗礼，“走出去，再回归”，自身素质有了极大的提升，开始了艰苦的调整、转型之路；而有些房企则在坚守上海市场的背景 下，被激烈的竞争挤出市场。

此外，住宅行业开发利润率逐渐走低，房企原有的以单纯住宅业务为主的开发模式已经过时，这对于部分上海本土房企来讲， 在刚刚完成全国化布局之时，又不得不马不停蹄战略转型，考虑业务多元化或依托房地产主业进行“跨界”转型。而“房企+X产业”模式悄然成为上海本土房企的 转型策略。

所谓“房企+X产业”，是房企以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，最终将项目构建成为产业价值链一体化的平台。

绿地进军地铁投资产业，切准了基础设施领域的改革脉搏。绿地在率先积极响应政策号召的同时，也抓住了一个庞大产业的新机遇。最新数据显示，2014年我国在建轨道线路的城市达到40个，在建里程3892公里，总投资规模超过1.6万亿元。

对于绿地而言，可以在未来绿地地铁业务的运作中，结合沿线土地出让作为部分回购条件，由绿地先期介入参与地铁沿线区域的综合功能开发，发挥绿地房地产业务的优势，打造具备集商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。

绿地集团董事长、总裁张玉良表示：“进军地铁投资产业，是绿地发挥资源集成优势、向‘平台型’企业进化发展的实践成果，这不仅意味着绿地商业模式的再度升级，也是绿地立足主业优势、延伸拓展相关产业的积极尝试。”

此外，对于光明集团旗下农房集团而言，由于光明食品作为中国最大最具实力的食品产业集团，在上海留下了30多块待开发 土地、土地面积达千亩。此时，光明集团通过旗下两家公司合作，聚焦养老产业，结合存量资源，将养老产业和地产资源相结合，把光明集团内部协同发展的空间充 分发挥出来。由此，农房的房地产业务受益，也实现了跨界养老产业转型。

跨界投资还需规避风险

而仅仅就绿地与农房而言，其业务华丽转身不仅仅涉及这么多。

就绿地集团而言，除了跨界进入地铁行业，还涉及旅游地产、产业地产、养老地产等诸多方面。除此之外，绿地集团还积极布 局海外市场，2014年绿地海外业务将实施拓展与提升并进，将再进入包括加拿大、法国、新加坡等3～5个国家。预计2014年绿地集团将实现海外销售收入 130亿元人民币，新增投资50～80亿美元，为2015年海外收入超300亿元人民币奠定基础。

就农房集团而言，据笔者了解，农房集团借壳海博股份上市之后，其在传统住宅业务基础上，也将华丽投身物流、养老、商业地产等方面，实现“房企+X产业”的操作模式。

当然，上海本土其他房企也不甘落后，比如复地传承母公司复星集团“大金融、大地产、大健康、大文旅、大物贸”的发展方 向，布局城市深耕全国，寻求产城一体为核心的“蜂巢城市”项目，推进更多“蜂巢”项目落地，最终实现当地社会发展和企业发展的双赢；大华集团、景瑞集团等 领军房企已经率先向商业地产加大投入外，上海本土越来越多的房企开始转战商业地产、养老地产等领域……

至此，上海本土房企战略转型如火如荼进行，试图通过“房企+X产业”的操作模式使城市、资本、产业与人口的协调发展，在新型城镇化的过程实现企业的发展价值。但是，上海本土房企转型过程中也应该注意把控市场风险，不能一味跟风。

对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军养老地产、产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与“X产业”板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险，最终通过“房企+X产业”的操作模式实现战略转型。

对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资“X产业”板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

地产股仍有机会反弹

正所谓物极必反，盛极必衰，房价数年如一日连续上行，也就为日后的下行埋下了伏笔。经过一系列政策与市场的博弈后，房价还是展现了回归理性的趋势。多地成交量连续数个月下滑，市场观望气氛浓厚，宣告了地产业进入调整期，地产股也面临一场血雨腥风。

地产行业进入调整期，这也直接影响将近40个行业，导致相关产业的需求增速放缓，短期内对经济运行产生一定的压力。不 过6月份的分项数据指标显示，房屋新开工面积降幅较前5个月收窄，竣工面积增速较前5个月有所提高，商品房销售面积和销售额降幅较前5个月收窄。地产行业 进入调整期的原因主要为2013年整体购房需求的大透支、投资者购房成本上升（85折到上浮10%，相当于房价上升10%以上）、房企自2010年以来的 累积高库存以及人口红利的不断减弱。

下半年，整体而言房地产市 场将转向供大于求的买方市场，房企将面对利润率下滑、销售回款速度减缓、融资成本不断上升等压力。因此，房企下半年将处于积极去存货的过程，考虑未来居民 收入水平的增长和不断推进的城镇化进程，以及政府主导的微刺激政策逐渐发力、金融市场流动性的继续改善、银行信贷政策的逐步放松以及房地产企业自身完成全 年销售目标的压力，以此为基础分析，今年下半年三季度末至四季度房地产市场有可能迎来一波小幅的反弹和销量的上升。同时结合大范围限购政策的不断放开，政 策传导的时滞性也使行业未来的3～6个月内逐步回暖的可能性不断加大。

上市公司表现不一

上半年低迷的楼市成交量直接拉低了A股地产类企业的期望值，使行业销售的增速均值接近于零，各企业的半年业绩完成目标差异性较大，两极分化严重。不过，尽管成交量下滑，整体房价依然保持平均7%的增长速度，更是加重了市场观望情绪。

A股地产股中，万科上半年的销售业绩突破千亿大关，2013年制定的全年两千亿的销售目标也完成过半，同时，万科销售额及销售面积稳居上市房企首位；其次，华夏幸福半年度完成240亿元的销售额，首次超越招商地产、金地集团，同时在全年业绩完成率上排名A股上市房企第二位。在房企销售完成率榜单上，排在前位的不是传统的TOP10企业，如旭辉、华夏幸福、保利置业等都在快速跃升，发展势头迅猛。

对比而言，招商地产、蓝光地产、绿地集团及荣盛发展上 半年的业绩完成率偏低，均低于36%，排名榜单末尾。上半年招商地产的销售额与销售面积同比分别下滑17%与10%，荣盛发展销售额与销售面积同比分别下 滑3%与14%，在A股上市企业中业绩下滑幅度较大。在整体房企上半年销量不及预期的前提下，借着限购政策放开及宽松的流动性环境，下半年的“金九银十” 值得期待，未来无论是以价换量还是其他营销模式进行的去库存动作，都将使下半年房企的销售业绩具有一定的支撑。

上市房企并购整合值得关注

目前，各地方政府纷纷取消限购令，累积已经将近30多个中小城市取消，以及近期不断传出北上广深等一线城市放松的信号，随着整体性的政策放松传导，未来将会激发一定的潜在需求增长，尤其是大中城市的刚性需求以及一些前期被压抑的改善型需求和潜在需求。

长期来看，房地产黄金十 年结束，紧接着地产将进入一个并购整合的时代，强者恒强效应不断显现。优秀的上市房地产企业将会通过并购、精细化管理以及深耕以房地产服务为中心的产业链 达到占领市场份额的同时，保持持续盈利。随着预期的明朗以及随后政策的持续刺激，以及下半年按揭利率的下行预期，房地产板块行情的反弹将会是大概率事件。

文/戴亭园

金融工程硕士，金融风险管理师（FRM）、全球风险管理协会（GARP）会员，曾在信托公司、基金公司从事不动产金融、资产管理业务，目前为上海某金控集团不动产金融部总经理。

地产基金“裂变期”

作为一种从欧美成熟市场引进的房地产融 资形式，房地产基金在2010年就在中国兴起，并被业内人士称之为房地产市场新的融资形式被越来越多的投资人接受。根据相关数据的统计，截至2013年 10月底，全国本土房地产基金管理规模超过人民币6000亿元，是2010年的6倍。然而，随着2014年房产市场的不景气，房地产基金市场在下半年面临 着巨大的挑战。地产基金从业者们对当前形式与地产基金的未来也有各自的判断。

黄海滨 房地产基金将强者恒强，朝专业化道路发展

众所周知，由于政府的调控，今年的房地产市场已彻底告别“黄金时期”，各城市纷纷解除“限购令”、一线城市房价从坚挺到松动等迹象，预示着房地产市场不断下滑的趋势，已经殃及了以投资房地产行业为生的地产基金。

星浩资本执行总裁黄海滨认为，房地产行业的下行，加之房地产基金由于初始阶段的积累不足，行业监管和规则都在建立之中，地产基金结构分化会越来越大。

最直接的影响，部分规模小、品牌附加值低的小型地产基金募集能力被大幅削弱，整个地产基金的规模出现了萎缩。这也加剧了两极分化的形势。“目前国内一年能发五亿以上规模的房地产基金已是凤毛麟角。”

不仅如此，黄海滨表示，目前的市场现状让房地产基金在发产品时有着较大的压力。“地产基金的股权产品比较少。”虽然债权产品相对更受欢迎，但由于市场状况投资人信心受到影响，债权产品也不容易发。

与萎靡的房地产市场相应的，是投资者的投资行为受到直接的影响。不同于买房的自住行为，在投资房地产基金时，由于受房 地产市场低迷的影响，投资人信心的不足，大部分投资者对房地产基金态度迟疑，不敢贸然进入这块新的领域。而对于那些在房地产投资中尝到甜头的投资者，“还 不是很成熟，对于地产基金的投资倾向于短周期、高回报、强担保等苛刻的要求，基金无法满足他们的要求时，也不愿意进入房地产基金市场”。

黄海滨强调，由于房地产基金是一种房地产+金融的组合形式，“金融产品会根据市场的发展调整出相应的形态。就犹如在宏 观经济下行周期中，REITs的标准往往优于其他产品，因为稳健的回报依然吸引着投资人的进入。”他认为，房地产市场的不景气对于地产基金的影响只是体现 在规模和产品形态上。

“在房地产市场较差的情况下，地产基金市场需要的是债权产品，毕竟市场能给予地产基金的项目回报比较低，债权产品更适合地产发展的‘气候’，而房地产一路向好时，地产基金的股权产品会比获得青睐，因为投资者看重的是未来。”

基于今年股权债权产品的“没落”，黄海滨表示，对于设立了3000万~5000万的高门槛的星浩资本而言，投资者会看 得更长远，只将其当成是对地产基金的投资当成资产配置的一部分，并不像小数额的地产基金投资者风险承受能力较弱。但黄海滨也坦言，下半年17亿的募集预期 让星浩资本需要花费“更大的力气”去说服更多的民营机构投资者。

由于房地产基金与房产市场有着天然的血脉关系，在考量房地产基金下半年的出路时，就绕不开对房产市场的分析。

黄海滨认为目前房地产处于发展的第二个阶段。“第一阶段的房地产处于野蛮发展过程，不管房地产商专业与否，做得是好是坏，只要涉足这个行业都能够赚到钱。”

相比之下，第二阶段的房地产市场的发展局势发生了转变。“由于房地产市场的需求量在降低，使得市场需要真正有能力和专业的团队进行精细化的管理运作才能更好地存活。这个阶段中房地产行业的牌局发生了变化，行业正处于调整和洗牌的阶段。”

最明显的变化是，不同于第一阶段所有人都在进军房地产行业（不仅是主营房地产的机构，大部分非主营房地产的机构也都在 做房地产业务），调整后第二阶段的市场比以前更加理性和稳健，那些非主营房地产的机构纷纷撤出房地产行业（可能将资金交给地产基金去运营），让行业的集中 度越来越高，这将有利于那些实力强、规模大的房产机构，强者恒强、行业集中度高是这个时期的明显特点。

在中国刚发展不久的地产基金也逐渐进入的规范发展的过程。“由于它的投资方向是房地产，地产基金的核心是信任和口碑，投资者在投钱给地产基金时希望的是找最大的、团队实力最强的基金，这意味着地产基金作战能力越强，被输血的就越多。”

黄海滨说，接下来的地产基金可能会对一些互联网思维、跨界思维理解的更加透彻，使得在设计地产基金产品时，更容易去跨 界组合产品，并由此形成一些新的发展思路和新的模式，这样的地产基金能够更好地生存和发展。在美国，房地产基金所提供的资金支持占美国地产开发的70%- 80%，但在中国，这个数字可能只有1%。作为新生事物，地产基金发展空间无疑是巨大的。

陈詠东：兑付期到来，房地产基金发展取决于住宅市场是否“放量”

在基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈詠东博士看来，中国房地产基金在今年下半年不容乐观，首先体现在中国 房地产基金在操作上的“中国特色”。目前中国市场对于房地产基金的概念有着巨大误解。“国际上真正的房地产基金有着5~10年的封闭年期，并且没有保证回 报和优先回报之说，在此基础之上，还拥有包括法务、财务、投资人、投委会在内的专业管理团队对基金的用途有所监控。”

在操作形式上，国际上的地产基金不像中国的地产基金可以投资各种项目，它们的目的非常明确--或以工业地产、社区商业 地产、酒店投资等项目，将按照招募书中所设置的方向具有鲜明的针对性，代表着地产基金的营运在其中。不仅如此，基于对专业团队的信任，投资人对地产基金的 运作和投资不会发表意见，而是把本金寄托给房地产基金进行全程管理控制和运用。

相比之下，中国的地产基金是按照私募有限合伙人的计划去运行，其做法是为单个定向型的商业项目融资，“开发商利用了有 限合伙人的金融工具借款，并做成了基金，其本质是对商业项目顺利完成的担保，所以风险非常高。”陈詠东表示，目前涌现出为数众多的空城和鬼城，这些商业地 产项目并没有产业和经济实力去支持，而是通过所谓的基金进行支持，“他们正面临着兑付的风险”。而这样的风险随着下半年的到来将愈发明显，这样的状况将一 直持续到2015年初。

陈詠东强调说：“下半年房地产基金是否会朝着良性方向发展，要取决于住宅市场是否成功‘放量’。”

“现在看到下半年市场允许住宅市场放量出来，一方面试着把价格调整到能承付的程度，让开发商可以套付，另一方面购买力 市场逐渐允许放开，为的是尽量不要让开发商压住购买力市场。陈詠东表示，在未来的三个月到半年的时间内，一般性的住宅市场如果有着可观的交易量，将解放一 部分商业地产的质押以及现金流的困境，无论是商业地产项目或是综合性地产项目，房地产基金便能从中寻找与开发商的二次融资机会。

反之，一旦住宅市场无法放量，商业地产就被积压，将很可能带来银行的资金压力和开发商的倒闭潮。”如果开发商被住宅市 场淘空了，基金与开发商的合作将产生巨大的风险。“陈詠东表示，目前投资者对投资房地产基金的要求很高，甚至达到40%~50%的投资回报，这样的高要求 使得开发商所有的利润都挤占给了房地产基金。而开发商由于急需要”救命钱“，即使亏本也不惜通过地产基金融资，但由于”无利可图“而丧失原动力，以至于他 们只要拿到钱，就有跑路的想法，项目成为烂尾楼便是自然的事。

值得注意的是，”中国房地产基金周期比较短，一般第一阶段兑付期是三年。也就是说从2010年开始到现在已经是退出、 分配利润，还本金的时候。“基于下半年的房地产基金存在的风险，对于当下大部分房地产商最紧要的任务便成了”完成现有的房地产项目，并对其进行良好的监 控，在适当回笼部分资金后实现对投资人的承诺“ 。陈詠东表示，投资人需要完成房地产基金的第一个阶段兑付期，这让不少房地产基金颇为”头疼“。

“由于市场尚未出现房地产基金成功的案例，只有完成了第一个基金周期的本金和利润的兑付，才能建立投资人的信心，否则房地产基金将无法持续发展。”

在这样的情况下，“我们不能期望地产基金在下半年有着重大的变化，但市场法规赋予了地产基金行业以独到的天赋，那就是 富有中国特色的快速学习，使地产基金有可能在行业中尝试得很快，其成长也非常迅速，在不久之后将朝着专业化、细分化的方向发展。目前出现的养老为基地的基 金、旅游产业的基金就是例证。”

不同于已经发展了20年的房地产行业，刚起步四年之久的房地产基金市场无法像房地产市场那样“相对规范”。但它作为一 个行业，需要累积不同的经验去稳健发展。对于中国房地产企业而言，房地产基金既不是“救命稻草”，也不是“镜中花、水中月”。但在未来三到五年的时间内， 人民币房地产基金仍然会是中国商业地产的主要投资者。

房地产产业链在萎缩？

当楼市陷入困局，相应的产业链也受到波及，所谓唇亡齿寒，牵一发而动全身，房产中介、房产电商和底层的建材市场也受到冲击，整个产业链陷入萎缩，前景一片黯淡。

2014年新年一过，稳坐中国房地产电商平台头把交椅的搜房网股票大跌8.95%，及至今年8月份公司停掉了员工的例行年中奖金，这与2013年底每位员工拿到双倍年终奖金相比着实有些惊人。随后几大房产中介再度联手抵制搜房网、安居客等事件将房地产电商平台推上了风口浪尖。

与电商平台一同在饱受市场考验的还有各门店的房产中介从业人员，没有人比他们更能体会市场变化带来的冲击。与此同时我们还看到，建筑和家居行业同样深受影响，很多建材及家具市场门可罗雀。这一急转直下的境遇，是否意味着中国房地产业真的不行了？

业务缩水难盈利

唇亡齿寒，这句话用来形容房地产电商平台与房企之间的关系并不为过，当房企已经自顾不暇，更无可抽身为电商企业的生存 买单之时，电商两头吃的模式估计也就到头了。故事要从传统电商的主营业务说起，以搜房网为例，其主营业务包括四大模块：网络营销服务（广告收入）、电子商 务（卖房提成）、搜房帮房源发布（主要针对二手房经纪人的房源发布和排名）和其他增值业务（包括研究、数据服务），全部为线上服务。其最主要的广告和电商 收入绝大多数要依赖房地产开发商，当房地产开发商出现不景气必然会拼劲全力借助各种平台将手中的库存抛售一空，这也是为什么2013年搜房网等房产电商会 大赚的主要原因。

及至2014年，对于开发商而言，该抛售的楼盘基本抛售一空，剩下的即使再努力也很难吸引更多的投资者，故而开发商不 再肯投入预算去做无谓的广告宣传，电商平台不得不调整战略，加大其他业务板块在整体收入中的比重。中原地产研究咨询部总监宋会雍表示：“房产中介从业人员 因为电商平台能够带来很多潜在的购房者，非常青睐在这些平台上建立端口来吸纳客户，然而过去的10年端口使用费用涨了近10倍。当然，过去的日子里房产交 易量很大，生意好做，即使被电商压榨仍旧有可观的利润入账。但今年整个市场一下子冷清了，仅有的收益也全部捐献给了电商平台，而如安居客之流更一改原来的 合作模式，推出了按流量收费，且流量统计缺乏第三方监管，房产中介成了电商砧板上的鱼肉，只有联合起来开始抵制了。”

其实说穿了，就是利益分配问题，但更主要的原因是，今年全国房地产交易市场普遍不景气，反观房地产市场红红火火的 2009年和2010年，大家都在忙着带客户跑楼盘看房子，既不会相互较真，也没有精力在意那些小钱。宋会雍认为：“这一系列现象最直观的反映了行业的交 易量在降低，整个市场活跃度也在降低，必然还会导致资金流转的迟滞，同时也说明了房地产电商领域并没有足够的企业存在，依然具有较大的生存空间和发展空 间。因此行业里面必然要做出相对应的调整，用自己的方式来激活在楼市中运转的活力。

不会出现大规模倒闭潮

2014年1～7月全国商品房销售面积5.6亿平米，同比下降7.6%，从城市情况来看，统计的21个主要城市2014年1～7月累计住宅销售面积同比下滑23%。

在走访中，各大二手房中介公司的门店普遍反映最近业绩不理想，一年多以前，为了节约时间成本，他们经常是一下子邀约十 几个客户去看一套房，那时候好的房子不怕没人要。甚至几家人在抢，也造成了个别房东坐地起价，但还是有买家能接受。”如今今非昔比，客户看房意愿降低，我 们会经常打电话回访，试探客户买房的诚意，层层筛选，确定目标后就重点‘培养’，客户需要什么房我们就去为他找到满意的，也怕生意被同行抢去，小标的一样 很认真地去对待。现在是反过来为客户找房源，做到精耕细作。“

由此我们不难看出，在成交量大幅萎缩的情况之下，多数经纪公司为解决低成交或者零成交费尽心力。随着众多中小中介公司 出现连续未成交现象，预计今后的几个月成交量仍将维持低位，中介公司零成交现象会继续增加。生存重压之下，部分经纪公司下半年必然面临生死考验。宋会雍表 示：“从运营成本来看，关店的亏损远高于新开店成本。因此即使在当前市场低谷时期，中介公司目前仍然坚持不关店，等待市场转机。一些较大的连锁品牌中介公 司因为拥有较大的内部流通性，可以更好地安排从业人员和门店配置，拓展除一手房买卖之外的其他交易，虽然整体成交量会有所下滑，但不会出现门店关闭和裁员 现象。最容易受到冲击的当属中小型连锁品牌，因为不具备强大的抗风险能力，很可能会出现一定的业务收缩和裁员。”

持续冲击建材市场

上海火车站，一位50多岁的水管工人告诉记者：“我们今年的‘休息时间’比往年多了很多，从2月份以来基本没接过几单活。”有学者指出，房屋建筑增长放缓的速度要比房市下跌的速度快。从政府发布的数据中可以看到，今年1～5月份，中国建筑和装修支出的增速减缓至14.2%，2013年全年增幅为22.1%。根据国家统计局发布的数据，今年前五个月家具销售增长14.7%，家用电器销售增长7.3%，去年同期，家具和家用电器销售分别增长21%和21.5%。

6月中旬，安徽合肥一家口碑较好的装饰公司被众多业主追债而人去楼空，合肥市建材商会的负责人汤勇指出，当下社会各类 企业迫于发展需要企业贷款和融资规模逐渐扩大，拿实体建材企业的下游经销商来说，原来100平米的店运作起来需要1到2万资金，现因发展需要扩大到 10000平米，相应的运作资金就会增加到100万到200万。其中的资金周转就需要银行贷款，恰遇市场不景气的现状，销售业绩呈现下滑，企业投入略大导 致入不敷出，资金来源受到限制，使得无力承担贷款还款，此种情况下企业经营就出现不同程度的问题，而下游经销商的困境将直接影响实体生产型企业的发展。今 年市场上一些家装类企业的关门，就是在房产市场不景气情况下发生的，企业业绩下滑、导致的资金短缺、融资困难成为不可回避的问题。

在楼市低靡的冲击下，很多市场都不好过。以山东为例，2010年全济南家装建材卖场面积高达120万平米。但如今，粗 略估计，济南建材市场面积已缩水到80万平米，且经营状况不容乐观。而经营的缩水，还体现在广告投放量上。据统计，2010年，济南家装市场在一家媒体的 广告投放额就达到两千万元，但现在的广告投放才几百万。真正盈利的商家仅20%左右，另有30%～50%勉强维持微盈利的状态，剩下的很大一部分则处于亏 损状态。业内人士表示，家装市场和楼市是上下游的关系，房子卖得好，自然家装市场就红火，房子卖得不好，家装市场肯定受影响。并戏称，房地产一声咳嗽，家 装建材行业就要感冒。而至于楼市还要多久才能回暖，没有人能够说得清楚。总之，楼市一天低靡，产业链各阶层产业就要多饱受一天的煎熬。

海外REITs现在可投吗？

REITs个性十足，是介于债券和股票之间的产品，通过租金的收益获得相对稳健的回报率，这个回报率30年在美国平均汇报在7%~8%，长期回报率明显优于股票市场，且与其他产品关联度较低，是分散风险、优化配置的优良工具。

从今年3月份至今，国内房地产市场持续低靡，在各类投资者群体中激起了千层浪，毕竟，中国人可能是世界上最爱投资土地和不动产的群体之一。长期关注国内房地产市场的人们现在已经有些按耐不住恐慌，纷纷开始思量在全世界、全球化之下境内和境外之间的资产配置。

举一个数据，到2014年4月，北京市境外投资企业突破了1600家，并继续保持快速增长的态势。国内大部分地区的投 资者更倾向于对美国、澳洲、加拿大、新西兰等地方投资，国企在走、民企在走，个商也在走，随着中国企业走出去的热潮，也正在加速推涨海外楼市，也因此有一 种说法，主投REITs的证券投资基金，就是跟上了全球财富资本布局的大趋势。

资本的不二之选

从海外置业角度看，投资REITs相比直接投资海外不动产具有不可比拟的多重优势。首先是解决了投资信息不对称的劣 势，赴海外选择勘查物业耗费时间精力，但REITs筛选物业由专业机构负责；其次，各国及地区税收规定非常复杂，直接置业还面临房价波动带来的收益风险， 以及购买后的出租管理等问题，REITs具有研究优势和管理经验。此外，直接置业退出权益很难保证，相反REITs变现的流动性更佳。

从资产配置角度看，REITs个性十足，是介于债券和股票之间的产品，它通过租金的收益获得相对稳健的回报率，这个回 报率30年在美国平均汇报在7%~8%，长期回报率明显优于股票市场，且与其他产品关联度较低，是分散风险、优化配置的优良工具。有研究表明，REITs 与境内证券市场相关系数低于0.1，与黄金、金属、能源等大宗商品的相关性也均在0.4以下。在目前境内另类投资通道较少的情况下，主投REITs的基金将较好地分散单一投资境内市场的系统性风险，优化资产配置以达到财富增值目的。

REITs三分之二的收益来自于派息，只要公司有持续入账，那么它的派息率就可以非常高。所以通过REITs公司股票 的收益，2/3是派息，1/3是股价，拥有稳定的派息，使得它能够获得一个很好的价格，进而保证投资回报率在7%~8%。所以它在海外成为排名第一的金融 产品，既能让投资者买到很好的物业资产，又具有较好的流动性，最重要的是在全美国，每一家投资基金20%的投资配置都是REITs。基本上，这是适合于一 个机构做稳健投资配置很重要的产品。同时通过股票发行的流动性又让老百姓参与了这些有经营收益物业的长期升值。

地产证券化 轻资产运营

通过大数据分析看到，在世界范围内总得REITs市场的规模已经达到了1.4万亿，其中美国占绝大多数，已经达到了8 千亿美金的规模。从规模的扩张速度来看，可以看到年均的复合增长率达到15%，具有相当高的水平。从市场的投资人认可的角度，包括物业的持有人对这个产品 参与的热情得出REITs是非常有生命力的产品。

业内人士表示：“在美国，REITs是做商业地产的根本环节，例如要打造一个非常好的商业品牌，而这个商业品牌在经营的时候需要一块场地，这个时候就可以用基金去进行开发或收购，从而完成证券化。”

他以做连锁商店为例，投资者所要面对的最大障碍就是房租，且随着生意红火房租会一而再的上涨，当这种房租的不确定性被 房东所制约时，REITs基金使得连锁商业彻底摆脱了被人控制租金的局面。将土地、房产等重资产交给基金去做，而装潢、人员等轻资产则交由管理公司去做。 最有名的当属万豪集团，万豪酒店的管理公司上市90年，万豪酒店的REITs在房地产上市19年，而两种业务所获得的市值是相差无几的，万豪的房地产为万 豪酒店定制的物业进行开发，万豪的品牌管理公司来经营管理，这种投资方式为其在海外迅猛发展提供了最大的便利。

对一些机构投资者和更有钱的投资者而言，如果涉及到移民需求，就要格外注意安全性，这也是海外投资第一要素。例如投资 一幢学生公寓楼，基本要出资一千万美元以上的时候，投资者可以在房子没有建成之前，把房子卖给美国的REITs。美国的REITs有着各种各样的服务，且 已经划分出众多细分领域，只要找到专门做学生公寓的REITs，便可以轻松省力的将回报纳入荷包。对于回报我们可以算一算，税前也可以达到40~45%， 相比自己投资当地房产少一点，但也不算差，且安全系数高很多。附带还可以为投资群体中一部分核心人员带来美国绿卡。在美国还有很多很多类似这样的机会，也 因此让美国成为现阶段最值得资本进入的国家。