巧用“地产”这把双刃剑

万达房地产

依托重庆巨大的避暑旅游客源市场,以及优质的高山避暑旅游资源,近年来,重庆武隆仙女山、重庆石柱黄水、万盛黑山谷等避暑旅游胜地陆续崛起。随即,市场资本蜂拥而至,避暑地产项目如雨后春笋,在重庆周边众多旅游景区拔地而起。 据市内某房地产评估机构最新统计,目前,重庆市场上在售的旅游地产项目有130多个,其中本地地产项目超过6成。重庆避暑旅游地产发展现状如何?避暑地产在避暑旅游发展中,到底扮演着怎样的角色?近日,记者对此展开调查。

避暑地产渐趋“刚需”

“2010年左右在仙女山上买了一套房子,前些年都是反租给开发商投资用,去年父母退休后,把房子重新装了一遍,老两口今年便开始上去住了。”在主城经营一家广告公司的刘先生告诉记者。

“随着我国旅游休闲经济迎来井喷式发展,旅游休闲消费已逐渐成为全民化的经济生活行为,旅游休闲模式也发生了巨大改变。”专业地产咨询机构——重庆康联机构副总经理丁吉超说,与避暑旅游相配套,原本作为“少数人的奢侈品”的避暑地产,也逐渐成为大众目标,并愈发呈现出“刚需化”趋势。

来自康联机构的数据显示,重庆市旅游地产购房者当中,以投资为主,出租或等待增值转卖的资本型客户只占9.8%;单次使用时间不超过30天的自住型客户占19.8%;单次使用时间超过30天的自住型客群,如老人带小孩避暑的占比高达70.4%。

“目前,购买旅游地产有两类最主流的买家:一类是纯度假需求;另一类是养老需求。”隆鑫某旅游地产项目置业顾问告诉记者,这两类买家九成是出于自住的需求,而并非投资,投资回报率并不是购买者第一考虑的要素。

此外,远低于城市商品房的购房成本,也为避暑地产迈入“刚需”提供了可能。

记者调查发现,目前,重庆市旅游地产开发通常采用“345”的户型标准,即30平方米左右的公寓、40平方米左右的一室一厅,50平方米左右的两室一厅,价格在15万—30万元不等,并支持按揭。

就在今年5月举办的“第三届重庆旅游地产展览会”中,仅3天就有12万市民到访,意向客户9762组,意向成交共计1856套。据该展会组委会分析,根据业主使用旅游地产住宅的目的和时间,目前自住型需求占了绝对大的比重,旅游地产“刚需化”趋势明显。

被忽视的“旅游元素”

记者以购房为名,咨询了重庆武隆仙女山、万盛黑山谷、重庆江津四面山、重庆石柱黄水、重庆南川金佛山等多个热门避暑旅游景区的十余个旅游地产项目,其中除了黑山谷的某地产项目告诉记者,该项目配套了山地越野、拓展训练基地、儿童汽车赛事乐园等23项度假旅游项目之外,其他都是依靠景区资源,以“清凉美景、物业服务、商业配套”等为噱头,并无实质的旅游配套项目开发。

“当前,重庆避暑旅游地产开发主题相对单一,通常以‘避暑’‘养生’两种为主。”丁吉超分析。而国内成熟的旅游地产开发模式,如万达在长白山开发的度假城,便超越了自然风光,以“体育天堂”闻名国内外。

“在重庆,以旅游地产的名义圈地现象并不少见,但多数项目只是借旅游之名搞房地产开发,开发商不重视旅游的服务功能和旅游价值,也不注重产品本身的服务价值。”业内人士透露,地产“黄金十年”发展期后,近年来政策对于住宅行业的调控常态化,开发商在城市中心生存受到压缩,摇身一变,到周边景区拿地,成为旅游地产开发者,实则是无经验、无技术、无人才的“三无”团队。

“旅游元素加上居住功能,才能体现出旅游地产的市场价值。”重庆中旅集团董事长刘放认为,近年来,虽然重庆旅游地产开发遍地开花,却在销售端呈现出“冷热不均”的现象,“部分项目出现销售冷、业绩不佳的情况,绝非市场大环境所致,而是消费者变得更善于选择了。”

成也地产 败也地产

“避暑地产的背后,是避暑旅游发展对资本的追求。”市旅游局副局长秦定波认为,不可否认,避暑地产是推动避暑旅游发展的中坚力量,但由于旅游发展基础不同,地产开发介入的时间和方式不同,会导致地产为当地旅游发展带来的利好点与风险点也不一样,地方政府对此要提高认识,提早准备。

具体来看,对于仙女山、黑山谷等成熟的避暑景区来说,其要从单个的旅游景区、旅游产业,发展成为综合性的度假区,单纯依靠景区或地方财力是无法实现的,需要市场资本注入进行旅游配套开发。

而对于新兴的避暑景区来说,其发展基本依靠市场注资,而且由于吸引大项目的能力有限,通常需要不同的市场主体进行合作开发,增加了统一规划引导的难度。在这些景区,时常会出现地产与景区同步开发,甚至地产先行的情况。如果开发得好,地产项目就会变身成为旅游项目,支撑区域旅游发展。如果开发失败,不仅地产项目难以收回资本,还会破坏原有的旅游资源和环境,且难以恢复。

“以丽江或凤凰为例,其本质上就是旅游地产项目。但纵观全国,被地产项目毁掉的古镇也不计其数。”秦定波说,地方政府引进旅游地产项目的风险与其潜在的收益一样大。

“可谓成也地产,败也地产。”秦定波说,这就要求地方政府在作决策之前,务必综合考量各方利益,自我拷问角色定位,谨防出现短视行为与利益异化,导致优质资源的无端浪费。