中小城市楼市风险大房地产是日不落行业吗？

万达房地产

曾预言北京房价将涨到每平方米80万元的北京师范大学房地产研究中心主任董藩，上周在天津举行的达沃斯论坛上表示：未来经济结构调整之后房地产将不但是支柱产业，同时还是主导产业和先导产业，这是整个国民经济发展过程中一个客观的现象。还有很多原因，决定了房地产是一个“日不落行业”。

至于房地产为什么是“日不落产业”，董藩进一步解释说，因为我们到今天为止找不到它的替代品在哪里，这个行业你想让它衰退，到现在为止找不出理由来。

近年来，经济学界出现了一种“娱乐界化”倾向，很多学者为了吸引眼球，往往语出惊人。他们不怕说错，就怕说话没人听。恕我直言，董教授就是这样的人物。此次他的发言，同样没有多少学术价值。

近年来，关于住房供应量有没有饱和，房地产还有多大发展空间，学界争论非常大。在我看来，一个重要的原因就是因为缺少核心数字。中国房屋供应情况非常复杂，官方的统计部门历来只公布“房地产开发”和“政策性住房”两项数字。也就是说，大家讨论的基础只有商品房和保障房的供应量。

其实，在市场中存在大量小产权房(违法建筑)、单位集资房、乡镇自用房、军产房等五花八门的房子。以深圳为例，官方曾经公布过到2011年年底违法建筑总量：37.94 万栋，建筑面积高达4.05 亿平方米，占全市总建筑面积的49.27%。深圳不是一个孤例，事实上在珠三角(3875.22,-10.720,-0.28%)、长三角(2446.34,-8.100,-0.33%)很多城市，甚至在北京，都存在大量的小产权房或违法建筑。在众多的地级市、县城，各种非商品房的存量远远大于商品房。但这些事实，被地方政府和学界有意无意遮蔽了。

最近半个多月，我研究了中国经济总量最大的18个省市自治区200多个地级以上城市最近5年的统计公报，数据非常令人震惊。我可以将它概括为两大现象：

第一，几乎所有省份的人均住房面积都已经够用了。比如在江西，全省城镇人口人均住房面积达到了40.1平方米，农村为48.5平方米;在广东，全省城镇人口人均住房面积为35平方米，农村为33平方米;在江苏，全省城镇人口人均住房面积为36.8平方米，农村为43.6平方米。但在很多城市，房地产开发仍然如火如荼进行中，比如在厦门、杭州、常州、惠州、珠海、威海、成都、铜陵，人均商品房施工面积都超过了10平方米。这还没有包括非商品房，事实上在很多地方非商品住宅开发面积远远超过商品住宅。

第二，中国的城镇化正出现全面失衡现象。多数地级市，比如河南超过半数地级市，过去3年小学生减少人数都超过了15%(全国因计划生育影响，平均减少5.8%)，呈现出严重的人口流失。有人口持续流入的省会城市，其房地产开发量也超过了实际需求，比如在西安、武汉、成都、昆明、长沙，房地产开发面积占全省比重都超过30%，甚至达到60%，是省会城市人口占全省比例的两到三倍。也就是说，那些人口流失的中小城市，原来房子就够用，但仍然不断有不小的增量;在人口持续流入的大城市，供应量两到三倍于实际需求。而我说的数字，没有包括非商品房。

国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，全国正在规划建设的新城、新区，可以容纳34亿城[简介 最新动态][简介最新动态]镇人口，如果加上存量，中国的城镇化足以将全世界城市人口装进来!

在这种情况下，闭着眼睛说房地产行业是“日不落行业”，是草率和荒谬的。而董藩说的，因为没有什么行业可以替代房地产，所以房地产就要“日不落”，就更为可笑。找不到新的龙头行业，就只能接受经济危机。靠货币宽松来哄抬房价，让房地产行业虚假繁荣，这种空间已经基本没有了，因为那样会让经济危机来得更猛烈!

事实上，中国目前房子仍然供不应求的城市，可能只剩下北京、上海、广州、深圳这四个“一线城市”了。而所谓的供不应求，也主要是投资需求造成的。以前的投资需求被上千个大中小城市分流，现在大家看明白了，中小城市楼市风险太大，所以热钱都在向一线城市集中。仅此而已。