叶檀：允许房企发债哪里是为了救房企

万达财经

非上市房企发公司债不是救房企，意在一箭双雕，既改革债券市场管理体制，又能推进消费性住房需求。

9月15日，《经济参考报》报道，监管层正在酝酿允许非上市房企在上交所发行公司债。稍早之前，中国银行间市场交易商协会召开相关会议讨论未来房地产企业融资方向，允许部分满足条件的上市房地产企业在银行间债券市场发行中期票据。其中，房地产企业发行中票募集的资金须用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的贷款。此外，募集资金只能用于房建开发，不可用作土地款等其他用途。

中国债券市场管理体制必须改革，目前九龙治水、市场割裂，发改委、央行、证监会各管一摊，各部委之间的审批权争夺战，在债券市场表现得极为典型。在第一场争夺战已经硝烟退去：在私募股权基金领域，监管发改委不情愿地退出与证监会的争夺战。在债券领域，激烈的争夺还在继续。

中国债券市场包括银行间债券市场、交易所债券市场和商业银行柜台债券市场三个子市场。从债券发行和监管看，财政部负责国债和地方政府债券的监管；央行监管短期融资券、中期票据以及央票；证监会负责上市公司债的发行监管；国家发改委则监管、审批非上市公司（企业）企业债券；保监会负责保险公司债权投资计划。据披露，证监会此前一直有将企业债监管纳入证监会，并统称为“公司债”的想法，但发改委始终未曾松口，随着目前《公司债券发行试点办法》的修订，发改委退出微观市场回归宏观调控，从抓住审批权不放到监管市场整体秩序不出大乱子，是可以预见的事。

非上市房企发行公司债，也不是为了救房企，而是为了救银行、救市场。

只要有准确的评级，能够支付相关费用，任何企业都有进行债券融资的权力，把某个行业作为原罪行业拒之门外，十分可笑。同时，也不能以上市不上市作为发行公司债的门槛，上市公司能够发行公司债，相当于让上市融资的大胖子再吃一道美味甜食，在融资方面撑的撑死，饿的饿死，谁能够说吃了独食的上市公司就能支撑起中国经济的江山。相反，过于宠爱融资横行，反而刺激上市公司大而无当、不顾市场风险的莽撞行为，更有甚者，以损害普通投资者财富为己任。

如果银行间交易商协会动议成真，上市房企满足一定条件可以发行中票，募集资金用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的贷款。

银行间交易商协会希望以中票代替银行贷款，以社会债权置换出银行债权，是一个危险的债权的转移过程，表面上则是为了满足保障房、普通商品房项目所需。而非上市房企发行公司债——发债额度不得超过最近一期末公司净资产额40%——可以部分满足目前深陷泥足的房企的融资渴望，但能否获得市场的青睐，并不乐观，企业成本可能相当高，投资风险极大。

能够拯救房地产的是，增加货币与减轻税赋。允许发债不过是让企业恢复本应有的市场交易权，改变原先的歧视政策而已，谈不上拯救。即使允许发债，市场的认可度，投资者说了算，监管者说了不算。

地方政府再度积极出手救市，四川、福建以及武汉等地以财税补贴等各种形式的大尺度救市层出不穷。9月15日，湖北省住房和城乡建设中心发文，出台6项措施，核心举措是，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。地方政府无法命令银行，无法改变收益风险预期，无法吹散投资者心中的房地产疑云。可以想像，就算竭尽全力，地方政府的救市政策也不会起到太大的作用。

对房企发债不必过份解读，这是中国金融管理体制改革中的一环，也是应对债务风险中的一环，跟房价上涨扯不上关系。

今日，又一省政府进行托市。湖省住房和城乡建设中心正式发文公告将通过市场分类调控、首套房贷贷款利率和首付比例上给予优惠支持、改变供应方式以及金融政策等6项措施出手救市。在首套房贷贷款利率和首付比例上给予优惠支持。