住建部专家称房地产市场变态：希望跌的人越来越少

万达房地产

一位活跃在一线的经济学家不无悲观地认为，人类进化的速度还没那么快。在被一块石头绊倒的人不会是少数，甚至可能是多次。政策从来就无法熨平市场的波动。市场在涨与跌之间寻找新的平衡。这种新的平衡被描述为“白银时代”。在万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆看来，“白银时代里，房价波动有可能成为常态。”

文/荆宝洁

某知名房地产开发商大吐苦水。中秋节期间准备拿10套房作进行促销，但消息灵通的业主第二天便赶往售楼处阻止开发商降价。实际上，这些特价房都是朝向不好或者是楼层不好的尾货。想降价促销，很艰难。

放松限购政策的地方政府也小心翼翼。正如住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌所言，地方政府背上了沉重的舆论压力，救市被视为默许房价上涨，地方政府害怕遭受谴责，表现得十分谨慎。有些地方试探性迈出一只脚，未被打回再迈出另一只脚，也就是，一次限购解禁不够，还要进行二次。

2012年以前，房地产调控的主要目标是控制房价上涨过快。人们习惯了这样的状态。尽管，政策早已不合时宜。顾云昌用“变态”来形容当下的房地产市场。“变态”是指市场改变运行状态。如果说2009年还是供给短缺的时代，但5年后，各地方政府和房地产企业面临的主要问题却是去库存。受4万亿刺激政策影响，地方政府出让了大量的土地，供应量被急剧放大。而宏观经济环境也发生了变化。过去，中国经济处于高速发展中，而现在经济发展的重要目标是提高经济发展质量、调整结构。

在顾云昌看来，2009年那一轮疯狂是消化1998年房改积压的红利，但红利越来越少。今天的房地产市场仍然存在着城镇化的红利，但城镇化是渐进的过程，不可能突然爆发。

旧有的惯性和旧有的思考习惯难以改变。一些跃跃欲试的炒房客们正在赌年底政策放松。如果说和以前相比有什么最大的不同，那就是这5年里买到房子的人越来越多。这意味着，希望房价下跌的人越来越少。当然，人们都自私地希望独占政策红利。

而以过去的经验判断，房价似乎又要上涨了。买房窗口期的广告、涨价的恐吓不绝于耳。但历史真的会踏入同一条河流吗？在错了几轮上涨周期的人们会学得聪明一些吗？新政策会更加合理一些吗？开发商还会再度割肉，低于成本价大甩卖吗？

一位活跃在一线的经济学家不无悲观地认为，人类进化的速度还没那么快。在被一块石头绊倒的人不会是少数，甚至可能是多次。政策从来就无法熨平市场的波动。市场在涨与跌之间寻找新的平衡。这种新的平衡被描述为“白银时代”。在万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆看来，“白银时代里，房价波动有可能成为常态。”

如果还有房地产的“青铜时代”，新新人类会怎样看待今天发生的一切？彼时，也许涨价并不可耻，降价并不可怕。可耻的是，涨价是因为不够公平的环境，而不是提供了新的服务。可耻的是，你住的房子不够绿色，不够环保节能，没有使用新的智能技术，外观设计不够艺术，甚至小区里没有24小时可以健身的健身房。如果彼时，还有人为钱喋喋不休，为一己私利阻碍企业正常经营行为，如果还有人占尽便宜后痛斥政府，请尽情鄙视他/她。（编辑徐炜旋）

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公积金银行呼之欲出 谨防地方政府“抽资”冲动

     房地产应该可以说是每个国家财政收入的重点，应该对于房地产行业的发展都是比较重视的。但是，随着当前住宅产业出现房价高企、炒作成风、金融风险积累等现象，国际上众多始于房地产的“经济危机”教训，都提醒人们从住房金融寻找解决路径。《经济参考报》记者了解到，许多国家都设立了独立的政策性住房金融机构，为保障性住房的建设与运营提供金融支持，为吸引商业金融体系参与提供风险屏障。
      此外，作为住房体制由福利分房体制转向住房体制市场化的重要工具之一，随着我国住房体制市场化的转轨和确立，住房公积金制度已经完成了其住房分配货币化的历史使命。专家建议，以现有公积金体系为基础，探索建立公积金银行，构建并完善政策性住房金融体系，再次推进中国住房体制市场化改革。

　　公积金银行呼之欲出

　　专家表示，作为政策性住房金融而诞生的住房公积金制度曾发挥了诸多积极作用，促进了住房分配从福利走向市场的转化，推动了个人购房抵押贷款的产生，但也带来突出矛盾。

　　《经济参考报》记者采访了解到，住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金无法调剂使用，导致了部分地区有钱无贷，部分地区有贷无钱的局面。一些城市资金供给紧张，中西部城市资金则大量结余闲置，异化为银行低成本运行资金。住建部公积金监管司提供的最新统计报告显示，包头、运城等89个城市的公积金个人贷款率低于45%，部分地区公积金运用率则达到90%以上，流动性风险很容易超越危险的临界水平。

　　上海市公积金管理中心主任沈正超也指出，在现行体制下，各城市之间的公积金中心互相没有联系，房地产市场较好时公积金流动性不够，市场较差时流动性过剩，但各地公积金却“旱涝不均”，且无法调剂使用，难以形成“抗旱”、“抗涝”所需的合力。

　　除了流动性风险日益凸显外，公积金还呈现存量资金浪费，贬值矛盾突出的问题。各地公积金中心大量的闲置资金以普通存款存放在银行，沦为银行的低成本存款，而缴存人未获得好处。另一方面，个人账户存款利息抵不过物价上涨，造成贬值，直接导致公积金骗提现象泛滥。

　　此外，公积金对国家战略需求和社会转型需求的呼应也明显不足。住房公积金是计划向市场转型时期的产物，如今住房供应已经高度市场化，劳动力和住房配置都已社会化，而我国住房保障压力非常大，动辄一年数十万套的保障性住房建设任务成为不少地方财政的首要压力，许多地方为此“负债累累”，而数万亿公积金躺在银行“睡大觉”，也帮不上忙。

　　“当前，住房金融结构中最缺乏的就是政策性住房金融体系，以此为切入点来推进制度创新，将有利于发展与国际接轨而又符合国情的住宅市场。”上海财经大学不动产研究所常务副所长陈杰建议，可以尝试在改组住房公积金的基础上设立政策性住房金融机构，即公积金银行。

　　避免刺激房价上涨

　　《经济参考报》记者了解到，相较商业金融机构，公积金银行不以营利为目的，利率较低，遏制了过度发放房地产贷款，避免了刺激房价上涨和导致房地产泡沫。同时，可以实现公积金管理从“行政化”向“金融化”的转变，真正成为政策性住宅金融企业，解决现行住房公积金中存在的主要问题。

　　首先，债券融资支持方式更可取，也可支持保障房建设。以贷款形式来直接支持保障房建设，收益看起来有保证，但风险过大，而且管理要求很高。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，通过购买债券的形式可以间接为保障房建设提供融资，由财政部发行住房债券，由公积金银行以闲置资金来自由认购。这些债券不仅信誉高，安全性好，还可以随时在债券市场和银行间上市交易，流动性强。

　　其次，打破公积金区域化管理制度，像银行一样全国流通。住房公积金最需要打破区域化管理体制，实现资金的跨区域调度配置。公积金银行在执行政策性业务的基础上，严格实施规范的风险管理和内控机制，各地分支机构在业务管理上有一定的自裁权利和自由度，但有全国中心和统一的运作原则，资金实施全国统一集中调度，强化整体的抗风险能力。

　　再次，解决住房公积金权属不清的问题。《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)对住房公积金管理中心的法律地位没有规定。中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，通过公积金银行，缴存人缴存的专项住房储蓄资金———公积金成为银行的资产，缴存人和银行之间通过住房储蓄合同确立债权债务关系，在法律规定的情况下，缴存人有权取出住房公积金。还有，理顺了住房公积金、缴存人与管理者之间的法律关系。当前，由于《条例》规定不清，导致三者之间的法律关系混乱、界定不清晰。而公积金银行模式中，缴存人缴存的公积金属于银行资产，银行是资产的所有人和管理人，资产经营所产生的增值收益归银行所有，缴存人可以在法律规定的情形下(比如购买房屋或退休等)取出所缴存的公积金。

　　最后，强化了住房公积金的内部监督约束机制。目前，住房公积金管理委员会作为决策机构，不仅承担着决策职能，还承担着监督职能。陈杰说，现行的“管委会”决策实质上是政府部门决策、政府官员决策。公积金银行就不存在外在的管理委员会，其内化为银行董事会，银行董事与银行之间形成利益关系并受到法律约束。

　　谨防地方政府“抽资”冲动

　　不少公积金中心负责人提出的将“政策性住宅金融机构”作为公积金改革的一个方向，乃至建立“住宅银行”，但也有人持保留和观望态度，认为在当下条件下实施难度大，更难“一步到位”，为此需要审慎探索。

　　武汉市住房公积金管理中心主任陈祖信认为，目前公积金中心有两个属性：非银行金融机构的属性和政策性住房金融机构的属性。公积金大量存款结余是结构性的，目前有一些城市公积金个贷率很高、存在流动性紧张，但大部分城市则存在不少结余，“与其向银行借款，不如在公积金中心之间形成更大范围的互助”。他建议，关于公积金中心的跨地区互助，可以在几个管理比较好的城市先进行试点。

　　还有一些公积金中心负责人提出，对行政管理和资金运作实行“两条线运作”、“管用分离”———按照基金运营管理的模式，在国家和地方层面建立行政管理机构，行使监管职能，但从事资金业务；同时，建立相应层面的基金运营中心，从事资金运行管理，但剥离行政职能。在此基础上，可探索成立类似的“住宅银行”，由各种涉房资金按比例入股，并根据银行利率进行调剂。

　　不过，也有不少人持保留态度，认为当下条件还不尽成熟。常州市住房公积金管理中心副主任魏平坦言，对公积金中心变成政策性银行不看好，“单一的住房模式不可能提供足够的利润，而一旦变成逐利性的基金，就背离了公积金的属性”。

　　 南宁市公积金中心主任王林一也对《经济参考报》记者表示，目前还不看好“住宅银行”。一是由于现在还缺乏实质性的办法和操作路径，二是公积金本身是非盈利性的，如果变成银行，即使加上再多的限制条件，也会担心地方政府的“抽资”动机难以遏制，“如果真开了口子，只要市长开一个会议，一下午就可以把公积金池子里的几十亿花光”。

   因此，对于是否真的实行公积金银行还存在一定的困难，如何解决公积金的有效使用才是目前较为实际的问题。