房价入过冷区间楼市迎歉收年 地方二轮救市展开

万达房地产

国家统计局18日发布数据显示，8月全国70个大中城市中，有68个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比出现下降，1个城市持平，1个城市上涨。70个城市新房价格平均环比下跌1.2%，据上海某房地产研究院统计，为该指标最近十年来最大跌幅。

70城市新房价格环比连续四个月下挫

根据国家统计局18日发布数据显示，8月全国70个大中城市中，有68个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比出现下降，1个城市持平，1个城市上涨。70个城市新房价格平均环比下跌1.2%，据上海欧姆房地产研究院统计，为该指标最近十年来最大跌幅。

房地产市场已进入本轮周期下行阶段，成为多数业内人士一致判断。当前市场供需关系逆转，将使本轮调整深度与广度都甚于以往。一个佐证在于，进入传统的“金九”，房地产市场仍未有起色。

值得注意的是，随着湖南、湖北等省级政府发布文件，第二轮救市正在逐步展开，未来甚至不排除国家层面出手救市的可能。分析人士指出，地方政府的零星救市举措，恐难以挽救低迷的市场，除非在信贷政策上有着实质性放松，否则房地产市场将继续处在下行通道中。

二轮救市逐步展开信贷料唱主角

湖北省的上述文件，若当地金融部门参照执行，则意味着房地产信贷大为放松。此前，湖北省商业银行贷款利率普遍上浮 5%，居民商业贷款成本较高。如果首套房贷款利率下调至最低为基准利率的 0.7倍，则最低利率仅为4.585%，接近公积金贷款利率。此外，湖北省还要求，对于“组合贷”的商业贷款部分，予以基准利率下浮优惠。

业内人士普遍认为，限购政策，从全国范围看，已经不是影响楼市的关键政策。信贷是否会放松，已成为决定未来一年内楼市走势的因素。

中国指数研究院院长黄瑜研究发现，货币信贷政策推动楼市变化作用正日益显著，无论是新增贷款变化或是利率调整，均对近年来的房地产市场起到了重要影响，市场的量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关，货币信贷政策正在扮演越来越重要的角色。一方面通过利率变化和信贷投放额度变化，来刺激市场需求，另一方面差别化原则的执行也能更好地贯彻落实中央“有保有压”、鼓励消费抑制投资的主导思想。预计未来，若楼市呈现进一步下行压力，可能会有更多的城市及省份出台救市文件加强信贷支持力度。但值得注意的是，在金融体系市场化程度日益提高的背景下，信贷能否放松取决于各商业银行的自身判断，而非地方政府喊话便可解决。

房价步入“过冷”区间

数据显示，8月，全国70个大中城市中，仅有厦门一地新建商品住宅价格环比上涨，温州持平，其余68个城市均出现下降。平均而言，70城市新房价格环比下跌1.2%，连续四个月出现下挫，且跌幅不断扩大。

同比来看，70个大中城市新建商品住宅价格上涨0.54，接近去年同期的水平。今年1月以来，该涨幅已连续8个月下挫。按照中原地产首席分析师张大伟的说法，房价已经跌回一年前的水平。

上海某房地产研究院分析指出，70城市房价指数指标从2005年起开始使用，如此计算，今年8月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来的历史新高，同时也创下了近十年的最大。

在上述房价下跌的城市中，包括四个一线城市在内，共有52个城市的新房价格环比跌幅超过1%，也是历史少见。

二手房方面，上月共有67个城市的价格出现环比下跌，2个持平，仅有合肥一地出现上涨。70城市二手住宅平均环比下跌0.8%，同样连续四个月下跌；平均同比上涨0.1%，同样几乎跌回一年前的水平。

上海某房地产研究院报告指出，当前房价已步入“过冷”区间。从房企角度看，在九、十月份的降价促销力度会加大。而从城市的角度看，房价下跌会使得救市和刺激的力度加大。

值得一提的是杭州。今年8月，杭州的新建商品住宅价格环比下降2.1%，降幅是70城市中的最大。今年4月以来，杭州新建商品住宅价格一直环比下降，且连续5个月位居降幅榜首。

今年年初，杭州最先传出房地产项目降价的消息，随后引发区域乃至全国性的“降价潮”。因此，其楼市变化最为受人关注。分析人士指出，按照惯例，最先出现市场调整的城市，往往最先恢复。从杭州的房价跌幅可以看出，当前市场仍然处在深度调整中，并无复苏迹象。

下跌周期恐未结束

此次房价的调整范围之广、跌幅之大，远超市场预期。张大伟表示，从春节过后至今的七个月中，从首次出现个别城市价格调整，到3-4月出现华东区域的块状分布，再到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行，市场已经出现加速调整。到6至8月，房价调整的范围已从块状分布弥漫到全面下调。

之所以出现上述局面，虽是多重作用累积的结果，但供需关系的逆转仍被认为是关键因素。根据国家统计局的数据，截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，已连续29个月保持上涨，与2012年3月时的低点相比，增幅达到86.4%。最近两年多来，全国商品房库存几乎翻倍。随着商品房竣工面积的不断增加，库存指标仍有继续攀高的动力。

在需求层面，由于城镇化进程慢于预期，以及产业支撑不足等因素，使得需求后继乏力。张大伟指出，此前数年，部分二三线城市楼市增长过快，需求已被透支。因此，在供大于求的背景下，成交量停滞、房价下滑均在所难免。

多数分析人士认为，在经过2012年和2013年的大幅上涨之后，当前房地产市场已表现出明显的底部特征。主要体现在，成交量和房价均处于阶段性低点、房地产投资和拿地步伐放缓、地方救市举措频出等。

相比之下，如今的内外环境均较为恶劣，主要体现在，既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了，此轮市场调整的周期将会更长，即房价下跌的时间可能超过8个月。按照他的观点，降价通道还将持续。

“救市”仍有后续动作

历史经验显示，每当市场低迷之时，救市行为便应运而生。由于市场未出现好转迹象，今年4月以来，不断有城市推出松绑调控的相关措施。集中表现为：放松“限购令”、给予税费补贴、调整普通住宅认定标准等。另有不少城市虽未明确发文，但以暗补的形式予以松绑。

截至目前，这些措施作用十分有限。统计局数据显示，今年1-8月，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点。进入传统旺季的“金九”，各地成交情况仍未有明显好转。

9月15日，湖北省城乡建设厅发布通知，促进全省房地产市场平稳健康发展。通知强调，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。由于通知包含六大条款，共二十条细则，因此也被称为“鄂六条”。此前，福建和湖南已先后出台“闽八条”和“湘五条”，四川也曾出台一系列松绑调控的措施。

张大伟认为，在经济降速、土地财政降温的情况下，房地产是地方政府能够想到的最容易救经济的办法。从目前各地房地产的降温情况看，预计至少还会有10个以上省份发布文件，目的是挽救岌岌可危的房地产市场。

有业内人士表示，“鄂六条”的出台，表明本轮房地产救市的第二波正向纵深展开。此前的第一波救市，主要体现在单个城市层面，而第二波已经升格至省级。他进一步指出，若市场继续没有好转，还可能出现国家层面的第三波“救市”。内容主要体现在个人房贷及房企融资门槛的降低，以及楼市调控长效机制的建立等。

多数受访者指出，尽管救市动作频频，但在整体告别绝对短缺后，楼市已经进入低速增长的“白银时代”。除非出现信贷政策的根本性松绑，否则本轮市场的调整周期将至少延续到2015年初，2014年将不可避免地成为量价低迷的“歉收年”。