三四线城市商业地产供过于求？

万达房地产

最近，广东的三四线城市频频传出新型购物中心落子的消息。除了江门、梅州、茂名，日前38万平方米大型购物中心时代广场项目也宣布将在清远启动。当前的商业地产井喷会否带来广东三四线城市的商业地产空置化？多位商业专家在日前举办的“清远商业发展论坛”上表示，要降低空置化必须在体验式和特色化上下足工夫。

三四线城市商业地产还在井喷

中国的商业地产发展正朝三四线城市狂奔。

万达最近在香港的招股说明书上就明确未来两年内万达将在全国开业50座万达广场，大部分集中在像四川广元、安阳、佳木斯等三四线城市。与此同时，国内多家知名的房地产开发商也纷纷将巨资砸向三四线城市的商业地产领域，包括万科、恒大、龙湖等。

广东自然不会例外。日前，来自佛山三水的富港集团在广州增城、广东开平开发东汇城等综合体项目，而目前在建的广东梅州东汇城将于明年5月1日正式开业，广东江门东汇城及茂名东汇城也将于今年下半年动工。

而清远的商业地产也开始扎堆出现，原有的城市广场开始扩建二期，还有总建筑面积达20万平方米的樵顺广场、28万平方米的北江城、18万平方米的胜利国际金融中心、38万平方米的时代广场等“后起之秀”纷纷拔地而起。据不完全统计，目前清远在运营及在建商业面积已超过200万平方米。

随之而来的是大型商家的纷纷跟进。“广百旗下有广百和新大新两个品牌的百货店，以前主要是定位一线城市，现在很多百货公司也在转型。诸如新大新主要定位于民生、社区百货业。”黄永志表示，未来广百百货主要走一二线城市综合体发展，新大新主要集中向三四线城市区域发展，做生活百货。广东永旺天河城商业有限公司董事副总经理曾剑也表示，永旺将落子清远。

找准空白点才有机会

现在二三线城市商业地产的空置率比一线城市严重，这样下去是否会带来“鬼城”效应？

“我们还是要辩证地看待这个问题，在局部区域的确是供过于求。”广州楚睿商业公司董事长、广东省流通业商会执行会长黄文杰认为：“商业地产在全国范围内也是供过于求，这种爆炸式的供应，在短时间内确实是超过了需求。但我认为在局部区域，尤其一些三四线城市，还是有很大的发展空间，或者说，它们对于城市综合体的开发空间还是存在的，有些地方甚至是空白。”

黄文杰表示，“作为开发者也要注意开发的风险，不要在一些密集度高、竞争过大的区域投入，政府也应该及早做好商业网点规划，避免还没成长起来，就因为过度竞争而难以为继。作为政府应该有这样的视角和掌控，让城镇化得到更稳健地推进。”

看看哪里“鬼城”多

据经济之声报道，由标准排名与《投资时报》日前联合发布“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)”。其中，“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。榜单预测，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心今年4月的调查显示，90%的中国地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的七八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等现象频现。

面对可能出现的大量“鬼城”、“空城”，国土部门开始控“鬼”。国土资源部近期下发了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》。国土部规划司司长董祚继向媒体表示，“今后我们将严控城市新区用地，能不批就不批”。

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