房贷新政刺激房价 围城内外的房企如何抉择

万达房地产

“购房最好时机来临，您还在等什么？”相信很多人在国庆期间都收到了诸如此类的楼盘推销短信。因为市场流传很久的房贷政策消息终于揭开面纱，9月30日下午，央行的一纸通知给限贷政策松了绑，市场信心一下子汹涌喷发。

这份名为“央四条”的文件中，执行“认贷不认房”的新规，7折利率政策重回市场，这代表房地产信贷政策开始走向全面放松，也意味着,二套房限贷政策全面退出。业内人士普遍认为,新政给楼市注入了一针强心剂,有被压抑已久的购房需求得到了释放，这将有助于增强市场信心,成交量有望企稳回升。而房企也趁机炒作要涨价,试图扭转市场预期，房企涨价论风云四起。

房贷新政增强市场信心，房企涨价论风云四起

名符其实的房企“黄金周”，促使涨价声频传

“想买的人一下子多了很多，现场的热闹程度是今年从未见过的”，在这波阳光普照的行情下，众多房企笑逐颜开。“央妈”为房企黄金周揽客，这句笑评得到印证，市场对政策的敏感可谓立竿见影。

卖得好纷纷在网上晒成绩，在黄金周7天时间里，保利地产疯狂进账70亿元，恒大揽金70亿元，万科不声不响卖了80多亿元，楼市黑马阳光城认购50亿元，华润置地、融信等也卖了30亿元。

抓住机会，房企努力跑量

也正是因为这些利好的氛围，频频引发房企“涨价”风波。绿城便是骚动的第一家。10月1日，在央行、银监会放松房贷通知出台的第二天，绿城传出涨价消息。一份在微信朋友圈中流传的绿城内部文件提及，绿城浙东区域的各项目自11月1日起涨价5%-10%。

除了绿城外，包括绿地、碧桂园、新城、恒大等地产公司部分项目上调售价的网传文件。不过网传文件一出来，这些房企立马明确否认了文件的真实性，强调文件和集团固有的文件格式不同，网上流传的所谓涨价通知是“伪造”。

尽管这些房企出来辟谣没有涨价，但还有有部分楼盘做出了一些改动，比如没有了先前的一些优惠或者把优惠降低了，来变相的涨价。国庆期间,记者在巴南片区实地踩盘发现, 有部分楼盘表示国庆后将收回优惠措施,不打算再降价。“本来是等房贷新政在重庆落地后，在来买房的，但是置业顾问打电话说，可能节后不久，就没有目前这个优惠，房价每平米还要涨个几百，所以这不就提前来买了。”一位前来买房的何女士对记者说。

据某楼盘的置业顾问介绍，现在来看房的人大多数都是怕现在出了政策，等政策一落地，房子就会涨价，所以赶紧的来买房。

围城内外的房企

房企在新政出台后的“关于房价”诸多举动真假难辨，但被普遍认为是有炒作嫌疑。某家代理公司的营销经理对记者说，明眼人一看，就知道是营销手段，现在文件真假已不重要，关键是给外界传递了下阶段会涨价的重要信号，为现阶段促销跑量冲刺成交赚吆喝。

据国家统计局的数据显示，今年1-8月，房地产开发企业到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速连续8个月下降。去年同期，房企到位资金增速为28.9%。截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，最近两年来几乎翻倍。

所以趁信贷松动之机，快速出货，这是房企更为主流的想法。至于该如何去做？

记者认为，目前的房企分为两种，一种是继续待在“围城”里，以价换量；另一种就是走出去，通过涨价或者其他的方式完成业绩。因为不管是哪种方式，开发商的主要目标仍是去库存。

待在“围城”里的房企表示，目前地产市场的基本面并没有变化，他们不会因为“央四条”出现就对“回暖”抱过多预期，以价换量还是未来半年的主调，毕竟现在政策还没有落地，突然价格上涨，或许会影响了目前这个有利的形式，从而影响了今年业绩的完成。

而那些要走出“围城”或者已经在外的房企认为，政策已经出台了，各地落地只是时间问题，要好好的把握现在这个有利的行情，减少优惠力度或者取消当前的优惠政策，曲线“调价”的方式来达到涨价的效果，这样也可以完成或者超额今年的业绩指标。虽然对每个购房者来说，开发商的每一次涨价行为，都需要自我心理建设，从而达到最终接受房价调整的事实。但若开发商将这些化为无形，慢慢改变，购房者的反应则相比较慢，且阻力要小很多，所以价格调整无疑也是考验着他们的智慧。

有多因素影响房价走势，购房者是首要因素

对于“房价”，在业内人士看来影响房价涨与跌，仅靠房企一家是不能左右的，因为影响房价的走势有很多因素，比如像利率情况、市场供求、购买者等因素，都会影响未来房价走势。据相关数据显示，国庆期间，20个主要一二线城市累计成交面积与2013年同期相比下降9.7%,房贷新政效果尚未显现。

所以，记者认为，购房者最敏感的是价格,在同一个区位,购房者首先考虑的是谁的价格低。所以在目前行情下,连降房价的去化率都不尽如人意,更别说涨价,四季度房企依然是以价换量,尽快回笼资金。

价格和位置任是购房者首要考虑因素

而且央行的新政出台也并不意味着成交量的大爆发，房地产市场应该难以重现2009年的盛况。因为这些要看银行信用投放的落实情况、房地产库存的去化情况等，再加上新政消化仍需时间,置业者态度仍较为谨慎,因此房企在现阶段提价为时尚早。

据中原地产研究总监宋会雍认为，以目前的趋势看，务实的开发商仍然需要更多地下调价格，以价换量，在下一步市场上保持主动。如房贷松绑仍然无法刺激市场彻底回暖，接下来等待开发商的，一定是残酷的行业整合和淘汰，“只有20%的企业能活下来。”（365地产家居网 刘祉宜）。