限贷放松 房价会上涨吗

万达房地产

限贷放松新政的推出，极大提振了市场信心，市场交易状况得到明显改善。可以乐观估计，未来一段时间内市场交易状况还会保持活跃态势。不过不必担心房价由此出现飙涨，这是因为就目前来看，房价上涨的基础并不存在。

市场信心回升

进入10月份以来，楼市信心出现明显改善。

表现得比较明显的是成交状况的改善。据德佑地产市场研究部统计数据显示，10月第二周(2014年10月6日～12日)上海(楼盘)市商品房成交面积为35.64万平方米，环比前周上涨96.15%。其中，住宅商品房成交量在最近一周飙至24.73万平方米，达到今年周成交的第二高度。北京(楼盘)市场的成交状况同样也出现了明显反弹。根据链家地产市场研究部统计，10月第二周，新建商品住宅(含保障房)成交1669套，环比上涨95.2%。

从全国范围来看，市场交易出现整体回升态势。CREIS中指数据显示，10月第二周监测的41个城市累计成交面积回升明显，环比上周累计成交上涨43%。其中33个城市成交环比上涨，上涨城市超八成。

二手房市场信心也得到恢复，以至于个别“猴急”的卖家开始跳价。据德佑地产枫景店介绍，近期就有一套静安枫景苑的三房房源，在即将谈拢的时候，房东将价格从750万元提升至780万元，导致交易失败。

另外，房企也表现出了积极的一面，以至于土地市场又出现了激烈的竞争场面。10月13日北京土地拍卖会上，两幅地块均以超过40%的溢价率成交。其中，丰台花乡地块以25.8亿元由北京诺城置业有限公司竞得，溢价率达到56.4%；顺义前进新村地块被当代北辰联合体最终以12.6亿元竞得该地块，溢价率达到40%。

其实，土地市场的回暖迹象出现得更早一些。据德佑地产市场研究部监控数据显示，9月上海土地成交面积共计67.8万平方米，环比上涨189.7%；成交金额共计160.1亿元，环比上涨228.76%。此外，广州(楼盘)9月份土地市场同样火热，成功卖地共11宗，总成交金额约155亿元，环比8月份狂飙14倍。

楼市回暖可期

政府接连出台刺激政策，是市场恢复信心的关键因素。

近日，包括建行、中行等在内的多家银行下发房贷执行细则，房贷放松已经进入实质性操作阶段。从内容上来看，各银行规定大致相似，即对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。

表 部分银行调整首套房标准

　　日期 银行 具体措施

　　10月8日 招行 开始实施首套房新政，按照央行房贷新政的要求进一步支持居民购房贷款需求

　　10日9日 工行 对名下无房或1房、无贷的购房者，现可认首套，首付3成，利率8.5折(配相应产品)

　　10日9日 农行 同工行规定相似

　　10月9日 建行 对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍

　　10月10日 中行 对于拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍

　　备注：根据公开资料整理。

多家银行出台并实施房贷调整细则，随着银行房贷新政的逐步落地，将会促使购房者入市意愿明显增强。中国指数研究院分析人士指出，受房贷新政影响，市场成交明显增加，虽然“金九”失色，但“银十”可期。

具体而言，对需求群体来说，首套房“认贷不认房”界定标准较此前明显放宽，贷款利率下限也重回2009年水平，因此此前被抑制的首次改善需求将迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低，此举无疑将促进首次改善需求抓紧政策利好入市。同时，此次调整在未限购城市放开多套房贷，对中高端改善需求也将起到推动作用，并导致投资需求或将再度入市。

交易状况的改善，已经使得库存压力过高现象得到缓解。数据表明，截至10月12日，中指监测的16个主要城市库存总量较上周环比下降0.6%，仅6城市库存增长。库存下降城市中，惠州(楼盘)去化情况较好，库存量减少5.71%，南京(楼盘)、合肥(楼盘)库存均有超过2%的降幅，一线城市中广州、深圳(楼盘)存量降幅均超1%。

而与此同时，地方政府救市步伐可能不会就此停止。据了解，近日宁波(楼盘)市出台文件称：毕业10年内在宁波购房的大学生买房可以享受购房补贴、首付降低和贷款贴息等多项优惠措施。专家表示，接连不断的利好刺激，能够释放更多市场购买力，这也会致使市场交易活跃程度进一步提升。

房价难以大涨

市场回暖，是否就意味着房价出现反弹甚至普涨现象？专家认为可能性非常小。

首先是供需矛盾无法解决。这是因为当前市场陷入极度低迷态势，除了信心不足这个因素之外，更为主要的是因为供需矛盾爆发而产生的直接后果。因此现阶段信心的改善，尚无法从根本解决当前供大于求的现实问题，所以不必担心房价反弹，甚至出现普涨现象的出现。数据也表明，包括北上广深等一线城市在内的多数城市，存销比(库存量/近半年来月均销售面积)仍然高于15个月的警戒线。

此外，此次限贷虽然松动，但优惠力度可能很有限。德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，就目前来看，成交客户中真正受新政影响的只占其中一部分，由于银行利率政策没有实质性变化，大部分客户从中获得的优惠幅度非常有限，85折利率极为少见，7折利率更是没有可能。因此目前市场的回暖过程中，市场预期形成的带动作用小于政策的实质性影响。

市场监测结果也表明，刚需积极入市是近期成交改善的主要原因。根据北京链家地产对二手房市场跟踪监测结果显示，从需求特点看，当前新增的购房人群仍以刚需为主，面积在90平方米以下的房屋成交占比为67%。上海同样也是如此，德佑地产数据也表明，近期成交项目多以自住型为主，主要供应对象为首次购房者，供应全线来自外围区域，报价1.3万～2.8万元/平方米居多。

更为主要的是，缺乏巨量资金的支持，房价也不可能大涨。有分析指出，即使银行有心“开闸放水”，但可能面临“无水可放”的尴尬局面。上半年银行“关闸”，除了限贷等政策原因之外，流动性的匮乏而导致没有贷款额度可放也是其中一个主要原因。虽然政府已经注意到了这个问题，还给出了一个解决方案，即鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放，此举虽然可行，但远水难解近渴。同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于政策鼓励银行业筹集资金，但由于高收益的替代性资产较多与市场环境等原因，MBS短期内不会大规模推出，它的发展也不会一蹴而就，因此，从短期内来看，即使推出，其量也极其有限，也不会对短期楼市有太大影响。

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