楼市遇冷，龙头房企“感冒”

万达房地产

20日晚间，招商地产发布了四大龙头房企的首份三季报。数据显示，招商地产前三季度净利润同比下降37.85%，延续了从今年一季度以来的下滑趋势。而从四大龙头房企的中报业绩来看，仅有保利地产一家实现了三年持续增长。

　　本报10月21日讯(记者 林伟萍 乔秀峰)

　　虽然贵为房地产板块的四大龙头企业之一，招商地产最终也没能交出一份让投资者兴奋的三季报。公告显示，今年1～9月实现营业收入总额237.53亿元，较上年同期增长1.2%；实现归属于上市公司股东净利润22.41亿元，较上年同期下降37.85%。单就第三季度来看，招商地产实现营业收入77.06亿元，同比增长 5.02% ，实现归属母公司净利润4.55亿元，同比下滑56.83%。招商地产在公告中称，业绩下滑主要是受结转项目的总体毛利率水平同比较低，而毛利率较高的项目暂未结转。

　　此外，招商地产前三季度经营活动产生的现金流量净额为-54.95亿元，同比骤降792.24%。招商地产解释称，本公司支付土地款及基建款同比增加，导致经营活动现金流出大于流入。

　　其实，这并不是今年以来招商地产业绩的首次下滑。2012年、2013年无论是季度业绩还是年度业绩都呈现增长的态势，但自今年一季度以来，招商地产的营收虽有所增加，但净利方面却一直下滑。公告显示，2014年一季度招商地产归属于上市公司股东的净利润为7.55亿元，比2013年同期的8.11亿元，同比下滑6.82%。1～6月份招商地产归实现净利润17.85亿元，比去年同期的25.51亿元，同比下滑30%。

　　招商地产在半年报中曾就今年以来业绩不佳进行过解释，将原因归咎于房地产行业受去年需求透支和年内信贷紧张的影响整体表现平淡，全国商品房成交量价双降。分析人士认为，上半年房地产市场仍以去库存为主，房企增加投资的意愿不强。同时，信贷政策收紧、融资成本上升等造成房地产市场低迷。

　　除了招商地产外，“万保招金”中的另外三家目前均未披露三季报业绩。不过截至中报，“四巨头”中仅有保利地产一家实现了近三年内营收净利的持续上涨，其他三家均在今年出现不同程度的下滑。

　　比如，万科A今年一季度实现营业收入94.97亿元，为近三年最低，半年报营收也较去年同期下降了近4亿元；招商地产今年前三季度的净利润也是三年来的最低水平。下滑最为明显的是金地集团，半年报净利润从2013年的3.15亿元，下滑至1.58亿元，降幅高达近70%。

　　金地集团将业绩的下滑归咎于整个房地产市场的环境变化。公司在半年报中表示，2014年上半年，房地产市场出现了明显的调整。上半年全国商品房销售面积同比下降6.0%，需求不足带动了房价的下调，全国70个大中城市新建住宅房价指数 2014年以来呈现出逐步回落的态势。企业库存不断攀升，销售回款不畅，行业进入去库存的阶段。虽然部分城市不同程度地放松调控政策，但对市场的影响有限。

　　不足四成房企业绩增长

　　从整个行业来看，135家房地产开发企业中已有59家公司发布三季报或业绩预告，其中23家公司“报喜”，占比38.98%，其中海德股份净利润增幅最大达370.84%，顺发恒业、深深房A、沙河股份预计净利润增幅均超200%。另外36家则公司业绩“报忧”，占比61.02%，其中荣丰控股前三季度净利润骤降1398.33%，业绩下滑幅度最大，深大通、亚太实业、中航地产、盈方微、嘉凯城预告净利润分别下降616.79%、711.89% 、396.81% 、330.73%、218.25%。

　　平安证券发布研报称，房地产行业三季报业绩整体平淡，费用率攀升吞噬净利润。随着下半年楼市进入观望的深水区，开发商营销压力渐增，预计前三季度房地产板块净利润下滑是大概率事件。

　　而国家统计局最新数据显示，今年前三季度，全国房屋新开工面积 131411 万平方米，同比下降9.3% ，其中住宅新开工面积下降13.5%。全国商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%

　　此外，在行业整体低迷的背景下，开发商之间的业绩分化更加明显。从已经披露的三季报预告来看，规模较大的主流房企业绩表现仍相对稳定，而小房企的经营压力则明显提升。数据显示，已披露三季报预告的房企中，上半年收入超过10亿元的13家房企中有8家预增。相比之下，上半年营收规模不足1亿元的15家小房企中则只有4家预增。投资机会

　　关注业绩好、估值低的个股

　　21日，A股房企股价出现较大幅度下滑，再度呈现大单净流出的态势。不过，从“万保招金”公布的9月份销售数据来看，地产龙头企业销售均明显回暖。分析人士认为，受房贷松动等政策影响，地产股四季度或迎来“暖冬”。

　　从“万保招金”以及首开股份等大型房企发布的9月份销售数据来看，销售面积和金额分别为346万平和452亿元，同比分别增加18.0%和23.3% ，环比8月上升20.1%和35.3%。销售均价1.31万元/平，同比增4.5%，环比8月增12.7%。

　　“除一线城市以外的限购全面放开之后，限贷政策也已松绑，政策叠加效应增强，四季度房地产成交量有望企稳回升。”华融证券则对后市表现乐观。华融证券在研报还指出，在房价持续下跌、成交量下滑的背景下，作为调控政策核心的限购和限贷政策已全部放开。未来的一段时间，政策组合拳的效应将增强，改善性需求的入市有利于促进市场成交量的回升。未来房地产政策仍有继续放松的空间，政策驱动下，看好未来一段时间房地产板块的表现，建议关注销售较高、估值较低的一二线地产公司。



　　紫马基金青岛分公司负责人李正光则认为，从房地产板块的市盈率和股价来看，都处于历史的低谷，即使没有信贷政策消息的刺激，后市上升的空间也是比较大的。“可以看到，虽然经历了多年限购限贷等一系列严苛政策的制约，房地产板块，特别是以‘万保招金’为代表的龙头企业依然取得了相对不错的效益，因此这些政策陆续放开后，房地产板块的上升空间将更大。”

　　新时代证券房地产行业分析师裴明华表示，未来地产股会阶段性投资机会，但需具备估值低和销售有起色两个硬性条件。

　　作者：林伟萍 乔秀峰

　　（来源：半岛网-半岛都市报）