房价上下有“挡板” 供需都不要奢望“暴涨暴跌”

万达房地产

房贷新政和公积金新政相继亮相，一方面政策利好，另一方面房地产市场“触底企稳”。当前，到底是不是一个购房时机呢？就市民关心的话题据记者采访了成都市房地产开发企业协会会长、成都金房集团董事长王晓白。市场走势

　　从“量价双降”转为“价稳量增”

　　谈到房地产市场的走势据记者，从9月成都的交易数据和市场来看，今年来的房地产市场先是从“量价双降”到“转入见底”的趋势，而现在出现了“价稳量增”到“稳增长”的轨迹。

　　价稳量增，也是基于城市化发展和市场逐渐理性的结果。加之9月30日的央行新政和10月14日的公积金新政出台，甚嚣尘上的“崩盘论”和“泡沫论”可以说不攻自破。

　　成本攀升

　　房企已经步入“微利”时代

　　“房地产企业现在已经进入了微利时代。”王晓白说，撇开年初以来的量价“双降”不说，房子修建的各项成本增加。

　　首先资金紧张，导致企业的融资成本急剧上升，过去在10%，现在高达30%-40%。其次，人工成本每年在以10%的速度上涨。再次，质量标准不断提升，建筑成本随之上涨10%-15%。例如在2015年将全面推开的绿色建筑，从长远来看必然会降低生活成本，但对开发商而言，却必将导致建筑成本有5%-20%的增加。此外，住建部采取史上最严举措整治建筑市场，扭转挂靠和低价竞争的施工等，也会带来成本的增大。

　　“综合考虑今年土地成本有所下降的因素，所谓的‘微利’是指利润在5%左右徘徊，甚至有保本和亏本的。”王晓白以大源板块的一个楼盘举例说，分摊到每平方米的可售房屋建筑面积上，土地成本约7000元；包括景观绿化及水电气配套的建造成本约2500元；前期费用和预征税金及管理费用约1500元；三类成本加起来已达1.1万元/平方米。假如售价达到1.2万元/平方米，则项目利润可达8%，若售价等于或低于1.1万元/平方米，则项目就有持平或亏损的可能。而这些数据都是可以公开查询的。

　　上下都有“挡板”供需都不要奢望“暴涨暴跌”

　　卖房的和买房的都不要再做“梦”。王晓白说，房地产开发企业不要再做房市迅速回暖，房价报复性上涨的美梦，购房者也不要有房价还要下跌，甚至暴跌的幻想。

　　因为，房价上有“天花板”压着，都不可能永远超越居住者的可支配收入；下有“地板”抵着，修建房子的刚性成本是客观存在的，不可能天天低价或亏本。

　　王晓白认为，实际上现在的房地产市场处于“触底企稳”的状态。尽管房贷新政和公积金新政先后出台，但转化为有效购买力还需时日。而在时间点上，还有两个多月就到年底，各企业都需要钱。因此，当前低价状态还可能会持续一段时间，但不会很长，个人预计有可能延续到春节前后。成本剧增下也不要奢望房价下跌。况且，预计明年的供应会萎缩。

　　“买房现在下不下手？”王晓白就此说，电视剧《水浒》插曲中有句歌词是“该出手时就出手”，这句话究竟是否适应于当前的购房者，相信大家在理性地算账之后会有一个答案。·谈暴利

　　实质是土地的增值

　　王晓白说，“许多人都说房地产是‘暴利’行业，作为行业的‘老兵’”和协会负责人，我绝不回避这个问题，但也想借此机会谈一谈关于‘暴利’的真相”。

　　第一，所谓“暴利”早已是前些年的“历史剧”了，目前只能算比各行业的平均利润稍高一点而已。第二，所谓“暴利”，实质上只是土地的增值，主要表现在两类土地上，一是非市场公开拍卖竞得的土地（尤其是大片土地），二是拍地后长期囤积而未开发的地块，随区域的成熟而价值猛增。

　　也就是说即使在前些年，凡是公开竞拍的地块或按要求及时开工销售的项目，只能算是“中利”；若土地拍得过高，则可能是“微利”；若遭遇“寒流”，项目的“利润”则成了“负数”。