房贷利率七折几无可能 专家建议乘机减持房产

万达房地产

房贷利率七折到底能实现吗？不妨算一笔账，按照法定5年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，7折房贷利率为4.585%，然而5年期定存基准利率为4.75%，不少银行发行的理财产品收益率也在5%左右。成本大于收入的买卖银行肯定不会做。

房贷利率七折到底能实现吗？不妨算一笔账，按照法定5年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，7折房贷利率为4.585%，然而5年期定存基准利率为4.75%，不少银行发行的理财产品收益率也在5%左右。成本大于收入的买卖银行肯定不会做。

从市场情况来看，房贷新政确实刺激了一线城市二手房市场，房产中介的生意也重新红火了起来。然而，考虑到未来房价大涨的可能性不大，且租金回报率较低，专家建议不动产占比超过七成的投资者，可以适当抛出一些物业，以获取货币资金，转投其它领域。

房贷新政刺激一线城市二手房市场

10月份以来，原本门可罗雀的房地产中介门店又热闹了起来。据中国经济网记者了解，本月成交的住宅，多以改善型需求为主。中介公司员工介绍，结清首套房的贷款再买房就享受首套房贷款政策，对于改善型需求的家庭影响非常大，不但贷款的利息大幅下降，此前购房者持币观望的心态也在减弱。

多家中介门店的工作人员也表示，以往成交量较小的大户型，近期却颇受看房客青睐，不少门店100平方米以上户型的成交量甚至超过了小户型。但是业内人士也表示，对于刚需来说，政策上并未有实质的利好，虽然10月以来也有不少刚需入市，但多数是受市场预期的影响。

业内人士在接受采访时表示，从流量、均价数据来看，房贷新政对于北上广深四个城市的影响程度要高于其它城市，具体体现在新政颁布以来，北上广深四个城市的二手房流量，环比9月同预测的基础期增长超过17%，其它城市则不到7%。

7折利率目前不可能被执行

按照央行出台的首套房贷认定新规，商品房的贷款利率下限为7折，但并非强制执行利率。据中国经济网记者了解，对于少量优质客户或机构客户，目前部分一线城市商业银行最低仅给出了9折的优惠利率。

专家分析指出，银行不会做亏本买卖，因此7折利率在目前几乎不可能被执行。不妨算一笔账，目前商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%，7折利率就是4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，相比之下要高出一点。此外，不少银行发行的银行理财产品收益率在5%左右，比7折利率也要高出0.4个百分点。由此看来，银行如果发放7 折利率铁定是亏钱的。

另外一方面，银行目前仍然面临贷款额度不足的问题。如果流动性不足的问题无法解决，银行也不可能给予购房者更高的房贷优惠。整体而言，一线城市尤其是上海的房贷新政限制较多，使得受惠面有限。

专家建议：乘机减持房产

除了房贷新政以外，日前，住建部、财政部和央行联合出台公积金新政，推出职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷，住房公积金缴存要实现异地互认、转移接续等措施。双重利好冲击下，10月份一线城市二手房成交量大幅回升。

中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁日前公开表示，房贷新政在短期内可刺激550万套购房需求提前入市，公积金异地互认至多刺激100万套购房需求，公积金门槛降低可释放170万套购房需求。不过，甘犁强调，上述数据仍属于静态评估，并未考虑到未来购房市场的预期改变等动态因素。

但是从另外一个方面来看，目前的行情走势已经明白无误地表明，房价已经打破只涨不跌的神话，未来房价很有可能会面临震荡运行的格局，涨跌互现，靠投资房产获取巨额回报的时代已经一去不复返。此外，目前持有房产的租金回报水平较低，甚至不及银行存款。即使未来房价上涨，但收益应该有限，因此继续持有房产，意义已然不大。

考虑到新政对市场会让改善型需求释放，进而促使交易活跃程度提高，专家建议应乘此机会减持房产，调整并优化自身资产结构。尤其是那些不动产占比超过七成的投资者，可以适当抛出一些物业，以获取货币资金投资别的领域，或者改善自身生活品质。