摩根大通朱海斌唱多房地产：投资者不会后悔

万达房地产

11月3日消息，近日，摩根大通中国首席经济学家朱海斌在上海演讲时表示，市场有悲观的声音说中国房地产是史上最大泡沫是令人质疑的，房地产本次调整只是小幅下调，房价崩盘的可能性非常小。如果消费者已经拥有住房，并没有卖掉，“这不会成为你最后悔的投资决定”。

中国房地产业本次调整只是小幅下调

朱海斌是在由第一财经《中国房地产金融》杂志主办的2014全球房地产金融年度盛典做出如此表述的。他演讲的主要观点是，今年房地产市场进入明显的调整期，但这一轮更多是比较小幅的下调，不会出现其他欧美国家那种剧烈的房价调整。

朱海斌表示，把中国的房地产市场上升的幅度，放到全球的环境来看，中国的房地产泡沫并不是。

他列出几个数据：从2004年到2013年，全国平均水平房价在过去9年上升136%，如果扣除掉通货膨胀的因素，实际房价上升速度约84%，每年9%。一线城市的房价上涨速度更高，北京2013年是2004年4倍左右，扣除通货膨胀以后是3倍多一点，上海2013年房价相当于2004年的1.2倍，深圳是5－6倍之间。

而在欧美国家，比如美国，从1997年到2005年，房价上升幅度127%，实际增幅86%，跟中国平均水平比较接近；看英国和西班牙国的数据，明显高于中国。跟发达国家在2007年出现的房地产泡沫，中国的上涨速度跟他们比较相近；另外，金砖四国经济速度增长更快，过去10年内，巴西、俄罗斯、南非的房价涨幅分别是191%、523%、322%。

”如果说中国房地产泡沫的话不会有太大的歧义，如果说中国房地产是史上最大，从全球的结论来看，这个结论是令人质疑的。”他说。

房地产不会崩盘未来五年将保持稳定

“中国的房地产是不是崩盘？未来几年如果你已经拥有住房，并也没有卖掉，会不会成为你最后悔的投资决定？我的回答是不会。”朱海斌说道。

为什么中国从房价来说不会出现崩盘局面？朱海斌认为，主要问题在于增长太快，而不是需求下降。根据他的判断，未来至少5年内，中国的住房市场可以维持在相对稳定的局面。

根据朱海斌的计算，经过今年小幅调整后，供需可达到相对平衡。从房价来看，可能短期仍会有下行压力，并且不会持续到未来。

基本因素有两个，一是中国城镇化会持续，中国城镇化比例是54%，按照实际户籍的比例，这个比例不到40%，从过去20年看，城镇化的速度非常稳定，每年大约1500万到2000万人口从农村到城市；第二个因素是中国人均收入一直保持在较高增速，过去10年，中国人均收入增速大概为15%，最近几年略有下滑，仍保持在10%。

其中，收入增长意义很大。他解释称，一来，收入增速增长，意味着对住房和投资需求仍比较稳定或比较旺盛，这是房价上升的动力。另外，中国跟欧美一些国家房价调整存在区别，大家知道房价调整的重要原因是房价太高，下跌是回到与收入符合的水平，欧美等国收入增长缓慢，唯一途径就是房价下跌；而中国等一些高速增长的国家，房价调整不需要房价下跌20%、30%，而是通过通胀来慢慢吸收。

三点论点反驳唱空声音

目前，市场对房地产崩盘的声音，主要有几点支撑依据：一，农村已没有多少人再搬到城市去，未来城镇化速度会大幅放缓；二，随着人口老龄化，在可见的将来，小两口会从上一代继承房产，几年之后大家想着的是怎么卖房；三，中国不少城市出现“鬼城”。

但朱海斌表示，这三个论点从近期来看多多少少存在问题：第一，按照经济决策，城镇化是未来5年经济增长的动力；第二，人口的老龄化是20年后的故事，过去十年，哪个年龄层买房买得最多，四五十岁；第三，鬼城现象需要认真区分。如鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)等跟当地经济比是真正的泡沫，而更多的是像河南郑东地区，在城镇扩张过程中，把城中心外移，在3到5年里，住房的销售会非常高。

所以朱海斌的观点是，在5年左右，或者1－2年，可能中国的房价会持续出现小调的情况，但房地产作为一个正常的行业，在未来5－10年，仍然有很大的成长空间。

对于这轮调整对宏观经济产生多大影响，朱海斌表示，具体从银行体系看，调整对整个金融体系的直接冲击，仍比较可控；对于地方政府财政的影响，地方政府债务的增加，今年要比2013年下跌约15%至30%。短期之内，今年中国经济能不能保持7.5%的目标，或明年能不能增长到7%，房地产调整的幅度持续多久是紧密相关的。

朱海斌最后总结指出，从短期来看，中国房地产市场非常明显进入调整期，可能在今后一两年仍会持续。但从经济的影响来看，房价崩盘的可能性非常小，更担心的是在新一轮房价调整过程中，经济增速能够保持在多高的水平，这是中国目前面临最大的风险。(新浪财经 徐雯 发自上海)

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