楼市调整预计持续到2016年 房价将会分化加剧

万达房地产

近期，一二线城市楼市成交量大幅回升，有分析称是缘于此前的“松绑”效应。中国经济网评论员张捷说：“此前楼市成交量已经下跌好久了，在一些政策刺激的情况下出现反弹是合理的，但是当前中国的经济压力并没有彻底好转。

现在核心城市并没有放开限购，在这种状态下，楼市完全回暖、彻底转向还不太可能，所以我一直坚持房价整个调整结束应该是在2016年，现在只是调整过程中的一些反弹。现在中国人口布局在快速改变，这个改变是随着新一轮经济结构调整而产生的，所以今后各地房价走势分化会很严重。”

10月，全国楼市一改持续多月的低迷局面，成交量逐渐回升。最新统计数据显示，10月12号到18号期间，受监测的全国20个主要一二线城市，住宅合计签约面积环比回升45%。其中，北京、上海、深圳、广州四大城市的住宅成交面积环比涨幅整体达到80%。该机构称，绝大多数城市成交量上涨，随着成交持续回暖，几大代表性城市库存总量在继续下降，去化压力有所缓解。

业内普遍认为，大部分城市楼市成交量得以回升，缘于此前的“限购松绑”效应，以及央行的信贷放松政策。现在很多购房者之所以急于下手，也是担心购房优惠政策丧失。

此外，由于一线城市外来人口导入速度很快，市场并不缺购房基础，因此预计今年第四季度成交量会保持上升。

新一波房产调控仍将持续 政策调整或助楼市筑底

“这一轮房地产市场的调整，无论从时间还是程度上都会比以往更加严重，调整会持续一到两年，甚至更长的时间。”22日，摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示。

朱海斌分析称，这一轮的供大于求是全国性的现象，并不是区域性的现象，从这一意义上来说，无论是一线城市、二线城市、三线城市，都出现或多或少供大于求的局面。这就是为什么最近这一轮下滑或者调整更加严重的一个主要原因。

不过，朱海斌同时表示，房价不会出现大的调整。首先，这一轮房价调整供大于求，短期库存会比较高，新开工楼盘会做一些调整，市场需求方面并未出现拐点或者结构性变化。第二，中国城镇化和收入增长支持房价，房价并不需要特别大幅度下跌，可以通过收入增长弥补；第三，最近楼市政策调整将会帮助楼市筑底，销售单月数据出现好转，10月份楼市销售反弹比较强。

具体而言，在市场需求方面，其实并没有出现一个拐点，或者出现一个结构性的变化。一个基本的判断是，从市场的供给来看，基本上过去几年、今年、甚至未来五年，基本上还是比较稳定的，大概年均在10亿平米左右的市场需求量。如果新开工面积做一些调整，投资上也做一些调整，到明年基本上差不多在新增方面，供需大概可以平衡，在未来几年并不会看到整个房地产持续崩溃的情况，这种情况可能性非常小。

在收入增加方面，收入增长包括三季度的报告来看，城乡居民收入平均增长是8.2%，名义增速预计在中短期可能会一直维持在10%左右的水平，实际增速是7—8%。这么高的收入增长，可以使房价跟收入比例恢复到一个比较正常的水平。这是看中国和海外的一些市场非常重要的区别。

“尤其欧洲和美国，在2007年前后他们也出现了一定程度的房地产泡沫。最后在调整的过程之中，美国房价大概下跌了20—30%，英国下跌少一些，大概是15%左右，西班牙也基本上是20—30%的跌幅，其他一些国家，很多大概是15—30%之间。一个主要的原因在这些国家收入增长几乎都是零，有些国家甚至是负的增长，这是为什么房。

价需要调整幅度更大的原因。在中国收入的增长从某种方面来说缓解了房价下行的压力。”朱海斌说。

在楼市政策调整方面，9、10月份虽然新开工面积和房地产投资仍然处于一个下滑的通道，但是如果看最近一两个月的销售，其实这个销售的单月数据在好转，而且10月份，根据对一些重点城市追踪，楼市销售反弹还是比较强。所以预计这些政策，尤其房贷政策的调整会对市场起到更多正面方面的影响。这是对房价的一些看法，会有一些调整，但只是小幅的调整。