上海楼市真的回暖了吗？

万达房地产

“央四条”国庆节落地之后，上海商品住宅短期市场成交量已经开始复苏，上海楼市似乎已经开始呈现出年底“翘尾”的行情。

从今年国庆长假之后三周（10月6日-12日为第一周）上海商品住宅成交量表现来看，同策咨询研究部数据显示，节后三周成交量为分别为25万平方米、27.95万平方米、33.49万平方米，已经明显高于今年6-9月低迷期期间15万平方米左右的周均成交量，成交量复苏明显。此外，今年10月上海市商品住宅累计成交109.15万平方米，较9月上升42.51%，环比增长也出现大幅回升。

那么，是什么因素导致国庆节后上海楼市逆势反弹？今年10月上海市商品住宅累计成交109.15万平方米，是否意味着上海楼市真的回暖了？未来上海楼市发展趋势如何？

不可否认，“央四条”国庆节后的落地对上海楼市的复苏起着非常重要作用。从市场表现来看，“首套贷款还清，购买二套算首套”的首套认贷标准的调整一定程度上改变了开发商推盘策略，尤其是对改善型需求的项目相比此前信心更足，比如今年10月商品住宅成交结构中，中高端改善型项目成交绝对量进一步扩大，总价在250万元以上、面积在120平方米以上的房源成交有2471套，占全市比例26.90%，而9月总计成交1677套，占比为26.25%，尽管10月中高端改善性项目成交占比并没有太大变化，但是，这些楼盘成交绝对量是在增加，这说明，“央四条”对于上海首次改善、改善性需求入市确实起到刺激作用。

但是，我们也不能这么乐观看待未来上海楼市走势，上述市场变化并不代表上海楼市未来一定会回暖。

从首套房贷利率的角度来看，尽管当前央行新政已经落地上海各大银行，首套房贷利率出现一定的优惠，但是，政策层面落地的结果和市场的预期有较大的差距，银行“惜贷”的本质并没有改变。比如，从上海各银行已经落地执行情况来看，排除有较高门槛的有条件贷款优惠情况，如果仅仅凭购房者信用记录贷款，上海各银行首套房贷利率能够执行九五折优惠已经非常不错了，九折更是难寻，更不用提七折了。从10月底的最新消息来看亦是如此，仅仅有上海建行、招行、浦发、兴业等银行首套房贷可打9.5折左右的优惠。

笔者认为，就目前市场形势来看，上海楼市“惜贷”常态化的现状并没有因为央行新政而有明显的改变，此时，品牌开发商力拼年底销售业绩的策略也不会改变，开发商会使出浑身解数在马年最后2个月最大限度扭转上海楼市不给力的大势。

从年内第四季度上海楼市走势来看，当前市场成交量开始反弹的同时，10月份的供应量其实也在同步增加。从供应量来看，2014年10月上海商品住宅供应量为119.18万平方米，仍然是在供应高位运行，其中，中高端项目供应量也不在少数。

从这个角度来看，由于年底开发商加大推盘力度导致供应量持续增加，上海楼市仍然“压力山大”，仍然面临去库存压力。同策咨询研究部数据显示，截止10月31日，上海市商品住宅库存量已达1263.24万平方米，市场去化周期15.09个月，尽管市场去化周期略缩短，但是仍然超出15个月的降价压力范围值。这说明，尽管短期内市场成交量出台反弹趋势，但是，短期来看上海楼市仍然面临去库存的压力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着央行新政落地与房企年度销售业绩的压力，10月以后的市场交易量也呈现出逐步回升的态势，年底上海楼市会呈现出“翘尾”行情，但是，上海楼市去库存的基本面还没有实质性改变。从这个角度来说，上海楼市基本面仍然还没有确定回暖。因此，上海整体市场在年底这个阶段，因为房企年度销售业绩指标、库存偏大等压力存在，“以价换量”的市场策略仍将成为市场主流和趋势。

文/同策咨询研究部总监 张宏伟