开发商将千方百计去库存 明年起房价要开始大跌

万达房地产

住建部官员称，今年下半年要千方百计“去库存”，这意味着房企要千方百计以价换量，地方政府要千方百计刺激需求，而不合时宜的限购政策也要适时退出，但对需求方和供给方两端刺激的同时，缺了对最关键的中间环节——商业银行的激励。

最新公布的7月货币信贷数据不尽人意。据统计，7月新增贷款3852亿元，同比少增3145亿元。社会融资规模2731亿元，分别比上月和去年同期减少1.69万亿元和5460亿元。广义货币M2余额同比增长13.5%，比上月下降1.2个百分点。

7月金融数据的回落，虽然超出市场预期，但并不令人意外，这再次验证，定向调控政策效果有限，货币政策操控方式需检讨。当然，表面看，6月信贷冲高过快，7月回落也属正常，再加上商业银行年中冲时点考核，也使得信贷和存款均受季节性因素影响。

不过，这样的数据更反映出真实的金融状况。

其一，实体经济对贷款需求下降，包括房地产融资需求主动减少；其二，银行风险偏好降低，没有政治动员，银行不会任意扩大风险敞口；其三，宏观调控信号扭曲，市场预期延续宏观下滑轨迹。

宏观管理当局企图分解总量工具的做法并不恰当，不仅难以获得定向输血效果，更是扰乱了市场判断。

不过以长期视角看，一个月的数据变化仅仅是宏观扰动因素，不足以影响经济走势。特别是房地产业，目前各地救市措施相继登台亮相，并在个别地区带来刺激效果，但不会改变房价长期调整走势。

第一，房地产企业融资需求有下降倾向。

社会融资规模数据显示房地产企业融资需求有下降倾向，这体现在两个方面，一是表外业务整顿致使房企融资被动减少，二是市场预期导致房企主动减少融资额。

在行业数据上显示为投资增速下降，房屋新开工面积持续下降，特别是住宅新开工面积7月下降16.4%。而在住房销售方面，7月降幅比1-6月扩大1.6个百分点，预示消费者依然保持看跌态度。

第二，银行按揭贷款萎缩。

在银行信贷下降的背后，是按揭贷款的萎缩。目前多家银行收缩了住房贷款规模，有的银行公开控制开发贷款数量，也有银行以繁琐贷款审核来变相减少按揭业务。不管各家银行对住房贷款态度如何，传统的安全产品按揭贷款的利率价格已经难见优惠。

可以说，银行对房地产业的风险偏好迅速下降，这使得金融杠杆对房价的支撑不复存在。

第三，房地产市场预期延续宏观经济下滑轨迹。

在“千方百计去库存”政策刺激下，住房市场买卖双方的博弈会更趋微妙，其中不乏判断失误案例出现，可能导致部分地区房价出现反弹。

不过，由于中国经济进入“新常态”，汇率改革接近尾声，国际收支渐趋平衡，被动货币增发局面不复存在，这使得目前的一系列救市政策最多只能带来房价下跌过程中的中继反弹。

在下半年宏观政策和各地救市政策刺激下，不排除一定范围的房价和销量反弹，但在短期政策用尽后，房价将在明年开启主跌浪，维持至少三年的中期调整。

虽然房地产投资增速下降可能导致未来新房供给减少，但目前二三线城市普遍存在供需失衡局面，即便是一线城市，也存在不确定性。

对现有存量房的统计存在缺失，其中投资性存量房的数量难以估计，在人口向境外流动，以及房地产税开征预期背景下，一线城市存量房将经历一个市场出清过程。

房地产税作为财产税，虽然要经过严格立法程序，但作为财税改革主要内容，其登台亮相已不可避免。

目前财政部正在着手制定具体税收政策，待立法程序走完，中国居民就要面对一个前所未见的新税种。

由于货币超发局面不再，价格预期逆转，对存量房的征税势必增加保有住房成本，因此，在房地产税正式开征前，投资者将会积极抛出二手房，而限购政策的取消，就是为投资者出货创造条件。

鉴于大势清晰，在今年刺激政策过后，明年一定开始新一轮房价下跌过程，并在房地产税预期下，这一波下跌将完成市场出清，实现住房价格再平衡。

如果以“利空出尽是利好”的逻辑看，至少在房地产税正式登台后，房价才能止跌企稳。