投资温泉地产 别被概念忽悠

万达房地产

秋风起，又到了“香滑洗凝脂”的时节了。伴随着旅游市场上各条温泉线路的迅速“蹿红”，温泉地产也抓住难得的温泉旺季大肆推销。在江门，由于温泉资源非常丰富，先后有数个温泉地产项目落户台山、恩平等温泉资源丰富的地方，这些温泉地产项目以江门为根据地，向粤西以及广佛、甚至港澳地区辐射，市场面较为广泛。

江门一温泉别墅的房间内景，酷似酒店客房。

江门的温泉地产项目建设火热，引起消费者关注。

　　秋冬季温泉地产热需要冷思考 关键要看其后期运营

　　统筹/陈钰凤

　　文/记者陶旺波、陈钰凤、余婷婷 图/记者陶旺波

　　广东作为温泉大省，温泉养生的观念已经深入人心。从早期简单的温泉游，到如今已经形成产业化的温泉养生地产，广东的温泉价值已经被无限放大。温泉地产呈现出怎样的特点？是否值得投资？又如何保值增值或规避风险？本报记者近期深入江门、中山、佛山等地采访，为读者揭开温泉地产的面纱。

　　市场：秋冬温泉大热 温泉地产广佛抢客

　　在佛山各大旅行社中，从10月份以来，温泉游就成为最火爆的线路，每到周末、节假日，温泉房更是一房难求。

　　“一到秋冬，我就想去泡温泉，感觉特别放松。”今年40多岁的吴先生一家人都喜欢泡温泉，尤其是他60多岁的父母，更是如此。“在没有买温泉房之前，冬天，他们两个老人家经常会去温泉区的农家乐包一个房间，住上十天半个月，天天去泡温泉。”吴先生说，其实包房花费非常大，每天费用约200元。今年上半年，吴先生下决心在南昆山附近给父母买了一套小户型的温泉公寓房。“以后到了秋冬，他们就可以住在那里，随时泡温泉，我们周末也可过去度度假。”

　　广东温泉资源丰富，温泉地产在省内蓬勃发展。粤北、粤东、粤西都是温泉的集中地带，近年来江门的温泉地产也发展迅猛。由于紧邻佛山，车程均在2小时以内，所以江门的温泉项目都把广佛作为重要的推广区域。中山三乡温泉地产的运营则略有不同，据悉，三乡镇共有近10万港澳客，成为温泉地产的主要客源。周生认为，“三乡的楼市与中山城区的略有不同，温泉地产也是一个独立的市场，针对性强。”后市发展，仍有待中山与港澳等地的交流进一步加强。

　　调查：入市门槛有高有低 小户型最好卖

　　目前，温泉地产都朝大型养生社区方向发展，项目面积占地大，产品类型涵盖别墅、洋房以及公寓。从售价来看，公寓、洋房的单价偏低，多集中在4000元~8000元/平方米之间，总价20万元、30万元就可以购买一套温泉房。而且为了方便入住与出租，温泉公寓、洋房几乎都带统一装修。而别墅的门槛相对较高，多集中在8000元~20000元/平方米，并几乎都是毛坯房。

　　从销售情况来看，门槛相对较低的小户型洋房、公寓更受市场宠爱。据悉，恩平泉林度假区的华侨公馆，户型主要是一房一厅至两房两厅，尽管定价不低，但已经售罄。而台山颐和温泉城项目在10月份推出公寓，当天认筹近八成。恩平恒大泉都洋房销售情况也不错。而三乡温泉主要以旅游为主，今年十月，东城温泉里开盘，温泉地产在三乡拉开序幕。项目主力户型为89~152㎡的三房、四房。”均价在5100元/平方米左右，也是销售业绩的主力。

　　关注：温泉地产是否概念营销

　　对策：关键看是否有后期运营方案

　　温泉地产最大的卖点就在于温泉本身。温泉地产作为主题地产的一种形式，其概念在广东出现了将近10个年头，最早成型于从化。但早期的温泉地产只停留在概念阶段，开发商只注重了前期的开发营销，没注重后期的运营服务，温泉与住宅几乎单独运营，彼此间没有关联性。因此，住在这里的业主，其实是很难享受到温泉产品养生休闲的配套服务。

　　对于投资客来说，概念性的温泉地产犹如“海市蜃楼”，风险极大。因此，早期售卖的温泉地产产品，由于缺乏后期的统一运营，出现了大量空置的问题。近年来，随着温泉地产产业的不断提升、发展，温泉地产的概念营销有了新的变化。

　　目前，常见的温泉地产开发形式主要有以下几种：纯温泉入户、温泉景区+住宅、温泉会所+住宅。这些开发方式，虽然令温泉有了更多实质性运用，但是温泉地产的概念还是过于简单化，没有考虑到整个项目的运营模式、产品形态、社区消费、服务管理等方面的真正融合。有业内人士坦言，对于温泉地产到底如何运营，至今没有一个成熟的模式，“大家都在摸着石头过河。”

　　要把温泉概念落到实处，对开发商后期运营的提出了很高要求。开发商不能只是单纯地卖房子，而是应通过自己持有来实现整个项目的共融性。因此，购房者在投资温泉地产时，一定要关注开发商是否具有后期运营的准备和打算。某地产董事赵永爽告诉记者，一般的楼盘留给开发商改进的时间就是开始几年，到后来既没有资金也没有兴趣去做改进和创新了，但是温泉旅游地产是可以一直改进和创新的，不是卖完就没了的，我们一直在持有，通过运营旅游和养老等社区项目而不是卖房子来发展。

　　观点：温泉地产

　　要善打养生牌

　　眼下，房地产行业正在经历巨变，不少行业大佬惊呼：房地产的黄金时代已经离去，现在进入到了白银时代。经济学家马光远也曾指出，“未来房地产投资方向将向多元化发展”，住宅地产不再一枝独秀，养老、旅游地产等新型的房地产业态的出现，将拓宽了投资者的投资渠道。生活水平高了，人们对养生、健康等问题尤为关注。因此，温泉地产不能仅仅依靠单一的温泉作为唯一产品进行营销，而是应该围绕温泉，打造出养生、养老的复合概念。仲量联行华南区战略咨询部总监招锡祥指出，目前很多所谓的“养生”产品，“养生”功能只是附属功能，未来，养生功能将逐渐强化和发展，养生将成为旅游的重要目的，养生旅游市场将得到深化发展。

　　另外，温泉地产的开发不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资实力，因此在选择温泉地产投资时，一定要关注开发商的实力，最好选择有运营经验的品牌开发商。

　　空置率大影响投资回报？

　　对策：托管经营避风险

　　广东的温泉被视为只有秋冬季的半季节旅游消费产品。一年只有一半的时间有生意做，温泉地产的空置是个问题。记者从各大旅行社打探到，旺季温泉房大多执行旺季价，别墅租价每幢4000~5000元/晚，四星五星级的酒店标房房价也达1000多元/晚。但淡季房价往往只有旺季的半价左右。

　　目前，温泉地产项目多采用了带租约销售的模式，把购房者的利益与温泉的运营捆绑在一起。台山颐和温泉城10月份推出的别墅就采用了“温泉合伙人”的形式发售，前三年由颐和酒店以温泉度假村的形式统一经营管理，第一年回报率6%、第二年7%、第三年8%。恩平泉林温泉同样以返租形式给予购房者回报，前5年每年固定回报购房总额的8%。