房地产行业:降息周期,地产王者归来

万达房地产

【建议全面配臵地产股】降息对地产行业的供需两端均有明显的影响,对利率高度敏感的地产版块是最受益于降息政策的行业之一。我们认为央行降息只是开始,对利率高度敏感的地产行业将持续大幅受益。我们对地产持续受益信贷放松的观点持续得到验证。预计地产成交将进一步回升,尤其是一线城市,有望提前完成调整。建议配臵低估值龙头及一线城市高弹性品种。推荐万科、保利、招地,华夏幸福。高弹性关注泰禾集团、阳光城。转型及主题仍是值得重点关注品种,推荐宋都股份、冠城大通、宝硕股份。

1.1需求端,降息直接提升了购房者的购买力并影响其对后市房价的预期。我们此前一直强调银行负债端边际成本快速上升所导致的“房贷荒”是造成本轮房地产需求下降的核心原因,降息将在一定程度上起到降低社会融资成本的作用,银行同业以及理财产品等市场化利率下行将是大概率事件。叠加9.30政策个人住房贷款利率将触顶回落。此外,本次降息也意味着本轮降息周期的开始,预计未来央行仍将继续下调基准利率。

1.2供给端,地产企业从2009年开始就一直处在加杠杆的过程中,并是资产负债率最高的行业之一,降息将降低企业融资成本。

1.3地产股在降息周期中具有超额收益。从前两次降息周期来看,降息能够快速出警住宅成交量的回升,房价也将在3-6个月后触底反弹。地产股不仅受益于政策的宽松,同时成交量的回升将带来行业基本面的改善。

周市场概况:

本周上证综指和深证成指分别变动+0.32%、+0.06%,申万地产指数上涨0.92%,在28个一级行业中排第21位。

四季度房地产信托发行规模同比仍维持低位,截至11月22日四季度房地产信托发行共129支,发行规模203.9亿,同比下降70.2%。平均发行期限1.55年,较去年同期下降0.29年,发行利率上升33bp至9.82%,与三季度相比上升19bp。今年房地产信托发行数量有所上升,规模较去年大幅下降,发行利率明显上升。合计发行房地产信托1065支,发行规模2452.8亿,同比降28.7%,发行期限1.75年,同比减少0.14年。发行利率上升20bp至9.70%。

成交:周商品住宅成交面积维持高位

(1)一手房:本周我们统计42个城市商品住宅成交面积维持高位,环比略有上升。本周住宅合计成交面积565.2万平方米,较上周环比增长5.0%,同比增长1.6%,同比增速较上周提高7.1个百分点。分城市来看,一、二线城市同、环比均为正,其中一线城市涨幅较大。本周一、二、三线城市环比分别较上周变动+19.2%、+3.0%和-0.4%,同比分别变动+10.7%、+3.3%和-10.6%,同比增速较上周分别提高23.2、提高5.9和降低2.3个百分点。

(2)库存:库存增速下降,去化周期逐渐收窄。本周末24个城市一手房可售套数159.0万套,同比/环比变动+36.7%/+1.2%,根据月销售数量统计去化周期为13.0个月,较上周增加0.1个月,较去年同期增加4.1个月。其中一、二、三线城市库存同比增45%、26%和50%,分别需去化7.1、12.8、24.8个月,同比分别增加1.7、3.4、12.7个月。

(3)二手房成交回暖:本周16个城市成交面积环比上升13.6%,同比下降1.1%。

流动性:公开市场净投放100亿,货币市场利率小幅回升