降息加补贴 楼市迎来重大利好

万达房地产

11月24日是周一，a股地产板块打破沉寂，异常闹猛。当天收盘时，地产板块大涨3.74%。刺激地产板块的，是11月21日晚央行公布下调人民币贷款和存款基准利率的消息。这一消息被包括房地产在内的众多急需融资的行业人士视为福音。

在此前数天，即11月18日,《关于进一步加强金华市区人才住房保障工作的若干意见》印发，明确对高校毕业生等各类人才实施购房补贴、购房贷款贴息、公积金贷款优惠等政策。高校毕业生是购房刚需的主要群体，这一政策定向精准发力，可谓一举两得，既有助于鼓励和吸引人才来金就业创业，同时又能推动“去库存”这一当前房地产中心任务。

继限购、限贷等房地产调控行政手段退出后，从中央到地方，迎来了第二轮刺激住房消费的政策密集出台期。在10月底的国务院常务会议上，住房消费已被列为六大重点推进的消费领域之一。由抑制到鼓励，购房政策已经180度大转向。

利好政策频频发力的背后，是房地产行业面临的调整下行压力。11月18日，国家统计局发布70个大中城市10月份住房价格变动情况，新建商品住宅价格69个城市环比下降，仅郑州持平；67个城市同比下降，仅3个上涨。其中，金华自今年4月份以来房价已连续7个月调整。

与此起彼伏的降价声形成呼应的是接二连三的利好呵护政策出炉。目前，业界比较一致的看法是，单一松绑和刺激政策效果或许有限，但中央、地方相互配合，呼应的利好政策不断叠加，形成共振效应后，楼市触底回暖也就不远了。

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利率下调减轻购房负担

此次央行降息早在预料之中，因为cpi持续回落，早已进入“1”字头。金华市区10月份cpi同比仅上涨1.2%，创24个月来新低。

预料之外的是此次降息为非对称降息，旨在解决“融资贵”的问题。央行决定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。贷款基准利率下调幅度大于存款基准利率下调幅度，这无论对急需融资的房地产商，还是每月还贷的购房者，贷款成本下降，负担减轻，利好进一步凸现。

以100万元30年等额本息还款为例，按基准利率测算，降息前月供为6353.6元，降息后月供为6092.3元，每月可少还261.3元。若以贷款100万元20年等额本金还款为例，合计20年可减少4万多元利息支出。

央行降息决定发布后，金华市住房公积金管理中心也发出通知，自11月22日起调整住房公积金贷款利率，5年以下（含5年）年利率从4%调整到3.75%，5年以上年利率从4.5%调整到4.25%。以目前市区夫妻双方最高可贷60万元公积金贷款、10年本额等金还款为例，降息前累计10年要归还利息136125元，降息后为128562.5元，累计少还利息7562.5元。

进一步的利好消息是，有多位经济学者分析认为，央行非对称降息降低了企业融资成本，是稳定经济的重大举措，降息空间已经打开，利率仍有继续下行的空间和必要，直到经济内生动力增强为止。

降息后，今年内的新增商业房贷、公积金贷款从11月22日起可马上执行下调的新利率。根据规定，存量房贷从2015年1月1日起执行新的利率。由于临近年底降息，存量房贷再等1个多月也能享受新利率，这比年初降息第二年享受要实惠得多。

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市区推出人才购房补贴

与中央调控政策松绑相呼应，金华地方上的利好政策和信号也在不断释放。

今年8月1日，金华市区暂停已执行3年多的限购政策。10月8日，公积金贷款首套首付比例从四成下调至三成，单方最高可贷额度从15万元提高到30万元。在此基础上，从12月1日起，对包括高校毕业生在内的各类人才加强住房保障，在市区新购商品住房给予贴息、补贴等支持，营造良好的人才居住环境。

根据市委办、市府办联合印发的《关于进一步加强金华市区人才住房保障工作的若干意见》，人才住房保障分两大块：一是针对民营企业引进的高层次人才，比如两院院士，国家“863”、“973”重大科研项目首席科学家，国家及省“千人计划”专家，国家及省有突出贡献中青年专家，享受政府特殊津贴人员，省特级专家，省“151”人才工程第一、二层次入选者等，凡符合条件的可享受不同级别的购房补贴，顶尖人才补贴最高可达300万元；另一块就是加大基层就业高校毕业生住房保障力度，由于涉及面非常广，相当于购房普惠制。《意见》明确，在市、区两级政府和企事业单位就业的普通高校毕业生，凭所签订的劳动（聘用）合同，或社会保险缴纳证明，或个人所得税证明，从2014年12月1日起（两年内）在市区购买商品住房的，可享受有关政策。

其中，普通高校博士、硕士毕业生，985、211高校本科毕业生（不含二级学院）购买商品住房的，可享受最长不超过5年一定额度的购房贷款贴息，每月分别不超过3000元、1500元、1000元。市本级机关和全额拨款事业单位由市财政全额补助，其他单位由财政按50%予以补助，其余费用由单位财务列支，可列入经营成本。夫妻双方同时符合条件的，其中一方按规定标准全额享受，另一方按规定标准50%享受。

其余已具有高级专业技术资格、高级以上职业技能的普通高校毕业生和中职院校毕业生，以及2014年起新毕业的普通高校毕业生，首次购买商品住房的，给予购房补贴。首次购买90平方米及以下、90至144平方米、144平方米及以上商品住房的，分别给予房价总额1%、1.5%、2.5%的购房补贴。

高校毕业生在金购买商品住房时，申请办理住房公积金贷款的，可享受三项优惠政策：一是作为申请贷款必要条件的公积金连续缴存时间可从现行规定的12个月缩短为6个月；二是在符合贷款有关规定的前提下，贷款最高额度在现行贷款额度上可上浮30%；三是购买建筑面积90平方米以下首套商品住房的，贷款首付比例可从现行30%调整为不低于20%。此外，《意见》规定，高校毕业生购买普通商品住房享受贷款利率优惠。

据悉，市人力社保局正会同市财政局、市建设局制定相应的实施细则，就有关高校毕业生购房补贴、购房贷款贴息、公积金贷款优惠政策等具体办理流程予以明确。

c促住房消费加快去库存

目前，围绕促进住房消费、加快去库存、催暖楼市，中央和地方政策共同发力，精准调控的格局已经形成。

对比2011年至2012年与今年春节以来的两轮房地产调整，上一轮是政策遏制房价，投机、投资性需求被挤出，导致成交萎缩；本轮则是供过于求引发的，商品房库存量持续增加，房企资金链趋紧，房价下行压力加大，因此，加快去库存是今年各地楼市任务的重中之重。到目前为止，所有利好政策均在推动刚需和改善性需求入市。

房价走势是楼市的晴雨表。10月份，金华市区与全国大部分城市表现一致，即房价环比指数继续下行，但降幅收窄。有关数据显示，10月份市区新建商品住宅、二手住宅价格环比指数分别为99.5、99，降幅分别比9月份收窄0.2和0.3个百分点。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读认为，主要原因是随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市。这说明前期政策利好不断释放，产生了一定效果。

从市区来看，为加快去库存，除鼓励购房外还在多方发力：一是放缓新地入市节奏，自今年3月份金地艺境118亩商住用地出让后，迄今8个多月只有少数零星商住地块和非住宅地块入市，从源头上减缓了新增商品房库存压力；二是针对二七区块旧城改造房屋征收，增加购房券货币补偿新方式，以消化市场存量商品房。

政策暖市格局已形成，不过储备政策还有进一步释放的空间。比如，近期媒体频频抛出“二手房营业税免征期或由5年调整为两年”话题。二手房成交低迷，商品房自然无从发力，如果减税能撬动二手房成交，自然也能传导并推动改善性需求入市。

一些经济学者认为，政策利好频发，但购房者是否买账，关键还要看房价走势预期，只有把过高的库存实实在在降下来，根据市场化配置房地产资源，房地产业才能真正踏上健康、稳定和可持续发展之路。