别被房价将再涨十年观点忽悠

万达房地产

买房子，当然要看价格，在中国买房子，很多人更是关心房价是否会一直涨。虽然那显得十分的特殊，可那也是太现实的状况，因为中国过去的十年，房价成倍的上涨，很多地方的房价翻番二次以上。

最近因为中央银行对利率的降低，本来有些滞胀的房地产市场，似乎被有些专业人士捞到救命稻草了，这几日，中国房价看涨的呼声再起，有人直言再涨十年。

房子，因为总价值在每一个家庭开支中都是较高的，房价只要涨一点，很多人，尤其普通职业者可能做几年，十几年，有人甚至于一辈子几十年的工资收入都没有那么多。因为这样，当然房价不仅成为投机者热衷的目标，更成为千万普通家庭为之疯狂的选择。

房价会不会涨，是不是再涨十年，现在任何人都是预测。如果按照中国政府目前的既定目标，2020年，中国在共产党成立100年之际，要实现全面小康社会，也就是经济总量比2000年翻一番，中国经济推动力不减，保持7%左右的高速增长不变，人民币发行量为了保证全民收入增加，M2发行量继续增加发行，那么房价作为社会商品的一类，整体上必然与社会价格体系上扬保持一致，这基本面确实应该肯定的。客观上，我们回首中国过去十年，我们在注意房价上涨的时候，是否也看看社会平均工资也都是在翻番地上涨，其它的社会商品也有水涨船高现象。

房子的市值与房子价格的社会价格体系会有一个相对比较，如果房价的涨幅远大于社会物价的平均涨幅，房价涨幅远高于社会收入的涨幅，那房子当然成为哄抢的对象。反之，如果房价虽然有涨，可涨幅远低于社会平均物价的涨幅，远低于社会收入的涨幅，那么房价的市值虽然也在涨，而其实际价值在总体社会商品中的比例是下降的。

房子是刚性的投资，因为这是不动产，虽然中国现在商品房已经充分市场化，可对于大宗的投资，毕竟会影响到人们日常的生活质量，更需要承担长期持有的风险。

最近和几位朋友算这样的帐，如果一套200万元人民币的房产，作为自住，按照160万元贷款计算，5.5%的贷款利息，2%是存款利息考虑。40万存款利息损失每年是8000元，而贷款利息每年是8.8万元。如果就还利息，这二十年后本金，二十年后还是要还那160万元的。如果房价未来每年涨幅小于5%，那么这房子市值在不断地涨，而实际上综合物价比较是在贬值的。这还不说房产本身的折旧损失。当然有人说我们只是用20%的房价40万元在博房价，可您客观上是以向银行贷款的成本在博为了的升值。

冷静地看，中国房产所以被热炒，除了客观上人们需要改善住房的因素，很大一块是人们对房价翻番吓坏了，尤其确实需要改善住房的人们。现在那么多专家说房价将再涨十年，貌似中国已经发生的从2千元单价涨到2万元的情况会重演。而我们的社会未来十年货币发行量会再增加10倍吗？十年后，我们皮夹子内的1000元钞票浴现在100元钞票一样等值吗？也就是说，中国的房价会从2万元涨到20万元单价吗？

房子的市值增加按照一般经济规律是必然的，因为房价滞胀，下跌，那一定是经济萧条以后的状况。我们对中国经济发展有信心，当然对房产有信心。可如果我们理性地分析，中国现在购买的房产，即使持续十年涨价，那绝对不可能再出现市值成倍增加的状况了，因为中国经济软着陆已经成为定局，中国经济纳入正常的发展轨迹已经难以抗拒。目前，我们无法看到未来十年中国经济有过去那样突破性的增长可能性。中国房地产市场的总量也决定了未来即使增长，也是减速增长，甚至于会出现阶段性的负增长率。

房价与租金的比例，这是每一位投资者都需要考虑的。房价与家庭收入的比例，这是每一个家庭保障生活质量的基本条件。任何地方的房地产市场发展规律的轨迹，可能出现阶段性的突变现象，可我们从长期的时间曲线看，那是不可抗拒的。房租一定要高过支付银行的利息，也要覆盖首付的资金成本。房子购买的总价应该是家庭年收入的6到8倍。

以上的分析，是否客观，或许给您是一个参考，即使您考虑到房价会涨十年，可您考虑一下您的收入未来十年会怎么样，您对房价期待的同时，您应该对自己的承受力预测一下，因为只有那样的考虑，我们才不会被有些社会舆论忽悠。