专家:房价下跌20% 中国的经济就完全承受不了

万达房地产

其实房地产只是城市化的一个副产品，所以我今天的主题可能会有两条主线，一个是中国经济的基本逻辑，还有一个是中国城市化的基本逻辑，只有在这两个基本逻辑的前提下来谈房地产我觉得才是靠谱的。

童大焕，当今国内最活跃的时评人之一，现为重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长。著有《买房的革命》、《世纪大迁徙》、《穷思维富思维》、《定位中国》、《中国城市的死与生》等作品。

房地产只是城市化的一个副产品

其实房地产只是城市化的一个副产品，所以我今天的主题可能会有两条主线，一个是中国经济的基本逻辑，还有一个是中国城市化的基本逻辑，只有在这两个基本逻辑的前提下来谈房地产我觉得才是靠谱的。

今天的中国正处在一个史无前例的城市化运动中，但是城市化的规律是什么？到底是大城市化还是小城镇化？这是我们一直很纠结的问题。

中国经济这30多年的飞速发展有一些很重要的因素：1、前面计划经济时代把人创造的能力给束缚了。2、政府亲力亲为的这种政府公司化招商引资一定会加快GDP的增长，甚至腐败本身也会增加GDP。这是很显而易见的道理。3、城市化。中国在1998年以前我认为城市化都是被人为阻止的。

我为什么把1998年作为一个城市化运动真正的开端呢？是因为虽然上世纪80年代国务院出了一个文件，因为农民吃不饱饭了，到最后就没有办法，解决不了他们的就业，就说允许农民自带口粮进城。但是由于城市的住房没有放开，其实很多地方还是很难解决居住的问题。而1998年住房自由化以后中国的城市化和房地产发展非常快，所以我把1998年作为一个分水岭。

回过头来再说一个经济的逻辑，其实2014年大家看到了，我们的产能全部陷入过剩，接下来中国经济的逻辑我认为是这样子的：制造了非常多的泡沫，但是接下来要用泡沫来消化泡沫，所以会进入降息的周期，降低存款准备金率的周期，而且还会继续加大钞票的印制。

城市化历程产生巨大的补课效应

我刚才说在1998年以前中国的城市化是人为阻止的，我把它做一个比喻是什么呢？就像是三峡大坝一样，把水流给拦住了，一旦这道大坝自动在市场经济条件下消融，这个水就倾盆而下。

也就是说我们中国过去50年的城市化的历程是不正常的，所以我们未来的30年，正常的城市化历程会看起来极其不正常——— 西方国家用80到100年时间可以自然完成的城市化历程，中国将会用30年的时间来完成，这就是一个巨大的补课效应。这种效应一定会导致房价的落差、土地的落差、各种权力的落差。

房价的下跌和经济环境有直接的关系。其实不要说房价下跌30%，我们简单测算，房价下跌20%中国的经济就完全承受不了。都是过剩，房地产的产能过剩跟其他最大的不同是房地产是不动产。房地产不动产也就意味着它的区域过剩不会转变成为全国性的过剩，这个是最重要的。

城市化的逻辑在哪里？到底是小城镇化的逻辑还是大城市化的逻辑？我们分析了过去50年搞的那些都是反城市化的运动，结果都没有成功。城市化是人口和产业的聚集才带来效率的提高、自由度的提高，能源没有减少，但是产出效率大大提高。

比如说垃圾处理，我们现在的农民的垃圾是很难处理的，但是你到了城市以后垃圾处理就可以变得廉价了，因为它有规模效应，同样各种文化旅游设施、文化娱乐设施、商业设施由于人均规模的效应就已经变得效益很高了。

人类历史上有两种均衡方式，所谓的均衡发展一个就是说把资源往人口稀少的地方去转移，让它均衡发展，还有一种均衡发展是让人口自由流动，我们采取的是资源的方式，但是资源的方式会遭遇现实巨大的挫折，一个是不尊重规律，第二个是破坏自然。所以地缘经济学的这个东西咱们是要服从它的，不是说我们来违反它。“人聚财聚，人散财散。”离开了人钱是没有用的。

房地产的问题就是中国金融的问题

中国的城市化其实到今天为止只有36%左右。本来应该是城市化超前于工业化的，工业化严重超前城市化，只能说明我们的工业是极其严重的过剩。
在正常的市场经济国家，每年城市新增土地中应该是10%到20%是用于工业用地的，但是我们中国是40%到50%是用于工业用地的，也就是说工业的用地量是正常西方国家的2倍多。

我们每年新增土地中用于住宅建设的是多少呢？只有30%到40%。40%到50%是用于工业建设，很多人认为是我们的城市化房价太高了，导致各个实体经济都不务正业，说统统都去投房地产了，这个是一个事实，是我们看到的事实，但是事实上背后的逻辑不是这样子的。

背后的逻辑是地方政府去招商引资，降低土地的成本、降低环境的成本、降低劳动力的成本，甚至是降低法治的成本，你走灰色管道我也不管你。

这个招商引资所有降低的成本来自哪里？特别是土地的成本来自哪里？大家想一想，政府是不会创造财富的，他只有两个税收，或者是左手把钱弄到右手去。实际上它招商引资降低地价的钱全部来自房地产这一块儿。我们的商业用地和住宅用地，除了要负责保障房建设之外，还有很大一块儿其实是用来补贴了招商引资，所以才会有大量的招商引资的工业严重过剩。恰恰是因为房地产补贴了工业，导致了房地产价格提高，而且工业严重过剩，逻辑是在这里。

在这种情况下房地产价格真的是很高，而很多工业拿地就是醉翁之意不在酒了，他拿地还是用来盖房子，工业用地拿过来然后是抢建一些房子，甚至要挟地方政府，你不给我盖房子卖我就撤资，所以导致房地产又是大量过剩。农民或者是被拆迁户征地都是根据房地产的用地来跟你要价的，反正这一切就是互相激荡、互相推，咱们的房价就非常高，地价也非常高。

房价、地价非常高，它又以土地和房屋做抵押去跟银行绑在一起，我们的金融就被紧紧捆在了房地产上面，这就是中国经济背后的基本逻辑，房地产补贴了工业，导致房价提高，房地产又紧紧绑住了金融，所以房地产的问题就是中国金融的问题。