贵阳楼市崩盘真相:低价跑量 自信不会成为鄂尔多斯

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　■贵阳大盘花果园平均每月卖掉2700多套房子。

　　下一个鄂尔多斯？但贵阳人都不这么看

　　2012年10月，首个免收高速费的长假刚刚结束，一场令贵阳房地产人始料不及的风波突然袭来。政府救市、崩盘论、第二个鄂尔多斯，种种原本应该冠名在一线城市的房地产专业名词，经过一些外地媒体及外地房地产专家之口，突然加身在贵阳这个二线城市。

　　与省外媒体及专家形成强烈对比的是，在贵阳，无论是房地产业内人士还是普通老百姓，对贵阳第二个鄂尔多斯之说嗤之以鼻。贵阳地产业内人士纷纷从专业角度阐述贵阳楼市的合理性，而贵阳市民给出的理由却极其简单，那就是“贵阳什么都贵，但有些房子还算便宜”。

　　A 将成为鄂尔多斯第二？ 贵阳人：无稽之谈，两个城市定位完全不一样

　　在贵阳的地产人士看来，2012年10月，对于贵阳楼市来说，肯定被过分关注了。

　　“贵阳楼市发展这么多年以来，可从未有过这样的‘礼遇’，真让我们有点受宠若惊。”中铁置业集团贵州公司副总经理王成平告诉记者，最近有很多外地媒体采访他，“昨天还接受了广东一家财经类媒体的采访。”

　　“贵阳是第二个鄂尔多斯的说法值得商榷。”王成平认为，“外省部分媒体报道中所谓的统计数据，水分很大。比如在计算供应总量里面，甚至把已经开发完毕的金阳世纪城、即将收尾的中天会展城及一些还只是在概念阶段的楼盘也算在里面。”

　　中铁置业集团贵州公司在贵阳金阳新区开发的逸都国际项目，总建筑面积达230万平方米，2010年4月开盘以来一直销售良好，而于2011年推出的小户型，均价不到5000元/平方米，每天到售楼部预约的客户络绎不绝。

　　“这些人究竟懂不懂房地产？什么叫房地产泡沫？简单理解，房地产泡沫指的是房价虚高。”宗美国际顾问总经理张杨在谈及外地媒体及专家对贵阳楼市存在极大泡沫一说表示很可笑，“贵阳房价不仅不是虚高，反而是非常低。2011年9月底全市均价为5228元/平方米，而今年同期则为4877元/平方米。”“贵阳将成为‘第二个鄂尔多斯’？这简直是无稽之谈。”贵阳另一家拥有大规模开发体量的宏立城集团，其副总裁陈晓辉在接受记者采访时表示，“这两个城市没有可比性，首先，鄂尔多斯只是内蒙古的一个边界小城，而贵阳是一个省会城市，两者在城市功能与定位及人口基数上完全不一样。”

　　“外地媒体对贵阳楼市有质疑，这是可以理解的。但是，如果不做客观了解，仅仅凭借一条所谓的新政及一些并不专业的数据拼凑，并配以耸人听闻的标题，做出来的报道只能吸引读者眼球，却毫无实质性的意义。”陈晓辉认为，“贵阳楼市处于一个正常的发展轨迹。”

　　B 4445.5万平方米供应量严重过剩？ 大盘确实多，但并非集中在这两年卖

　　在面对均价不足5000元/平方米的贵阳楼市，众多外地媒体将贵阳楼市泡沫的落脚点定位在过量的供应上。有媒体指出，贵阳仅十三个大盘的总建筑面积就达到4445.5万平方米，贵阳一个500万人口的城市要消化4445.5万平方米的供应量，推断贵阳楼市将成为鄂尔多斯第二，即将崩盘。

　　“在贵阳，面积不到500万平方米都不好意思说自己是大盘。”这是贵阳业界的一个共识，也是最近被贵州省外媒体引用最多的一段话。在大盘数量上，与外地媒体的报道并没有太大出路，确实有十余个，而有着1830万平方米与720万平方米超大体量的花果园与中天·未来方舟两个项目在这次风波中首当其冲。

　　1830万平方米的花果园，规划居住人口35万，是一个什么概念？这已经不再是一个普通的楼盘，而是一座全新的城市，35万人口相当于贵阳市修文县的全县人口。而规划1.6万亩的西南商贸城与3万亩的中铁生态城，显然让外地媒体以为贵阳楼市已经呈现疯狂。

　　张杨告诉记者：“外地媒体说贵阳未来的大盘供应特别多，供给量过大。这是事实。可是，有没有政府或者开发商说这些大盘在未来两年内就要卖完？媒体将贵阳未来若干年，甚至是十来年的开发量，集中说成是2012年、2013年这两年的开发量，这显然脱离了房地产开发的基本常识。”

　　作为贵阳唯一的上市房企，中天城投集团贵阳房地产公司的营销副总经理朱晋仪认为，“贵阳在整体供应量上根本没有任何问题。贵阳后续要规划的片区是较多，但这些都是分期开发的，与上海规划一城九镇、广州规划华南板块是一样的。贵阳的潜在供给量很大，但潜在供应什么时候转化成真实供给，供给多少，这些问题的决定权是掌握在开发商自身手中的。诚然，开发商在这个阶段可能自身会过得比较辛苦，利润也会被摊薄，但不论如何该格局对宏观经济、对消费者而言，不存在任何的不利。”

　　“对于目前贵阳楼市的总体量，据我了解是3490万平方米，外地媒体认为贵阳楼市今年推出的就是3490万平方米，他们没有考虑房产企业的推盘周期与消化周期。”陈晓辉告诉记者。规模大盘并不是一年就开发修建的，而是有一个很长的周期。以花果园为例，1830万平方米的体量要在2015年才有可能完全消化掉。

　　根据筑房网(贵阳地产信息官方网站)统计数据显示，截至2012年9月30日，贵阳房地产市场存量约590万平方米，而2009年贵阳楼市的存量是797万平方米、2010年是770万平方米、2011年是678万平方米。在成交量方面，2007年1-9月份贵阳共成交332万平方米一手房，2008-2011年同期依次为146万平方米、514万平方米、474万平方米、519万平方米，而今年的1-9月份则成交了841万平方米。

　　C 二线城市大盘难存活？ 并非只建大楼盘，是城市配套综合体

　　按照贵阳最新发展规划，大贵阳格局下的“三环十六射”骨干交通体系道路全面建设中，对旧城、棚户区改造及二环四路城市带规划建设也正加速。“当初上海规划一城九镇，为什么没有人说这些是供给过剩呢？我认为是一些人的有色眼镜。首先，这些是政府规划的；其次，这些房子都是分期分批的；再次，那是上海！贵阳现在出的问题是，穷！你穷，你就不能这么好，你凭什么过得这么好？在别人的眼里，穷就是错的。贵阳没有上海那么强的土地经营能力，要实现城市骨架的快速生长与成型，光靠政府财政不行。”中天城投的朱晋仪拿上海成功的一城九镇规划来对比贵阳现在的发展。

　　张杨认为：“所以贵阳要做二环四路城市带，要实现跨越式发展，只能由政府和开发商一起来做，这是贵阳可选的较好出路。目前贵阳规划的大楼盘(事实上也是众多新城)，和广州规划珠江新城等是一样的。我们只是把这些政府规划和开发商充分地绑定在了一起，而且房地产市场的供给掌握在开发商手里的时候，开发商能更加理性调配市场的供应量。”

　　“大盘开发绝非贵阳首创。事实上，早在2000年初，广东等地就出现了千亩大盘。但是像这种大盘集中入市，组团式开发确实属于贵阳独有的。”陈晓辉告诉记者，“贵阳的大盘开发绝非仅仅是将楼盘建大这么简单。很多房企实际上是承担了城市建设者的责任，中天城投如此，宏立城集团同样如此。如花果园就是一个旧城改造项目。”中天·未来方舟项目内部建有贵州歌剧院、IMAX影城的公建设施，同时将承担南明河下游综合整治工程，“这些只是中天·未来方舟项目内很少的一部分。”朱晋仪说。